KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA

Przeznaczenie kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
PRZYDATNE STRONY:

Raty równe czy malejące? Co wybrać?

FacebookTwitter

Obliczenia Osoby chcące wybrać najlepszy kredyt mieszkaniowy, który będzie ściśle dopasowany do ich sytuacji finansowej, niejednokrotnie stają przed wieloma specyficznymi dylematami. Odnoszą się one do konkretnych rozwiązań dotyczących wyboru rodzaju finansowania zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości. Jedną z takich kwestii, które przyszły kredytobiorca musi rozstrzygnąć, jest pytanie: co wybrać – raty równe czy malejące?

Chodzi w tym przypadku o rodzaj rat, za pomocą których pożyczkobiorca będzie regulował swoje bieżące zadłużenie wobec banku. Problem wyboru rodzaju miesięcznej spłaty zadłużenia w największym stopniu dotyka z reguły posiadaczy zobowiązań kredytowych na nabycie nieruchomości mieszkalnej, bo w tym przypadku – w odróżnieniu od pożyczek hipotecznych - w grę wchodzi z reguły wysoka kwota zadłużenia, liczona w setkach tysięcy złotych. Ponadto w przypadku kredytu mieszkaniowego mamy do czynienia z dużą liczbą rat, co przekłada się na możliwość wystąpienia znaczących różnic w ich wysokości.

Niniejszy poradnik ma na celu rozwiązanie dylematu, przed którym staje wielu kredytobiorców: czy wybrać kredyt w ratach równych czy malejących?, w tym między innymi przedstawienie wad i zalet rat równych i malejących (wysokość poszczególnych miesięcznych rat, sumaryczna wysokość odsetek, całkowity koszt zobowiązania).

Pamiętaj jednak, że wybór najlepszego systemu spłaty to jednak nie jedyna decyzja, przed którą stoi przyszły kredytobiorca. Dlatego w dziale "Kredyt hipoteczny" przygotowaliśmy dla Ciebie obszerny poradnik, w którym kompleksowo podpowiadamy, jak wybrać najtańszy kredyt mieszkaniowy - porównasz dzięki niemu kilkanaście różnych parametrów kredytowych we wszystkich bankach detalicznych oferujących kredyty, ale także dowiesz się, jak uniknąć pułapek czyhających na Ciebie na poszczególnych etapach starań o kredyt.

Z czego składa się rata?

Omawiając kwestię wyboru systemu spłaty, nie sposób nie odnieść się na początku do zagadnienia związanego ze składowymi każdej miesięcznej raty kredytu. Otóż pożyczając z banku określoną kwotę pieniędzy, zobowiązujemy się do oddania mu zobowiązania w określonym czasie, w kwocie powiększonej o odsetki wynikające z ustalonego w umowie kredytowej oprocentowania. Zwrot pożyczonych środków wraz z odsetkami następuje stopniowo, na zasadzie spłacania co miesiąc pewnej cząstkowej kwoty pieniędzy, która nosi miano raty. Ponieważ musimy bankowi oddać nie tylko pożyczone pieniądze ale i odsetki od zaciągniętego zobowiązania, każda miesięczna rata kredytowa składa się z dwóch części – części kapitałowej (albo inaczej raty kapitałowej – jest to część kwoty, którą pierwotnie pożyczyliśmy w banku) oraz części odsetkowej (będącej częścią odsetek kredytowych, które to odsetki zobowiązaliśmy się oddać bankowi jako jego „zysk”).

Wariant stały - raty jednakowe co miesiąc

Raty równe (annuitetowe) jest to system spłat, w którym kredytobiorca spłaca co miesiąc dokładnie taką samą kwotę pieniężną ustaloną w harmonogramie spłat zadłużenia. Aby każda miesięczna spłata mogła mieć tę samą wysokość, muszą w tym przypadku zmieniać się proporcje między częścią kapitałową i odsetkową. Ponieważ na początku okresu spłaty należnych bankowi środków winni jesteśmy bankowi najwięcej (przecież dopiero zaczynamy oddawać pożyczone od banku pieniądze!) to i kwota odsetek od tak dużego kapitału jest wysoka. W efekcie, na początku spłaty kredytu w równych ratach część odsetkowa znacznie przeważa nad częścią kapitałową. Z czasem jednak, w miarę postępującej spłaty kapitału, a zatem w miarę zmniejszającego się sumarycznego zadłużenia, kwota należnych bankowi odsetek również sukcesywnie będzie maleć. To z kolei sprawia, że z każdą kolejną spłatą kwota części odsetkowej się zmniejsza, natomiast zwiększa się kwota spłacanej części kapitałowej. Powyższy trend nabiera rozpędu z każdą kolejną spłaconą częścią, czego zwieńczeniem są ostatnie miesięczne spłaty zadłużenia, w których najczęściej składowa odsetkowa stanowi znikomą część comiesięcznej spłaty zadłużenia.

Wariant malejący - coraz niższe odsetki

W systemie rat malejących z każdą miesięczną spłatą będziemy oddawać bankowi coraz mniejszą kwotę pieniędzy. Wynika to z faktu, iż zadłużenie (pożyczony kapitał) w przypadku systemu spłat malejących dzielone jest po równo na określoną liczbę części i w rezultacie każdego miesiąca będziemy spłacać taką samą część pożyczonego kapitału (ratę kapitałową) przy jednocześnie stale zmniejszającej się wysokości części odsetkowej (jej obniżanie się jest rezultatem coraz mniejszego zadłużenia wynikającego ze spłaty kolejnych części kapitałowych).

Które rozwiązanie jest lepsze - raty równe czy malejące?

Każdy z powyższych systemów ma swoje wady i zalety. Po pierwsze, niewątpliwą zaletą systemu annuitetowego jest – jak sama nazwa sugeruje – równy poziom spłat w trakcie całego okresu kredytowania (no chyba, że zmieni się wysokość oprocentowania, ale to już temat na inny poradnik). Po drugie, pierwsze raty w systemie spłat równych są najczęściej znacznie niższe, niż w systemie spłat malejących – to sprawia, że raty równe są korzystniejsze dla osób z niską zdolnością kredytową (innymi słowy, w przypadku spłat równych łatwiej wykazać się przed bankiem odpowiednią zdolnością kredytową, a tym samym łatwiej o uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej). Z drugiej strony, wadą spłat równych jest wyższy koszt finansowania pod zastaw w porównaniu z systemem malejącym.

Raty malejące charakteryzują się wadami i zaletami będącymi w zasadzie odwrotnością tego, co napisaliśmy o wariancie stałym. A więc wybór spłaty w systemie równych części sprawia, że nasz kredyt będzie tańszy (ze względu na niższy koszt odsetek) Z drugiej jednak strony, aby taki tańszy kredyt otrzymać, musimy mieć wyższą zdolność kredytową jak i musimy być przygotowani na znacznie wyższe kwoty spłaty w początkowym okresie spłacania zadłużenia. Za to pod koniec okresu spłaty posiadacze wariantu annuitetowego będą nam zazdrościć! Dlaczego? Popatrzmy na poniższy przykład obliczony za pomocą znajdującego się tutaj narzędzia.

Przykładowe porównanie obydwu systemów

Kredyt na 300 000 złotych, oprocentowanie – 4,5%, okres spłaty 30 lat (360 miesięcznych rat )

System równy - przykładowe obliczenia

całkowity koszt kredytu (kapitał + odsetki) – 547 220, 13 zł,

całkowita wysokość odsetek – 247 220, 13 zł,

wysokość pierwszej raty – 1 520,06 zł (w tym: część kapitałowa = 395,06 zł; część odsetkowa = 1 125,00 zł),

wysokość ostatniej raty - 1 520,06 zł zł (w tym: część kapitałowa = 1 514,38 zł; część odsetkowa = 5,68 zł).

System malejący - przykładowe obliczenia

całkowity koszt kredytu (kapitał + odsetki) – 503 062, 60 zł,

całkowita wysokość odsetek – 203 062, 60 zł,

wysokość pierwszej raty – 1 958,33 zł (w tym: część kapitałowa = 833,33 zł; część odsetkowa = 1 125,00 zł),

wysokość ostatniej raty – 836,46 zł (w tym: część kapitałowa = 833,33 zł; część odsetkowa = 3,12 zł).