KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA

Przeznaczenie kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
PRZYDATNE STRONY:

Rośnie wkład własny

FacebookTwitter

Zdjęcie domuWkład własny jest jednym z najistotniejszych parametrów charakteryzujących pożyczkę przeznaczoną na zakup nieruchomości. Odnosi się on do kwoty środków finansowych, które wnieść musi klient banku, aby dostać finansowanie na określoną nieruchomość. Innymi słowy, jest to różnica między ceną kupowanego na kredyt mieszkania, domu czy innej nieruchomości, a wysokością, kredytu, który można uzyskać z banku.

Okazuje się, że banki coraz bardziej śrubują wymagania stawiane klientom marzącym o zakupie własnego M. Jednym z aspektów zaostrzających się warunków jest właśnie konieczność posiadania większych oszczędności, którymi współfinansować należy zakup lokalu mieszkalnego. W 2016 roku kredyt hipoteczny udzielany będzie pod warunkiem posiadania znacznie wyższego wkładu własnego, aniżeli w roku bieżącym.

Jak duży wkład własny trzeba będzie posiadać pożyczając pieniądze w 2016 roku i z czego wynika wzrost wymagań banków?

Wymóg posiadania 15% wkładu

Od początku 2016 roku kredyty hipoteczne udzielane będą pod warunkiem posiadania wkładu w wysokości 15% wartości nieruchomości. Oznacza to wzrost tej minimalnej stawki o 50% w stosunku do roku bieżącego. Przez cały 2015 rok mogliśmy bowiem starać się o kredyt z wpłatą własną na poziomie 10%, o czym szeroko informowaliśmy w naszym zeszłorocznym artykule pod tytułem znajdującym się w tym miejscu. Oznacza to, że trzeba będzie mocno zakasać rękawy, aby zaciągając kredyt w 2016 roku, dozbierać o połowę więcej wkładu.

Przykładowe konsekwencje wyższego wkładu:

Jeżeli chcesz uzyskać kredyt na mieszkanie wartości 350 000 złotych, to w 2015 roku musisz dysponować oszczędnościami w wysokości 35000 złotych. Tymczasem w roku 2016 banki będą wymagać od klientów zwiększenia wysiłków związanych z gromadzeniem oszczędności -  wkład minimalny, z którym powinieneś zgłosić się do banku, wynosić będzie w tym przypadku 52500 złotych.

Z czego wynikają zmiany wymogów wobec kredytobiorców?

Jaka jest przyczyna wzrostu wymaganego wkładu w bankach? Otóż powodem tej zmiany są pewne zapisy w Rekomendacji S – specjalnym dokumencie wydanym przez Komisję Nadzoru Finansowego w połowie 2013 roku. Wymusił on na bankach stopniowe odejście od kredytów bez wkładu własnego wprowadzając precyzyjny harmonogram zmian w wysokości wymaganych środków przygotowanych przez klienta. Harmonogram tez zakłada dojście do sytuacji, w której klient będzie posiadać 20% wkładu – nastąpi to dopiero w 2017 roku, co widać z powyższej „mapy drogowej” zmian narzuconych bankom przez KNF.

Wymagania dotyczące minimalnego wkładu

RokWymagany wkład bez wykupienia polisyMinimalny wkład przy wykupionym ubezpieczeniu
2014 5% 5%
2015 10% 10%
2016 15% 10%
2017 20% 10%

Jak zmniejszyć wkład własny?

Powyższe wyliczenia dobitnie pokazują nam skalę wzrostu wymagań banków. Ciśnie się więc na ustach powiedzenie o tym, że „lepiej już nie będzie”. Jednak warto wprowadzić w tym miejscu pewną nutę optymizmu i podkreślić, że wzrost wymagań dotyczących środków własnych przynajmniej po części będzie można ominąć. Zmiany w zasadach udzielania kredytów w 2016 roku co prawda są restrykcyjne, ale nie na tyle, aby nie dało się znaleźć sposobu na obniżenie kwoty przeznaczonych na zakup oszczędności. Oto kilka możliwych sposobów na to jak ominąć podwyższony wkład własny:

1. Ubezpieczenie brakującego wkładu

Takim rozwiązaniem jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – opcjonalna polisa, którą można uzyskać w niektórych bankach (zwłaszcza w tych, w których teraz można dostać kredyt na 90% wartości nieruchomości). Pozwoli ona na zmniejszenie wymagań odnośnie wkładu własnego. Jeżeli wykupisz takie ubezpieczenie, to nawet w 2016 roku wystarczy Ci tylko 10%. Podstawą tej furtki jest zapis zawarty w Rekomendacji nr 15 (Punkt 7) pozwalający w 2016 roku uzyskać finansowanie na 90% wartości nieruchomości "w przypadku, gdy część ekspozycji przekraczająca 85% LtV jest odpowiednio ubezpieczona". Pamiętaj jednak, że co prawda pozwoli Ci to uniknąć wyższego wkładu, ale z drugiej strony zwiększy to całkowity koszt kredytu.

Uzupełnienie z dnia 8 grudnia 2015: Wygląda na to, że ubezpieczenie niskiego wkładu własnego w takiej formie, jaką znamy teraz odejdzie do lamusa. Banki najczęściej przyznają kredyt z ubezpieczeniem niskiego wkładu pod warunkiem podwyższenia marży. KNF w liście przesłanym do banków uznaje taką praktykę za niewłaściwą jednocześnie zakazując oferowania klientom takich ubezpieczeń, które powodowałyby podwyższanie kosztów obsługi takiego zobowiązania. Dodatkowo KNF zwraca uwagę na obowiązującą Rekomendację U, która między innymi zakazuje bankom pobierania prowizji. Reasumując, KNF zgodzi się aby banki oferowały ubezpieczenie brakującego wkładu własnego, pod warunkiem, iż nie będzie ono powodowało podwyższenia marża a także pod warunkiem, że nie będzie za takie ubezpieczenie pobierana przez bank prowizja.

Ile kosztuje takie ubezpieczenie?

Koszt takiego ubezpieczenia możemy lepiej zrozumieć na poniższym przykładzie. Jeżeli w 2016 roku będziesz chciał pożyczyć z banku pieniądze na dom lub mieszkanie dysponując 10% wkładem, to znaczy, że do spełnienia pełnych wymagań brakuje Ci jeszcze 10%. Przyjęte jest bowiem, że aby kredyt był w odpowiednim stopniu zabezpieczony, wysokość zadłużenia w banku nie powinna przekraczać 80% wartości nieruchomości. Zatem w powyższym przypadku od brakujących 10% będziesz musiał zapłacić składkę na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Ile to kosztuje? Typowy koszt takiego ubezpieczenia wynosi równowartość 3,5% brakującej . Oznacza to, że jeżeli nieruchomość kosztuje 350 000 złotych, a Ty posiadasz tylko 35000 wkładu, to od brakujących 35000 złotych będziesz musiał zapłacić 1225 złotych. Z reguły takie ubezpieczenie opłacane jest jednorazowo na okres od 3 do 5 lat z góry. Jeżeli jednak po tym okresie w dalszym ciągu relacja zadłużenia do wartości nieruchomości (tzw. LTV) będzie przekraczać 80%, to bank będzie mógł znowu obciążyć Cię składką na takie ubezpieczenie, oczywiście w mniejszej wysokości – proporcjonalnej do kwoty brakujących jeszcze pieniędzy na spełnienie tego wymagania.

Pamiętaj jednak, że nie wszystkie banki skłonne będą przyznać Ci kredyt hipoteczny na takich warunkach. Są bowiem takie instytucje, które już teraz wymagają posiadania środków własnych na poziomie 20%. Dodatkowo wiele banków jeszcze do tej pory nie zdecydowało o finalnym kształcie zasad wedle których będą one ewentualnie udzielać takiego ubezpieczenia w formie dostosowanej do Rekomendacji S. Wiadomo na pewno iż w roku 2016 kredyty na 90% wkładu własnego będą oferowane przez Deutsche Bank, Raiffeisen Polbank czy Bank Millennium, kilka innych banków w chwili obecnej rozważa taką możliwość. Ponadto w przypadku banków, które udzielają jeszcze kredytów walutowych, wymagania te mogą być nieco inne dla różnych walut obcych. Poniżej znajdziesz porównanie banków pod kątem tego typu wymagań w 2015 roku.

Minimalny wkład własny w poszczególnych bankach w 2015 roku

LPBankMinimalny wkład
1 Alior Bank 10%
2 Bank Pocztowy 10%
3 BGŻ BNP Paribas 10%
4 BOŚ 10%
5 BPH 20%
6 BZ WBK 10% (PLN) LUB 20% (EUR)
7 Citi Handlowy 15%
8 Credit Agricole 20%
9 Deutsche Bank 10%
10 Eurobank 10%
11 Getin Bank 10%
12 ING Bank Śląski 20%
13 mBank 10%
14 Millennium 10%
15 Pekao SA 10% (PLN) LUB 30% (EUR, USD, CHF, NOK, SEK)
16 PKO BP 10%
17 Raiffeisen Polbank 10%

2. Blokada środków na rachunku bankowym

Innego rodzaju wyjściem pozwalającym uzyskać kredyt hipoteczny w 2016 roku zmniejszając do 10 procent wysokość wkładu własnego jest blokada środków na rachunku bankowym. Jeżeli więc masz odłożone oszczędności w kwocie stanowiącej co najmniej 15% wartości nieruchomości, nie będziesz musiał ich wszystkich uruchamiać: wystarczy, że jako Twój wkład posłuży 10%, a pozostałe 5% możesz utrzymywać na rachunku bankowym, który posłuży jako dodatkowe zabezpieczenie wierzytelności.

3. Zastaw na obligacjach

Rekomendacja S dopuszcza także, iż jako dodatkowe zabezpieczenie można wykorzystać na przykład obligacje Skarbu Państwa. Prawna możliwość wykorzystania takiego sposobu zabezpieczenia wynika z zapisu punktu 15.7 Rekomendacji uznającego za takie dodatkowe zabezpieczenie"zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP". Z powyższej cytacji wynika zresztą, że nie tylko obligacje skarbowe będą mogły posłużyć jako dodatkowe zabezpieczenie - można będzie do tego celu także wykorzystać papiery wartościowe emitowane przez Narodowy Bank Polski.

4. Środki zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE)

Ten punkt nie wynika bezpośrednio z opublikowanej w czerwcu 2013 roku Rekomendacji S, jest on pokłosiem komunikatu KNF, który ukazał się przed kilkoma miesiącami. Komisja Nadzoru Finansowego pod naporem pojawiających się pytań i wątpliwości ze strony banków wyjaśniła, że jako dodatkowe zabezpieczenie dla brakujących 5% mogą posłużyć środki zgromadzone na IKE (Indywidualne Konto Emerytalne) lub IKZE (Indywidualne Konto Zabezpieczenie Emerytalnego) a więc na elementach tzw. III filaru systemu emerytalnego. Warto zaznaczyć, że w takim przypadku środki zgromadzone w IKE czy IKZE w dalszym ciągu "pracowałyby" na kredytobiorcę.

Jakie masz wyjścia z tej sytuacji?

Jeśli zatem należysz do tych potencjalnych kredytobiorców, którzy z mozołem odkładali oszczędności na wymarzone M i w tej chwili dysponują wkładem „na styk”, może to oznaczać konieczność realizacji przez Ciebie jednego z czterech poniższych scenariuszy:

  1. Masz już 10% kwoty własnych oszczędności i upatrzoną nieruchomość - będziesz musiał pospieszyć się z zakupem mieszkania i ze złożeniem w banku (bankach) wniosku o kredyt na mieszkanie w 2015 roku;
  2. Masz 10% wkładu, lecz nie zdążysz załatwić w tym roku kredytu - jeżeli nie zdążysz wystarać się o niego w 2015 roku, to będziesz musiał odroczyć decyzję o staraniach o pożyczkę w banku do momentu, aż nie uzbierasz dodatkowych 5%;
  3. W 2016 roku uzbierasz 10% środków na wpłatę własną i za wszelką cenę będziesz chciał wziąć kredyt – będziesz mógł skorzystać w niektórych bankach z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego – miej jednak świadomość, że wtedy koszt takiego zobowiazania będzie wyższy.
  4. W 2016 roku będziesz posiadał co najmniej środki pokrywające co najmniej 15% wartości nieruchomości zgromadzone na rachunku bankowym, obligacjach Skarbu Państwa, papierach wartościowych, IKE lub IKZE - będziesz mógł w niektórych bankach uzyskać kredyt na 90% wartości nieruchomości pod warunkiem zastosowania dodatkowego zabezpieczenia (obejmującego dodatkowe 5%) w postaci blokady rachunku bankowego, zastawu na papierach wartościowych lub środkach pochodzących z III filaru systemu emerytalnego.

MDM jako sposób na ominięcie wymogów Rekomendacji S

Na sam koniec niniejszych rozważań warto podkreślić, iż nie powinno się także zapomnieć, że część potencjalnych kredytobiorców może skorzystać z programu MDM, powalającego na uzyskanie dofinansowania do wkładu własnego. Program MDM funkcjonuje w naszym kraju już niemal rok (od stycznia 2014), jednak z początkiem września 2015 roku weszły w życie gruntowne zmiany które znacząco zwiększyły zasięg oddziaływania tego programu wsparcia kredytobiorców, między innymi poprzez zwiększenie poziomu dofinansowania nawet do 30% tzw. wartości odtworzeniowej (dotyczy to zwłaszcza osób posiadających trójkę dzieci lub więcej), otwarcie programu MDM na rynek wtórny (możliwość kupowania mieszkań i domów od poprzednich właścicieli) czy możliwość starania się o kredyt MDM w przypadku części osób które przekroczyły 35 lat.