KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA

Przeznaczenie kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
PRZYDATNE STRONY:

Kredyt refinansowy, czyli jak ulżyć swojej kieszeni

FacebookTwitter

Spadek Każdy, kto od kilku lat spłaca kredyt hipoteczny, z pewnością nieraz zadawał sobie pytanie: jak obniżyć jego comiesięczną ratę. Pytanie to coraz silniej zaprząta głowy kredytobiorców. Potrzeba sprawienia, aby kredyt był mniejszym obciążeniem domowego budżetu ma swoje uzasadnienie w coraz większej niepewności co do sytuacji gospodarczej w naszym kraju. To w konsekwencji każe nam brać pod uwagę prawdopodobieństwo obniżenia się naszych dochodów.

Jest wiele sposobów na to, by obniżyć ratę zaciągniętego przez nas wcześniej kredytu. Do najpowszechniejszych należy wydłużenie okresu spłaty, polegające na tym, iż całkowite zadłużenie rozkładamy na większą liczbę rat, sprawiając, że pojedyncze raty kredytu będą miały mniejszą wysokość. Niestety ten sposób od początku 2012 roku stał się niedostępny dla wielu osób, które uzyskały finansowanie zakupu mieszkania czy domu na okres dłuższy niż 25 lat, a ich dochody są na granicy akceptowalności przez banki.

W takim przypadku skutecznym sposobem obniżenia obciążenia domowego budżetu obsługą zadłużenia bankowego jest kredyt refinansowy. O refinansowaniu kredytu hipotecznego właśnie będzie traktował niniejszy poradnik kredytowy portalu Kred.pl.

Definicja

Co to jest kredyt refinansowy? Wielu klientów banków, w tym nawet osoby posiadające kredyt na mieszkanie, nie w pełni potrafi określić jego cechy i przeznaczenie.  Jest to szczególny rodzaj zobowiązania kredytowego. Służy on do spłacenia innego, zaciągniętego wcześniej, kredytu. Nie trzeba chyba dodawać, że kredyt refinansowy wykorzystywany jest przede wszystkim do uzyskania korzystniejszych warunków spłaty, w porównaniu z dotychczasowym, spłacanym w chwili obecnej, zobowiązaniem.

Koszty

Refinansowanie kredytu hipotecznego zaciągniętego w innym banku, polegające na spłaceniu całości zadłużenia, przeważnie wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty za przedterminową spłatę zadłużenia. Prowizja za wcześniejszą spłatę zależna jest od konkretnego banku, w którym zaciągnęliśmy stosowne zobowiązanie finansowe oraz od warunków wynegocjowanej przez nas umowy kredytowej. Przeważnie jest tak, że opłata ta może stanowić od 1 do 2 procent wartości kredytu, choć są banki, które nie pobierają tej opłaty. Inne rozwiązanie stosowane przez banki to pobieranie prowizji tylko wtedy, jeżeli wcześniejsza spłata nastąpi do 3 lub 5 lat od momentu uruchomienia kredytu.

Poza tymi kosztami musimy wziąć także pod uwagę konieczność dokonania zmian w księdze wieczystej związanych dokonaniem wpisu do hipoteki nieruchomości na rzecz nowego banku oraz skreśleniem dotychczasowego wierzyciela.

Pamiętać należy także o tym, że poza kosztami związanymi z zamknięciem poprzedniego kredytu, osoba decydująca się na refinansowanie, będzie musiała liczyć się z opłatami w banku, który udziela kredytu refinansowego (należy do nich np. prowizja od udzielenia kredytu, ubezpieczenie pomostowe, opłata za wycenę nieruchomości czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego). Często jednak banki oferują promocyjne warunki refinansowania, w ramach których zdecydowana większość tych opłat nie jest pobierana.

Marża

Generalnie marże kredytów refinansowych są na podobnym poziomie jak marże standardowych kredytów mieszkaniowych. Wynika to przede wszystkim ze stabilności zabezpieczenia, jakim przeważnie jest finansowana nieruchomość. Aktualnie tani kredyt refinansowy w złotych oferują Deutsche Bank PBC, BZ WBK czy Bank Citi Handlowy - we wszystkich tych trzech bankach marże znajdują się na poziomie 1,1 %.

Czy warto refinansować dotychczasowy kredyt?

Refinansowanie może być bardzo opłacalne w sytuacji, kiedy oprocentowanie dotychczas posiadanego przez nas kredytu pozostawia wiele do życzenia. Innymi słowy, opłaca się nam brać kredyt refinansowy, gdy jego oprocentowanie jest niższe niż oprocentowanie posiadanego przez nas aktualnie kredytu.

Dogodnym przykładem korzyści płynących z refinansowania może być okres przełomu 2009 i 2010 roku, kiedy to typowe marże kredytów w złotych przyjmowały wartości od 2,5 do 3%. Jeśli w tamtym okresie dostaliśmy kredyt na mieszkanie, to z pewnością może nas irytować fakt, iż obecne marże dla kredytów w złotych są znacznie niższe niż 2%. Nie znaczy to oczywiście, że w momencie zaciągania przed kilkoma laty zobowiązania w banku popełniliśmy błąd. Warunki kredytowania (w tym wysokość marży) zmieniają się jak w kalejdoskopie i mogło się okazać, iż w tamtym czasie wybrana przez nas oferta kredytowa była najkorzystniejsza na rynku.

Przykład: pan X w grudniu 2009 roku uzyskał kredyt na mieszkanie w złotych na kwotę 400 000 PLN rozłożony na 30 lat. Marża bankowa wynosiła wtedy 3%. Biorąc pod uwagę aktualną stawkę WIBOR 3M , oprocentowanie nominalne jego kredytu wynosi teraz 7,98%, a miesięczna rata aktualnie wynosi około 2930 PLN.

Pan X może więc postarać się o kredyt refinansowy, w którym marża wynosić będzie 1%. Zakładając, że do tej pory pan X spłacił około 8000 PLN części kapitałowej, to wysokość nowej raty kredytu będzie kształtować się na poziomie 2411 PLN. Oznacza to, że po zrefinansowaniu długu co miesiąc w kieszeni zostanie mu ponad 500 PLN.

Kiedy taki kredyt jest nieopłacalny?

Niestety nie wszyscy kredytobiorcy w jednakowym stopniu mogą uzyskać korzyści z kredytu refinansowego. Wszystko zależy od tego jaka jest różnica pomiędzy oprocentowaniem dotychczasowym, a oprocentowaniem nowego kredytu służącego do zrefinansowania dotychczasowego zobowiązania finansowego. Szczególnie dla osób, które kilka lat temu uzyskały kredyt we frankach szwajcarskich, taki rodzaj inżynierii finansowej może być nieopłacalny. Wynika to z faktu wzrostu kursu franka, który sprawia, że decydując się na refinansowanie kredytu sankcjonujemy niejako znaczne zwiększenie zadłużenia.

Przykład: Pan Y zaciągnął kredyt we frankach w kwocie 400 000 PLN na 30 lat w lipcu 2008 roku. W tamtym czasie uzyskał on stosunkowo dobrą marżę w wysokości 1%. Miesięczna rata kształtowała się wtedy na poziomie około 1320 PLN. Niestety, w związku ze wzrostem kursu franka znacznie wzrosła w konsekwencji rata kapitałowa (część raty kredytu wynikająca z wysokości zadłużenia kapitałowego). W tamtym czasie kurs franka wynosił bowiem 1,95 PLN, a teraz kształtuje się na poziomie 3,50 PLN. W efekcie, jego zadłużenie kapitałowe wzrosło do kwoty 720 000 PLN, pomniejszonej o wysokość spłaconych dotychczas rat kapitałowych. Jednocześnie, biorąc pod uwagę aktualny LIBOR 3M (0,07%) oprocentowanie nominalne jego kredytu wynosi 1,07%, czyli wysokość raty odsetkowej w takich warunkach jest bardzo niska. Podstawiając odpowiednie dane do publikowanego u nas symulatora, zaobserwować można, że w efekcie jego miesięczna rata wynosi aktualnie 2340 PLN, jest ona więc niemal dwukrotnie wyższa, aniżeli rata którą Pan Y płacił w lipcu 2008.

W takiej sytuacji Pan Y może chcieć refinansować zadłużenie innym kredytem we frankach – ale warunki, które uzyska teraz w bankach będą gorsze aniżeli te, które posiada – jedyny bank oferujący aktualnie kredyty w CHF – Nordea – posiada marże w wysokości 4.75%. Podobnie rzecz będzie się miała z innymi kredytami walutowymi.

Jeżeli z kolei Pan X postanowi refinansować swój dług kredytem hipotecznym w złotych, to również na tym straci, bo usankcjonuje wzrost zasłużenia kapitałowego. W przybliżeniu bowiem możemy stwierdzić, że jego zadłużenie kapitałowe wyrażone w złotych wynosi aktualnie około 650 000 PLN. Jeżeli uzyska on kredyt refinansowy na taką kwotę, to nawet przy minimalnej wysokości marży kredytu w PLN (powiedzmy 1%) jego rata kredytu po zrefinansowaniu zadłużenia wyniesie 4119 PLN!

Refinansuj z głową

Jak widać z powyższych przykładów, w różnych uwarunkowaniach refinansowanie może przynieść krańcowo odmienne skutki. Stąd też każda decyzja o refinansowaniu powinna być gruntownie przemyślana - skutki takiej decyzji będziemy bowiem ponosić przez wiele kolejnych lat.