KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA

Przeznaczenie kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
PRZYDATNE STRONY:

Finansowanie w euro a spadek kursów walut

FacebookTwitter

Banknoty euroW ostatnich tygodniach jesteśmy świadkami stosunkowo dynamicznego obniżania się kursu walut obcych względem złotówki.

Aktualna cena jednego euro kształtuje się na poziomie 4,18 złotych, podczas gdy jeszcze półtora miesiąca temu (13 grudnia 2011) jego wartość przekraczała 4,56 PLN. Oznacza to spadek wartości waluty europejskiej względem złotówki o około 8,4%.

Nieco mniejszy spadek, bo o około 6,2%, zanotował frank szwajcarski. W chwili obecnej kurs CHF wynosi niespełna 3,47 PLN, podczas gdy 13 grudnia 2011 roku jego wartość przekraczała 3,70 PLN.

Z takiego obrotu sprawy powinni być zadowoleni klienci banków posiadający walutowe kredyty hipoteczne, w tym zwłaszcza kredyty w euro. Po okresie konieczności spłacania rat kredytowych w podwyższonej wysokości, będą oni mogli nieco zaoszczędzić na kosztach obsługi swojego zadłużenia.

Dlaczego kurs euro czy franka szwajcarskiego wpływa na ratę kredytu? O ile niższe raty kredytu hipotecznego będą oni płacić?

Rata zależy nie tylko od oprocentowania

To, jaką wysokość miesięcznej raty przychodzi spłacać co miesiąc kredytobiorcy, zależy przede wszystkim od poziomu oprocentowania kredytu (choć w niektórych wypadkach dodatkowo mogą na to wypływać inne opłaty, np. prowizja kredytowa - o ile została doliczona do kwoty kredytu).

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest sumą wysokości marży kredytowej oraz stawki oprocentowania pożyczek międzybankowych. W przypadku kredytów walutowych banki stosują stawki określane mianem LIBOR bądź EURIBOR. Najczęściej obecnie stosowana stawka – EURIBOR 3M – od połowy grudnia 2011 do lutego 2012 obniżyła się z 1,41% do 1,11%, co dodatkowo wzmacnia efekt spadku wysokości raty kredytowej.

Jednak nie tylko oprocentowanie kredytu może determinować to w jakiej wysokości ratę przyjdzie nam zapłacić. W szczególności w przypadku kredytów walutowych pojawia się ważny czynnik, który może wywoływać częste i wyraźne zmiany w poziomie raty jaką przychodzi nam odprowadzać do banku. Jest nim kurs danej waluty obcej, w jakiej indeksowany lub denominowany jest nasz kredyt.

Jak kurs euro wpływa na jej wysokość?

Kurs euro to innymi słowy relacja wartości danej waluty w stosunku do złotówki. W przypadku zobowiązań w euro, rzecz jasna, czynnikiem determinującym poziom rat będzie aktualny kurs euro, a więc jego cena w złotówkach. Istotnym dla wysokości rat jest to, w jakim kierunku ten kurs się zmienia - jeżeli kurs wzrasta, wtedy mamy do czynienia ze wzrostem wysokości rat kredytów, natomiast przy spadkach kursu obserwujemy sytuację odwrotną. Kurs waluty wpływa bowiem bezpośrednio na wysokość pożyczonego kapitału, jeżeli przeliczymy do na naszą rodzimą walutę.

Kluczowy jest kurs waluty w dniu podpisywania umowy kredytowej

Szczególnie istotny wpływ na ogólne koszty kredytu hipotecznego oraz w szczególności na wysokość rat ma to, jaki był kurs danej waluty (w tym przypadku euro) wtedy, gdy podpisywaliśmy umowę o kredyt. W dużym uproszczeniu mówiąc korzystnie jest zaciągać zobowiązanie kredytowe w euro lub innej walucie wtedy, gdy kurs tej waluty jest wysoki, bowiem późniejsze prawdopodobne spadki kursu wpływać będą na obniżenie raty kredytu.

Niestety, może to działać także w drugą stronę - jeżeli zaciągamy kredyt hipoteczny przy ekstremalnie niskim kursie waluty (tak się dzieje na przykład w okresach koniunktury, gdy rynki finansowe lokują kapitał w naszym kraju), wtedy powinniśmy przygotować się na to, że prędzej czy później doświadczymy równie ekstremalnych przeżyć związanych ze wzrostem wysokości rat spowodowanych powrotem kursu danej waluty obcej do "normalnego" poziomu (na przykład spowodowanym odpływem kapitału zagranicznego pod wpływem kryzysu ekonomicznego). Dobrym przykładem tej ostatniej sytuacji jest frank szwajcarski, który w połowie 2008 roku kosztował mniej niż 2 złote, a w tej chwili jest o ponad 50% droższy. Ktoś, kto uzyskał kredyt we frankach w lipcu 2008, w tej chwili spłaca raty na poziomie o kilkadziesiąt procent wyższym, aniżeli na początku (inna sprawa, że z powodu rekordowo niskiego poziomu stóp w Szwajcarii, raty kredytu we frankach szwajcarskich są często niższe od równoważnych im kredytów w złotych).

Podsumowując, pamiętajmy więc o tym, że koszt obsługi zobowiązania kredytowego w dużym stopniu zależy od kursu euro w momencie podpisywania umowy kredytowej.

Obniżenie raty kredytu w euro w praktyce

Sprawdźmy zatem na konkretnych przykładach, czy i o ile zmniejszyła się wysokość raty pomiędzy grudniem 2011 a lutym 2012. W tym celu posłużmy się publikowanym na naszej witrynie symulatorem rat kredytu hipotecznego - LINK.

Jeżeli uzyskałeś kredyt w 2011 roku

Przyjmijmy założenie, że kredytobiorca w połowie grudnia 2011 uzyskał kredyt hipoteczny w euro w wysokości 400 000 złotych zaciągnięty na okres 30 lat. Marża kredytu, jaką uzyskał, wynosi 3%. Zgodnie z powyższymi danymi, pierwsza rata kredytu, jaką zapłacił kredytobiorca, kształtowała się na poziomie 2005 złotych. Aktualnie, w wyniku spadku kursu euro oraz spadku stawki EURIBOR 3M, jego rata będzie o niemal 233 złote niższa i wyniesie 1772 PLN.

Osób, które znalazły się w tak komfortowej sytuacji jest jednak niewiele – w grudniu 2011 na rynku kredytów w euro pozostało mniej niż dziesięć banków, z czego połowa miała bardzo wyśrubowane wymagania dotyczące dochodów kredytobiorcy (warunkiem uzyskania kredytu w euro były dochody netto rzędu 10 000 – 15 000 PLN, w zależności od banku!).

Jeśli spłacasz kredyt w euro od 2009 roku

Podobnie ktoś, kto zaciągał kredyt w euro na początku wiosny 2009 (kiedy euro kształtowało się na poziomie 4,80 PLN), właściwie cały czas jest w korzystnej sytuacji, płacąc każdą ratę w wysokości niższej niż pierwsza rata kredytowa.

Przykładowo: osoba, która pożyczyła 400 000 PLN w marcu 2009 po kursie euro 4,80 PLN z marżą 3% płaciła pierwszą ratę w wysokości około 2026 złotych. W grudniu 2011 roku, kiedy kurs euro wynosił 4,56, a więc był o 5,0% niższy od kursu w marcu 2009, wysokość miesięcznej raty wynosiła 1905 złotych, natomiast obecnie jego rata kredytowa kształtuje się na poziomie 1685 PLN.

Gdy dostałeś kredyt w 2008 roku

Z kolei kredytobiorca, który zaciągnął kredyt w euro w lipcu 2008 również jest w korzystnej sytuacji, pomimo tego, iż w tamtym okresie kurs euro był wyjątkowo niski i wynosił 3,20 PLN. Jego rata kredytu paradoksalnie jest obecnie niższa niż na początku zadłużenia względem banku. Te obserwacje wynikają z faktu, że w tamtym czasie można było uzyskać znacznie niższe marże kredytowe niż teraz, a ponadto stawki LIBOR i EURIBOR były o wiele wyższe. W efekcie, przy kredycie na 400 tysięcy złotych na 30 lat, kredytobiorca posiadający taki kredyt w euro początkowo płacił ratę w wysokości około 2450 PLN, podczas gdy obecnie jego miesięczna rata wynosi 2010 PLN.

Niemniej jednak osób uzyskujących finansowanie w euro w połowie 2008 roku było bardzo niewiele, gdyż rzeczywiste oprocentowanie takich kredytów kształtowało się w zakresie od 6,4% do 7,15%, czego przyczyną były stosunkowo wysokie stawki LIBOR i EURIBOR (EURIBOR 3M wynosił w tamtym czasie 4,96%). Klienci banków o wiele chętniej starali się o kredyty hipoteczne w CHF, które charakteryzowały się oprocentowaniem rzeczywistym w zakresie pomiędzy 4,1 a 4,5%.

Wszystkie powyższe obliczenia uwzględniają założenie niezmienności marży kredytu w całym okresie jego spłacania. Założyliśmy również, iż banki na bieżąco uwzględniają zmiany stawek EURIBOR 3M, co nie w każdym wypadku jest faktem.