KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA

Przeznaczenie kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
PRZYDATNE STRONY:

Kredyt mieszkaniowy bez prowizji - czy zawsze jest korzystny?

FacebookTwitter

PalceAnalizując kredyt mieszkaniowy przeznaczony na zakup mieszkania czy domu bardzo często klienci banków zwracają uwagę na kluczowe parametry decydujące o kosztach danej oferty.

Jednym z takich elementów, które wpływają na całkowity koszt uzyskania pożyczki z banku jest prowizja kredytowa. Nie ma chyba nikogo, kto zaciągając zobowiązanie w banku, nie chciał by zredukować tej opłaty. W końcu dzięki temu niejednokrotnie w kieszeni może zostać kilka czy kilkanaście tysięcy złotych. Jest to zwłaszcza zasadnicze kryterium wyboru kredytu mieszkaniowego wśród osób, które dysponują bardzo ograniczonymi oszczędnościami.

Banki mają świadomość atrakcyjności bezprowizyjnych ofert w oczach klientów banków. I doskonale to wykorzystują! Niestety, nie zawsze jest to finansowo korzystne dla klientów.

Zatem kiedy warto zaciągać kredyt mieszkaniowy bez prowizji?. I kiedy takie rozwiązanie omijać szerokim łukiem?

Na początek definicja

Prowizja kredytowa bądź też opłata od przyznania i uruchomienia kredytu jest bardzo rozpowszechnioną w bankach opłatą przygotowawczą. Pobierana jest ona nie tylko w przypadku kredytu mieszkaniowego czy pożyczki hipotecznej – ci, którzy chcą dostać kredyt gotówkowy czy samochodowy, także muszą się liczyć z wydatkami za przyznanie takiej pożyczki.

Ile wynosi standardowa prowizja w bankach?

Wysokość tej opłaty w poszczególnych bankach jest bardzo zróżnicowana. Praktycznie zawsze jej poziom uzależniony jest od kwoty zaciąganego zobowiązania finansowego w banku. W niektórych instytucjach może ona wynosić 1% pożyczanej kwoty, ale są też banki, w których trzeba być przygotowanym na zapłacenie równowartości kilku procent kwoty udzielonej pożyczki. Na przykład aktualnie na rynku można znaleźć pewien kredyt mieszkaniowy, w którym wymagana przez bank prowizja kredytowa wynosi aż 5% pożyczanej kwoty!

Ile to będzie w złotych?

Przyjmijmy, że o chcemy otrzymać kredyt na 300 000 złotych. Jeżeli opłata prowizyjna wynosi 3%, to znaczy, że będziemy musieli w takiej formie zapłacić bankowi 9 000 złotych. Nie trzeba dodawać, że przy poziomach prowizji rzędu 5% i kredycie na kwotę rzędu miliona złotych, jej koszt będzie równy wartości średniej klasy samochodu. Nowego!

Prowizja uiszczana z góry czy doliczana do zadłużenia?

W bankach istnieje kilka sposobów zapłaty prowizji od przyznanego kredytu mieszkaniowego, przy czym każdy z nich ma swoje wady i zalety.

Najpowszechniejszym jest sposób polegający na zapłaceniu jej z góry. Oznacza, to, że prowizja musi być opłacona przed wypłaceniem klientowi środków kredytowych. To spory minus, bowiem w sytuacji, gdy nie dysponujemy wystarczającą ilością oszczędności, często taka prowizja jest skuteczną barierą uniemożliwiającą nam zaciągnięcie takiego zobowiązania. Plusem jest natomiast to, że po zapłaceniu opłaty przygotowawczej nie będziemy ponosić już żadnych kosztów pochodnych od tej opłaty.

Drugim, często praktykowanym sposobem, jest doliczanie tej opłaty do kwoty zaciąganego kredytu. Plusem tego ostatniego rozwiązania, jest to, że nie musimy od razu wysupływać oszczędności na pokrycie tej opłaty, w końcu mamy inne wydatki na głowie, jak chociażby prowizja dla pośrednika z biura nieruchomości czy opłaty notarialne. Ma on jednak również istotną wadę – przy doliczeniu tej opłaty do kredytu, bank będzie za nią pobierał odsetki kredytowe, podobnie jak za pożyczony kapitał. To z kolei spowoduje podwyższenie finalnego kosztu prowizji. O ile? Nawet ponad dwukrotnie!

Promocyjne kredyty mieszkaniowe  - czy opłaca się z nich skorzystać?

Nie ma się co dziwić, że klienci zwracają więc uwagę na to, czy dany kredyt obciążony jest prowizją oraz ile ona wynosi. I gruncie rzeczy najlepiej, aby jej nie było. Ten ostatni wariant – ze względu na duże zainteresowanie wśród kredytobiorców – jest często dostępny w poszczególnych bankach. I określany mianem promocji. Niestety, nie zawsze ma to cokolwiek wspólnego z prawdziwą promocją.

Brak opłaty prowizyjnej w zamian za wyższą marżę

To jeden z częściej spotykanych sposobów na przyciągnięcie uwagi klientów. Bank pożyczy Ci pieniądze bez tej opłaty, ale w zamian zażąda podwyższenia marży. O ile taka marża bywa zwiększana? Różnie z tym bywa, jedne banki zadowolą się podwyższeniem marży o 0,1%, ale zdarza się i tak, że skala podwyżki marży może sięgać nawet 0,5%. Średnio można przyjąć, że przy tego typu obniżkach marż banki będą chciały podwyższyć marżę  o 0,3 punktu procentowego.

Czy w takich warunkach kredyt bez opłaty przygotowawczej będzie korzystny? Aby to rozstrzygnąć, posłużyliśmy się naszym generatorem harmonogramu spłat, który pozwolił nam na dokładne obliczenie kosztów kredytowych zarówno w wariancie prowizyjnym jak i w tzw. promocji. Założenia porównania są następujące: kredyt mieszkaniowy w złotych zaciągany jest na kwotę 300 000 złotych na 30 lat. Spłata zobowiązania odbywa się w ratach równych. Klient ma do wyboru dwa warianty: albo wybierze kredyt hipoteczny bez prowizji z marżą podwyższoną on 0,3 punkty procentowe (która w tym przypadku wynosić będzie 2,00 procent), albo skorzysta z oferty z prowizją w wysokości 2%, ale w zamian za to na jego umowie kredytowej będzie zapisana niższa marża (na poziomie 1,70%). Oprocentowanie nominalne kredytu bez omawianej tu opłaty wynosi więc 4,06%, natomiast w przypadku oferty prowizyjnej oprocentowanie to jest na poziomie 3,76% (przyjmujemy założenie, że oprocentowanie jest oparte na sumie stawki WIBOR 3M i marży).

Poniższa tabela przedstawia podliczenie całkowitych kosztów kredytu na mieszkanie razem z kosztami prowizji:

Rodzaj ofertyKwota kredytuProwizjaKoszt prowizjiMarżaOproc. nominalneKoszt odsetekKoszt kredytu
Bez prowizji 300 000 zł 0% 0 zł 2,00% 4,06% 219 351,31 zł 519 351,31 zł
Z prowizją 300 000 zł 2% 6000 zł 1,70% 3,76% 200 777,87 zł 506 777,87 zł

Jak więc w tym przykładzie wyglądają korzyści z uzyskania kredytu bez tej opłaty? Otóż wyglądają one tak, że całkowity koszt kredytu bez opłaty przygotowawczej (kapitał + odsetki) wynosi ponad 519 351 złotych i jest wyższy o ponad 12 000 złotych, aniżeli w przypadku kredytu, przy uruchomieniu którego zdecydowaliśmy się wysupłać z kieszeni 6 tysięcy złotych na pokrycie kosztów prowizji (suma pożyczonego kapitału, odsetek oraz opłaty prowizyjnej wynosi w tym przypadku w zaokrągleniu 506 777 zł). Czy rzeczywiście stać się aż na taką rozrzutność?

Nie zapłacisz prowizji jeżeli wykupisz ubezpieczenie

Innym sposobem banków na skuteczną sprzedaż kredytu jest udzielenie go bez prowizji, w zamian za co klient musi skorzystać z jednego lub kilku produktów lub usług oferowanych przez bank. I w tym miejscu należy zwrócić uwagę na to, jaki jest to produkt. Jeżeli jest to polisa ubezpieczeniowa lub jakiś fundusz inwestycyjny, to koniecznie trzeba zwrócić uwagę na to, jakie są koszty obsługi tego typu instrumentów.

Czasami skorzystanie z tego rodzaju produktów może się opłacać – pod warunkiem, iż koszty związane z ich uzyskaniem będą niższe, aniżeli koszty związane z opłaceniem prowizji na warunkach standardowych. Jeżeli więc prowizja wynosi 4% pożyczanej kwoty, a koszt dodatkowego ubezpieczenia równowartość 2% pożyczanej kwoty, to czemu z tego nie skorzystać? W końcu, przy kredycie na 300 000 zł summa summarum w kieszeni zostanie nam 6000 zł.

Gorzej, że takich ofert jak wspomniana powyżej, jest niewiele. Przeważają natomiast takie "promocje", w których ubezpieczenie jest droższe niż prowizja. Jeżeli więc bank obiecuje Ci, że odstąpi od pobierania prowizji w wysokości 2%, ale w zamian chce, abyś wykupił jakieś dodatkowe ubezpieczenie, na które wydasz równowartość 3% uzyskanej z banku kwoty, to porządnie się nad taką propozycją zastanów. W takim przypadku, pożyczając 300 000 złotych, za taką pożyczkę w sumie zapłacisz o 3000 złotych więcej.

Brak opłaty prowizyjnej w zamian za konto i przelew wynagrodzenia

Tego typu wariant promocji wcale nie jest taki rzadki. Bank deklaruje, że pożyczy Ci pieniądze Ci bez konieczności ponoszenia kosztów tej opłaty w zamian za to, ze założysz u niego konto oraz będziesz na nie przelewał swoje wynagrodzenie. Jaki dodatkowy koszt dla klienta to generuje – żaden (albo niewielki- jeżeli doliczymy do kosztów obsługi zadłużenia ewentualną opłatę za prowadzenie rachunku). Warto więc rozważyć takie rozwiązanie.

Zaraz! Ale jaki w tym jest haczyk? Jaki interes ma w tym bank? Ano taki, że po pierwsze obraca Twoimi pieniędzmi, a po drugie ma Twoje dochody jak na dłoni. A to w znacznej mierze pozwala mu lepiej zarządzać ryzykiem kredytowym.

A jeśli bank nie zaoferuje Ci takiego kredytu?

Jak z powyższego widać, nie zawsze brak konieczności opłacenia prowizji jest tak korzystny, jak nam się może wydawać. I jak to bywa z każdą poważną decyzją finansową, tego typu oferty powinniśmy oceniać w sposób ostrożny i roztropny. Choć bywa czasem, że jest to rozwiązanie warte uwagi.

A co w przypadku, gdy bank w ogóle nie proponuje kredytu bez prowizji? Negocjuj. Jeżeli twoja historia kredytowa i aktualna sytuacja finansowa są dobre, bank nie tak łatwo zdecyduje się wypuścić takiego klienta z ręki. Będzie skłonny do ustępstw, w tym i do obniżenia wysokości opłaty prowizyjnej.

Jak dostać kredyt - szczegółowa procedura

Kwestia opłaty prowizyjnej to tylko jeden z aspektów  związanych z wyborem najlepszego banku finansującego zakup nieruchomości mieszkalnej. Wiele innych zagadnień opisaliśmy w obszernym poradniku zatytułowanym "Kredyt hipoteczny" - dzięki niemu przejdziesz przez kłopotliwy i pełen pułapek proces wieloetapowego starania o kredyt na mieszkanie czy dom. Dowiesz się z niego między innymi, na jakie parametry najbardziej zwracać uwagę, aby wybór finansowania był dla Ciebie najbardziej korzystny, jakie są pułapki i haczyki na poszczególnych etapach starań o pieniądze z banku oraz bezpośrednio porównasz oferty banków pod względem kilkunastu różnych parametrów takich, jak zdolność kredytowa, minimalny wkład własny, maksymalny wiek kredytobiorcy, maksymalny okres kredytowania i wiele innych.