KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA

Przeznaczenie kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
PRZYDATNE STRONY:

Jaki kredyt mieszkaniowy wybrać?

FacebookTwitter

Dylemat[Aktualizacja: 22 marzec 2016] W obecnych czasach kredyt mieszkaniowy jest niezbędnym i koniecznym narzędziem do zdobycia upragnionego mieszkania lub domu. Niestety, stosunkowo wysokie ceny nieruchomości w naszym kraju sprawiają, że kredyt pod hipotekę, który wybieramy, opiewa na kwoty od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych. Nic więc dziwnego, że takie zobowiązanie finansowe zmuszeni jesteśmy zaciągać na długie lata, najczęściej na okres od 20 do 30 lat. Decydując się zatem na finansowanie zakupu mieszkania należy bardzo gruntownie zastanowić się nad tym, jaki kredyt mieszkaniowy powinniśmy wybrać, po to abyśmy mogli podołać takiemu ciężarowi jego spłaty przez tak długi okres czasu.

W ostatnich latach banki komercyjne w Polsce zaoferowały szeroki wybór produktów finansowych udzielanych pod zastaw nieruchomości. Zróżnicowanie kredytów mieszkaniowych przede wszystkim opiera się na tym w jakiej walucie będziemy go zaciągać. Do dyspozycji mamy kredyty hipoteczne w polskich złotych oraz pożyczki w walutach obcych takich jak euro, frank szwajcarski czy dolar. Jak zatem w gąszczu różnych ofert bankowych wybrać najlepsze rozwiązanie ?

Kredyt mieszkaniowy w PLN

Finansowanie zakupu mieszkania , które uzyskać można w złotych, oferowane jest przez praktycznie wszystkie banki komercyjne w naszym kraju. Ich zdecydowaną zaletą jest to, że tego typu produkt pożyczany jest w naszej rodzimej walucie – pozytywną tego konsekwencją jest fakt braku dodatkowych opłat związanych z przewalutowaniem zadłużenia. Innym plusem kredytu mieszkaniowego w złotych jest stabilność wysokości raty spłacanego zadłużenia, bowiem jej wysokość nie zależy od wahań kursów walut.

Są jednak i minusy takiego rozwiązania. Najważniejszym z nich jest stosunkowo wysokie oprocentowanie kwoty pożyczonej od banku. Na oprocentowanie kredytu w PLN składa się bowiem marża banku oraz stawka bazowa WIBOR czyli oprocentowanie, po jakim banki pożyczają sobie pieniądze. Z reguły banki stosują 3-miesięczną stawkę WIBOR (WIBOR 3M), która aktualnie (stan na luty 2013) charakteryzuje się poziomem wynoszącym niespełna 4%. Dodając do tego marzę bankową, która w chwili obecnej kształtuje się na średnim poziomie 1.6% (przy rozrzucie od 1,1 do 3%), otrzymujemy oprocentowanie nominalne kredytu w wysokości 5,6 - 6%.

Rodzina na swoim

Jeszcze do końca 2012 roku można było skorzystać z preferencyjnych dopłat Rodzina na swoim. Finansowanie w ramach programu Rodzina na swoim było w rzeczywistości kredytem mieszkaniowym w PLN, jednak jego najważniejszą cechą było to, że przez pierwszych 8 lat część odsetek jest spłacana przez państwo. Ten mechanizm okazał się być bardzo korzystnym rozwiązaniem dla osób kupujących niewielkie mieszkanie lub dom. Więcej informacji na temat charakterystyki programu Rodzina na swoim oraz dokonanych zmian w jego funkcjonowaniu zamieściliśmy w maju zeszłego roku oraz w naszym późniejszym artykule.

Mieszkanie dla młodych

Rząd w miejsce wygaszonej Rodziny na swoim wprowadził nowy program dofinansowania - MDM. Początkowo planowano wdrożyć go w drugiej połowie 2012 roku, jednak finalnie MDM ujrzał światło dzienne na początku 2014 roku. Pozwala on na uzyskanie dofinansowania wkładu własnego osobom do 35 roku życia kwoty dopłaty z budżetu państwa kwoty nawet ponad 100 000 złotych, pod warunkiem spełnienia kilku wymagań (metraż nieruchomości nieprzekraczający określonych limitów, cena metra kwadratowego mieszkania lub domu mieszcząca się w limitach dla danego województwa itp). Początkowo na kredyt MDM można było kupić tylko mieszkanie lub dom od dewelopera, jednak po znowelizowaniu ustawy precyzującej zasady programu MDM we wrześniu 2015 roku, dopłatami objęto także mieszkania nabywane na rynku wtórnym, co spowodowało gwałtowny wzrost zainteresowania tym rozwiązaniem. Najkorzystniej program ten wypada w sytuacji, gdy kredytobiorcy posiadają trójkę lub więcej dzieci -obowiązuje bowiem zasada, że im więcej dzieci tym więcej dofinansowania wkładu własnego można uzyskać.

Kredyt mieszkaniowy w euro

Zaletą pożyczki denominowanej w EUR jest aktualnie bardzo korzystna stawka bazowa oprocentowania. Banki stosują przeważnie stawkę EURIBOR (najczęściej EURIBOR 3M) albo LIBOR dla euro. W obydwu przypadkach stawka bazowa charakteryzuje się aktualnie oprocentowaniem w wysokości mniejszej niż 0,5%% (np. EURIBOR 3M wynosi aktualnie 0,23%). To ponad 10 razy mniej, niż stawka WIBOR dla pieniędzy pożyczanych w złotych, co w przypadku kredytów w euro przekłada się na niższą miesięczna ratę spłaty zadłużenia. Warto więc nad takim kredytem się zastanowić. I wszystko byłoby pięknie, gdyby nie fakt, iż kredyt denominowany w euro, podobnie jak produkty udzielane w innych walutach obcych, charakteryzuje się wyraźnie większymi, niż w przypadku jego odpowiednika w złotówkach, marżami (przeważnie przekraczają one 3%). W rezultacie tego, oprocentowanie nominalne (marża + stawka bazowa EURIBOR lub LIBOR EUR) najczęściej kształtuje się na poziomie 3.5-4%. Ale można znaleźć czasem interesujące czasowe promocje, w ramach których banki oferują naprawdę tanie kredyty hipoteczne w euro z marżą mniejszą niż 3%. Przykładem jest produkt dostępny w Raiffeisen Polbanku, który w lutym 2013 oferowany jest z marżą 2,99%.

W chwili obecnej najtańszy kredyt hipoteczny w euro charakteryzuje się oprocentowaniem nominalnym wynoszącym 3,12%. To przekłada się na znacznie niższą ratę miesięczną takiej pożyczki, aniżeli w przypadku kredytu hipotecznego w naszej rodzimej walucie. Wadami tego rodzaju finansowania jest obecność spreadu walutowego, wynikająca z różnic w kursie kupna oraz kursie sprzedaży euro w banku. Takie „widełki kursowe” powiększają wysokość naszej raty w euro o 5,13 – 10,65% (w zależności od banku). Inną niedogodnością takiego rozwiązania jest jego podatność na wahania kursu euro (jeśli euro drożeje - zwiększa się wysokość naszego zadłużenia i wysokość miesięcznej raty, ale oczywiście możemy doświadczyć także sytuacji odwrotnej).

Kredyt mieszkaniowy w CHF

Jeszcze pięć lat temu ponad 90% wszystkich kredytobiorców decydowało się właśnie na kredyt mieszkaniowy we frankach szwajcarskich. Wynikało to z niskiego poziomu stawki bazowej LIBOR CHF oraz silnej konkurencji między bankami, które prześcigały się w obniżkach marż (w najgorętszym momencie szaleństwa kredytowego niektóre banki oferowały marże rzędu 0,6%!). Te czasy niestety raczej bezpowrotnie minęły. Banki całkowicie bowiem wycofały się z pożyczania we frankach.

Jaki kredyt będzie najlepszy?

Na tak postawione pytanie nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Dla jednych najlepszym rozwiązaniem będzie oferta banku, w którym posiadają oni konto, na które przelewają uzyskiwane wynagrodzenie - w takim wypadku bank posiada duże zaufanie do takiego klienta i często jest mu w wstanie zaoferować korzystniejsze warunki kredytowania, aniżeli klientowi "z ulicy". Innymi słowy stały klient banku ma szansę dostać tańszy kredyt.

Niektórzy klienci z kolei zwracają uwagę na wymaganą wysokość wkładu własnego. Nie mając odłożonych oszczędności decydują się na wybór banku, który ma najmniejsze wymagania względem zgromadzonych przez klienta środków pieniężnych, które przeznaczone są na przykład na współfinansowanie zakupu nieruchomości.

Jeszcze innym zależy szczególnie na tym, aby nie musieć płacić prowizji. Często musi być ona uiszczana z góry, w efekcie czego wiele osób nie jest w stanie zapłacić takiej kwoty. Jeżeli na przykład prowizja wynosi 3% kwoty pożyczonych środkow to przy pożyczce na kwotę 400 000 złotych daje to wysokość prowizji rzędu 12 000 złotych.

Jednak najczęściej klienci banku zwracają uwagę na podstawowe koszty kredytu hipotecznego, takie jak marża kredytu oraz jego oprocentowanie, które wynika bezpośrednio z poziomu marży. Z kolei oprocentowanie będzie w konsekwencji decydować o wysokości raty, która co miesiąc kredytobiorca będzie wpłacał na rzecz banku

Jak widać z powyższej analizy, o tym, jaki kredyt na mieszkanie powinniśmy zaciągnąć, decyduje wiele czynników. Przed powzięciem ostatecznej decyzji powinniśmy się więc bardzo gruntownie się zastanowić nad możliwymi konsekwencjami naszego wyboru. Ponadto warunki pożyczania pod zastaw nieruchomości w naszych bankach zmieniają się bardzo dynamicznie. Warto więc śledzić publikowane przez nas na bieżąco tabele porównujące stawki oprocentowania w poszczególnych bankach - znajdziesz je w naszym dziale zatytułowanym "Oprocentowanie kredytów hipotecznych". Ponadto szczegółowe parametry poszczególnych ofert bankowych znaleźć można w naszej porównywarce kredytów.