KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA

Przeznaczenie kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
PRZYDATNE STRONY:

Czy refinansowanie kredytu jest opłacalne?

FacebookTwitter

Latające domki Refinansowanie kredytu hipotecznego to czynność polegająca na spłacie wcześniej zaciągniętego zobowiązania nowym uzyskanym w innym banku kredytem pod zastaw nieruchomości. Rozwiązanie to, wdrożone i oferowane przez większość banków, określane jest jako kredyt refinansowy.

Jest on są dosyć popularnym rozwiązaniem w Europe Zachodniej czy Ameryce Północnej. Natomiast w naszym kraju cieszą się one jednak raczej niewielkim zainteresowaniem. Nikłe zainteresowanie po części wynika z tego, iż nasz rynek finansowy jest na stosunkowo wczesnej fazie rozwoju, w końcu wyraźny strumień kredytów hipotecznych tak naprawdę zaczął u nas płynąć dopiero po wejściu Polski do Unii Europejskiej.

Z początkiem 2013 roku, po przeszło 8 latach od energicznego odkręcenia hipotecznego kurka z pewnością coraz więcej osób, które brały wcześniej kredyt, może zastanawiać się, czy nie warto zrefinansować swojego dotychczasowego zobowiązania wobec banku. Czy zatem kredyt refinansowy to dobre rozwiązanie na teraz?

Taki kredyt zawsze będzie dobrym rozwiązaniem, jeżeli jego koszt będzie niższy od kosztów obsługi dotychczas spłacanego kredytu. Przy czym pod pojęciem koszt należy rozumieć wszystkie obciążenia związane z uruchomieniem i spłatą kredytu refinansowego plus koszty zamknięcia poprzedniego kredytu.

Uruchomienie nowego kredytu, który będzie służył do spłacenia dotychczas posiadanego to oczywiście cała machina znana każdemu kredytobiorcy z czasów wcześniejszych starań o kredyt na zakup mieszkania czy domu – samodzielne porównywanie kredytów w różnych bankach bądź wizyta u doradcy finansowego, wizyta w banku, który naszym zdaniem oferuje najlepszy kredyt refinansowy, kompletowanie dokumentów do kredytu, obliczanie zdolności kredytowej czy w końcu analiza kredytowa dokonywana przez analityka zakończona wydaniem decyzji kredytowej.

Czy refinansować kredyt we franku szwajcarskim?

I w tym miejscu może się okazać, że w 2013 roku wielu kredytobiorców posiadających kredyt w CHF może nie mieć szans na kredyt refinansowy. A chodzi o kwestię obliczania zdolności kredytowej, które wyliczana jest o wiele bardziej restrykcyjnie aniżeli kilka lat temu. O ile więc 5 czy 6 lat temu mieliśmy odpowiednio wysoką zdolność kredytową, to teraz może się okazać, ze banki odmówią nam kredytu, co dobrze ilustruje publikowane u nas porównanie zdolności w bankach . Takie ryzyko dotyczy zwłaszcza osób posiadających kredyt we franku szwajcarskim zaciągnięty przez kryzysem finansowym z przełomu 2008/2009, a takich kredytobiorców w latach 2007-2008 była większość. Wtedy zdolność kredytowa obliczana była stosunkowo łagodnie (nie było między innymi obowiązujących teraz ograniczeń związanych z obliczaniem zdolności kredytowej przy kredytach walutowych), skutkiem czego wiele osób uznawanych było za godnych kredytu – gdyby przyszli oni do banku dzisiaj w podobnej sprawie, srodze by się zawiedli, w wielu przypadkach bowiem banki odesłały by ich z kwitkiem!

Mniejsze szanse na odpowiednio wysoką zdolność kredytową to nie jedyny argument przemawiający przeciwko refinansowaniu kredytu hipotecznego we frankach szwajcarskich. Zwłaszcza, w przypadku osób zaciągających kredyt w latach 2007-2008 – wtedy bowiem frank szwajcarski stał bardzo nisko względem złotówki, niejednokrotnie więc klienci banków uzyskiwali kredyt we franku przy jego kursie wynoszącym 2,0 PLN lub nawet niższym. W tej chwili frank kosztuje 3,37 PLN, więc ktoś kto wziął kredyt na kwotę 200 000 CHF (czyli 400 000 PLN w 2008 roku) obecnie winny jest bankowi przeszło 670 000 PLN (minus dotychczas spłacony kapitał). W tej sytuacji przeniesienie kredytu w CHF do innego banku i spłacanie go kredytem w złotych mija się z celem, bo „utrwalimy” w ten sposób zadłużenie na znacznie wyższym poziomie niż przy kredycie we franku.

I jeszcze jeden argument przemawiający przeciwko zamianie kredytu we frankach szwajcarskich zaciągniętego w latach 2007-2008. Otóż wtedy marże bankowe były na rekordowo niskim poziomie (nawet 0,5%), podczas gdy w tej chwili najniższa marża kredytu w złotych (i to w promocji!) wynosi 0,95% i jest to naprawdę bardzo dobra oferta. Dokładając do tego rekordowo niskie stopy procentowe Narodowego Banku Szwajcarii, przekładające się na stawki LIBOR 3M dla franka na poziomie 0,02% (!), posiadacze kredytów w CHF mają oprocentowanie kredytu wynoszące nawet 0,65-0,70%! Zamieniając to na kredyt w złotówkach z nominalnym oprocentowaniem rzędu 5%, nie zrobiliby oni teraz interesu życia...

Z drugiej strony musimy mieć świadomość, że niskie stopy procentowe w Szwajcarii nie będą trwać wiecznie. Jest bardzo prawdopodobne, że od początku 2014 roku Narodowy Bank Szwajcarii rozpocznie cykl podwyżek stóp procentowych – wtedy być może warto będzie rozważyć refinansowanie, pod warunkiem obniżenia się kursu franka.

Czy opłaca się refinansowanie kredytu w euro

Zamiana dotychczasowego kredytu w euro na kredyt w tej walucie w innym banku, w większości wypadków będzie nieopłacalna, bowiem aktualnie marże kredytowe w EUR są na wyższym poziomie, niż 2-3 lata temu.

Refinansowanie dotychczasowego kredytu w euro kredytem w złotych może się jednak opłacać w niektórych przypadkach, wtedy gdy kredyt w euro zaciągany był po jego kursie rzędu 5 złotych i z wysoką marżą. Największą korzyścią z takiej zamiany będzie pozbycie się ciągłej niepewności co do wahań kursowych waluty europejskiej.

Co z Rodziną na swoim?

Zdecydowanie odradzamy refinansowanie w 2013 roku długu zaciągniętego w ramach programu Rodzina na swoim. Przede wszystkim dlatego, że refinansowanie Rodziny na swoim spowoduje utratę dopłat do odsetek. Ponadto w okresie dopłat kredyt Rodzina na swoim jest w zdecydowanej większości znacznie bardziej korzystny, niż jakikolwiek kredyt refinansowy. W roku 2013 nie mamy jeszcze do czynienia z kredytobiorcami, którym upłynął 8-letni okres dopłat do odsetek. W przyszłości jednak zmiana tego kredytu będzie z pewnością bardzo korzystna, zwłaszcza dla tych, którzy uzyskali finansowanie w ramach RnS z wysoką marżą (na początku funkcjonowania programu RnS banki udzielały Rodziny na swoim z marżą znacznie wyższą niż przy standardowym kredycie)

A może zamienić drogi kredyt w złotych na jego tani odpowiednik?

Właśnie, refinansowanie standardowego kredytu hipotecznego w złotych zaciągniętego przez laty z marżą 2-3-krotnie wyższą od aktualnie dostępnych, może okazać się opłacalne. Jak wynika z obliczeń naszego kalkulatora spłat, uzyskanie marży niższej o 1 punkt procentowy przy kredycie na 300 000 złotych na 30 lat przyniesie oszczędność w odsetkach w wysokości około 69 000 PLN.

Zamknięcie dotychczasowego kredytu

Zamieniając kredyt hipoteczny na inny trzeba jednak pamiętać o wspomnianych wcześniej kosztach zamknięcia starego kredytu. Koszty zamknięcia poprzedniego kredytu hipotecznego najczęściej związane są z zapłaceniem dotychczasowemu kredytodawcy prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu.