KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA

Przeznaczenie kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
PRZYDATNE STRONY:

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Ilustracja poradnika[Aktualizacja: 3 listopad 2016]. Kredyt hipoteczny jest instrumentem finansowym, którego zasadniczą cechą jest uzyskanie pieniędzy z banku zabezpieczonych w formie zastawu mieszkania, domu czy innej nieruchomości. W chwili obecnej jest to najpowszechniejszy sposób realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych przy braku odpowiednich oszczędności. Wiele osób, które stają na progu realizacji marzenia o własnym mieszkaniu, jest jednak przerażonych ogromem formalności, których należy dopełnić, aby otrzymać taki kredyt na mieszkanie. Tymczasem procedura ubiegania się o środki pieniężne w banku wcale nie jest taka skomplikowana, jak na pierwszy rzut oka mogło by się wydawać. W niniejszym obszernym poradniku przedstawiamy Ci szczegółowe decyzje, jakie powinieneś podjąć, aby dostać kredyt hipoteczny w 2016 roku, zwracając przy okazji uwagę nie tylko na zasady przyznawania kredytów w poszczególnych bankach ale i na pułapki i niespodzianki, których powinieneś być świadomy. Opisując kredyty hipoteczne koncentrujemy się przede wszystkim na przedstawieniu krok po kroku kwestii związanych ze staraniami o najpopularniejszy wariant tego instrumentu bankowego, którym jest kredyt mieszkaniowy – adresowany do osób planujących zakup mieszkania lub domu, ale również przeznaczony na budowę domu, jego wykończenie lub remont.

Określ wysokość kredytu, na który Cię stać

Jednym z najważniejszych wskaźników decydujących o tym, na jak wysoki kredyt będzie Cię stać, jest zdolność kredytowa. Jest to parametr, który pozwala bankowi oszacować, ile pieniędzy jesteś w stanie przeznaczyć na spłatę swojego zobowiązania pieniężnego.

Maksymalny kredyt dla rodziny 2 + 1 z dochodami 5 000 zł netto - październik 2016

BankMaksymalna kwota
Alior Bank 343 000 zł
Bank Pocztowy 262 000 zł
BGŻ BNP Paribas 378 000 zł
BOŚ 396 000 zł
BZ WBK 395 000 zł
Citi Handlowy 339 000 zł
Credit Agricole 342 000 zł
Deutsche Bank 348 000 zł
Eurobank 380 000 zł
Getin Bank 382 000 zł
ING Bank Śląski 382 000 zł
mBank 375 000 zł
Millennium 372 000 zł
Pekao SA 341 000 zł
PKO BP 348 000 zł
Raiffeisen Polbank 369 000 zł

Jak banki obliczają zdolność? W dużym uproszczeniu, jej badanie polega na ocenie wysokości średnich miesięcznych dochodów klienta oraz jego wydatków. Różnica pomiędzy posiadanymi dochodami i wydatkami to kwota, jaka może być przeznaczona na ratę kredytową. Powyższa kwota, jest mnożona przez liczbę miesięcy planowanej spłaty, co daje w efekcie maksymalną wysokość kredytu jaki może być zaciągnięty w danym banku.

Jakie dochody i wydatki uwzględniane są przy jej wyliczaniu?. Szerzej opisujemy to w poradniku traktującym o tym w jaki sposób banki obliczają zdolność kredytową", przy czym musisz pamiętać, że bank, oceniając Twoją zdolność kredytową, będzie brał pod uwagę stabilne i systematycznie uzyskiwane przez Ciebie dochody. W związku z tym w najlepszej sytuacji będą ci, którzy uzyskują wynagrodzenie w ramach umowy o pracę na czas nieokreślony lub określony. Pamiętaj jednak, że mając dochody w ramach umowy-zlecenia czy umowy o dzieło również masz szanse na kredyt - okazuje się, że każdy bank udzieli Ci go po spełnieniu dodatkowych kilku warunków. Podobnie jest z osobami które, jako przedsiębiorcy, przedstawiciele wolnych zawodów lub rolnicy uzyskują dochody z działalności gospodarczej lub z działalności rolniczej - bez problemu można znaleźć banki skłonne są pożyczyć pieniądze takim osobom. Natomiast oceniając Twoje wydatki, bank będzie brał pod uwagę to, jakie kwoty przeznaczasz na utrzymanie mieszkania (czynsz, opłaty za prąd, gaz, wodę, telefon, telewizję kablową itp.), wydatki na żywność, kosmetyki, środki czystości oraz Twoje inne stałe zobowiązania finansowe (na przykład wydatki na spłatę innych posiadanych zobowiązań pieniężnych czy wydatki na alimenty).

Na jaki wysoki kredyt Cię stać? W bardzo dużym przybliżeniu, kwota, jaka możesz uzyskać w danym banku, będzie wynosiła równowartość Twoich 80-85 miesięcznych dochodów netto. Jeśli zatem Twoje miesięczne wynagrodzenie netto wynosi przykładowo 3000 złotych, to możesz otrzymać z banku około 240 000 - 255 000 złotych. Pamiętaj jednak, że jest to jedynie wartość przybliżona, gdyż zarówno bardzo niskie jak i bardzo wysokie dochody mogą wymykać się spod tej reguły. W praktyce dochody bardzo przewyższające przeciętne wynagrodzenie dają szanse na znacznie wyższą pożyczkę aniżeli 80-krotność wynagrodzenia netto, z drugiej jednak strony, przy bardzo niskich dochodach, bank może zaproponować Ci znacznie mniej niż 80-krotność Twojej pensji. Więcej na ten temat przeczytasz w poradniku Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny".

Na co uważać?

Pamiętaj, że każdy bank nieco inaczej oblicza ten parametr. Powodem tego jest fakt, iż banki w różnym stopniu uwzględniają poszczególne dochody oraz wydatki przy ustalaniu wysokości tego parametru. Jeżeli Twoja zdolność jest niska, to powinieneś przy wyborze banku brać pod uwagę przede wszystkim te instytucje, które najbardziej liberalnie obliczają ten parametr.

W tabeli znajdującej się obok podajemy przykładową wysokość kredytu, obliczoną w różnych bankach dla małżeństwa z jednym dzieckiem, z dochodami w wysokości 5000 złotych netto (obydwoje małżonkowie zarabiają po 2500 netto). Możesz także samodzielnie obliczyć ile ona wynosi wykorzystując nasz kalkulator zdolności kredytowej, dzięki czemu ocenisz ją zarówno pod kątem finansowania w złotych jak i w walucie obcej .

W jakim banku najlepiej wziąć kredyt hipoteczny?

Wybór banku, który pożyczy Ci pieniądze na kupno nieruchomości jest jednym z najważniejszych wyzwań podczas przygotowywania się do podjęcia właściwej decyzji o sfinansowaniu tak poważnego przedsięwzięcia, jak zakup mieszkania. Na rynku działa niemal dwadzieścia banków komercyjnych oraz liczna rzesza małych banków spółdzielczych. Każdy z nich ma nieco inaczej przygotowaną ofertę kredytową. Powoduje to, że w zależności od Twojej specyficznej sytuacji, niektóre z instytucji nie będą w stanie zagwarantować Ci takich warunków, o jakich myślałeś.

Przykładowo – wszystkie banki udzielą Ci kredytu, który pokryje koszty zakupu nowego mieszkania, ale tylko część z nich będzie w stanie sfinansować Ci koszty związane z wykończeniem nieruchomości. Z kolei jedne banki przy okazji kupna mieszkania pozwolą Ci „dobrać” dodatkową kwotę na dowolny cel (np. na zakup samochodu, wyposażenie mieszkania czy wakacyjny wyjazd za granicę), natomiast inne ograniczą się tylko do sztywnej kwoty, która pokryje wyłącznie koszty nabycia nieruchomości. Wiele szczegółowych informacji na temat takich specyficznych zasad pożyczania przez każdy z banków znajdziesz za pomocą naszej porównywarki znajdującej się na górze niniejszej strony.

W jakiej walucie powinieneś zaciągnąć kredyt?

Kredyty w złotych (PLN) i w walutach obcych (euro - EUR, frankach szwajcarskich - CHF, funtach brytyjskich - GBP, dolarach amerykańskich - USD) dostępne w poszczególnych bankach

LPBankPLNEURCHFGBPUSD
1 Alior Bank TAK TAK TAK TAK TAK
2 Bank Pocztowy TAK NIE NIE NIE NIE
3 BGŻ BNP Paribas TAK NIE NIE NIE NIE
4 BOŚ TAK TAK NIE NIE TAK
5 BZ WBK TAK TAK NIE NIE NIE
6 Citi Handlowy TAK NIE NIE NIE NIE
7 Credit Agricole TAK NIE NIE NIE NIE
8 Deutsche Bank TAK TAK NIE NIE NIE
9 Eurobank TAK NIE NIE NIE NIE
10 Getin Bank TAK NIE NIE NIE NIE
11 ING Bank Śląski TAK NIE NIE NIE NIE
12 mBank TAK NIE NIE NIE NIE
13 Millennium TAK NIE NIE NIE NIE
14 Pekao SA TAK TAK NIE TAK TAK
15 PKO BP TAK NIE NIE NIE NIE
16 Raiffeisen Polbank TAK TAK NIE NIE NIE

Kredyt na mieszkanie czy dom może być udzielany w różnych walutach, tak w naszych rodzimych złotówkach jak i w euro, frankach szwajcarskich, funtach brytyjskich, dolarach amerykańskich, a nawet - w przypadku Banku Pekao SA - w koronach norweskich czy koronach szwedzkich. Jednakże w myśl obowiązujących od 1 lipca 2014 roku zapisów wydanej przez nadzór finansowy Rekomendacji S, możesz pożyczać tylko w takiej walucie, w jakiej zarabiasz. Innymi słowy, jeżeli pracujesz na terenie Polski i Twoja pensja przelewana jest na konto w złotówkach, to będziesz mógł ubiegać się tylko o pożyczkę w złotych. Inaczej będzie jeżeli pracujesz za granicą i dostajesz wynagrodzenie walucie danego kraju – zarabiając w euro będziesz mógł starać się wyłącznie o kredyt w euro, pracując i uzyskując dochody w Anglii będziesz miał szanse jedynie na kredyt w funtach brytyjskich. Problem polega na tym, że w chwili obecnej niewiele banków przygotowało dla przyszłych kredytobiorców oferty kredytowe w walutach obcych. W znajdującej się obok tabeli możesz sprawdzić, w którym banku będziesz mógł otrzymać środki w określonej walucie.

Na co uważać?

Po pierwsze, jeżeli chcesz dostać kredyt w walucie obcej, pamiętaj, że z jednej strony banki będą chciały, abyś udowodnił im, że uzyskujesz dochody w danej walucie, a z drugiej będą one miały znacznie wyższe wymagania dochodowe, niż w przypadku kredytobiorców starających się o pożyczkę w złotówkach.

Po drugie, w przypadku kredytu w walucie obcej, Twoja zdolność kredytowa będzie obliczana bardziej restrykcyjnie – w praktyce wynosić ona będzie 80% tego, co wyliczył by Ci bank dla kredytu w złotych.

Po trzecie, musisz być przygotowany na to, że Twoja rata przy kredycie w walucie obcej będzie się zmieniać w zależności od kursu danej waluty. Jeżeli na przykład weźmiesz kredyt w euro, to w sytuacji wzrostu kursu euro w stosunku do złotówki Twoja rata będzie się zwiększać (na szczęście przy spadku kursu danej waluty będzie odwrotnie, czyli zapłacisz niższą ratę)

Po czwarte, musisz mieć świadomość, że spłata kredytu walutowego obciążona może być tzw. spreadem walutowym (różnicą pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży danej waluty w określonym banku). Rozpiętość między kursem kupna i sprzedaży danej waluty w niektórych bankach sięga nawet 10%, więc w konsekwencji o tyle może być wyższa Twoja rata. Możesz zminimalizować ten problem kupując walutę na własną rękę w klasycznym lub internetowym kantorze – kantory mają bowiem znacznie niższy spread niż banki.

Co wybrać: kredyt komercyjny czy MDM?

Kredytowanie na warunkach komercyjnych nie jest jedynym rozwiązaniem pozwalającym na sfinansowanie zakupu mieszkania czy domu. Zapewne wiesz, że od 1 stycznia 2014 roku na rynku bankowym funkcjonuje program preferencyjnych kredytów Mieszkanie dla młodych (MDM). Pozwala on na uzyskanie dopłaty w wysokości zależnej między innymi od ceny nieruchomości, jej metrażu czy liczby posiadanych na utrzymaniu dzieci. Niniejsza dopłata z definicji przeznaczona jest na sfinansowanie wkładu własnego. Od 1 września 2014 roku nastąpiły MDM, które znacząco poprawiły warunki tego programu (między innymi dopuszczono do MDM mieszkania z rynku wtórnego oraz wprowadzono liczne udogodnienia dla osób i rodzin wielodzietnych)

Jaką dopłatę możesz dostać? W przypadku mieszkań dopłata dotyczy pierwszych 50m2 lokalu mieszkalnego (mieszkania, domu) w przypadku rodzin posiadających nie więcej niż 2 dzieci i pierwszych 65m2 w przypadku rodzin z co najmniej trójką dzieci. W przypadku domów dopłatami objęte jest pierwsze 70m2 powierzchni użytkowej. Jest ona obliczana na podstawie wskaźnika przeliczeniowego określonego dla danej lokalizacji (w zależności od województwa, miasta wojewódzkiego, czy gminy sąsiadującej z danym miastem wojewódzkim). Wysokość dopłat jest następująca:

  • osoby samotne i bezdzietne małżeństwa otrzymają dofinansowanie wkładu własnego w wysokości 10% tzw. wartości odtworzeniowej;
  • osoby i małżeństwa wychowujące jedno dziecko dostaną dopłatę do wkładu własnego w wysokości 15% wartości odtworzeniowej;
  • osoby i małżeństwa wychowujące dwoje dzieci dostaną dopłatę do wkładu własnego w wysokości 25% wartości odtworzeniowej;
  • rodziny wielodzietne (małżeństwa i osoby wychowujące troje dzieci lub więcej) otrzymają dofinansowanie wkładu własnego w wysokości 30% wartości odtworzeniowej;
  • dodatkowo osoby i małżeństwa, którym w ciągu 5 lat od dnia zakupu mieszkania urodzi się 3 lub kolejne dziecko, dostaną 5% dopłaty na pokrycie wcześniejszej częściowej spłaty zobowiązania.

Przykładowo, jeżeli masz jedno dziecko i chcesz kupić mieszkanie w Warszawie o powierzchni 60 m2, które kosztuje 360 000 złotych, to przy założeniu, że zobowiązanie finansowe będziesz spłacał przez 30 lat a jego oprocentowanie będzie wynosić 3,50%, możesz liczyć na dopłatę do wkładu własnego w wysokości 44 756 złotych. Dodatkowo, jeżeli w ciągu 5 lat od zakupu mieszkania urodzi Ci się 3 lub kolejne dziecko, otrzymasz jeszcze 14 585 złotych na wcześniejszą spłatę części pożyczonych środków. Zatem widzisz, że warto zainteresować się takim rozwiązaniem. W dodatku w 2015 roku mają nastąpić zmiany w zasadach i wysokości dopłat – między innymi mają one być podwyższone o 5 punktów procentowych, co jeszcze bardziej podwyższy kwotę wkładu własnego uzyskaną w ramach wsparcia przez państwo młodych ludzi kupujących pierwsze lokum.

Jednak, aby otrzymać dofinansowanie w ramach programu MDM musisz spełnić całkiem pokaźną liczbę warunków:

MDM - limity ceny 1 m2 na IV kwartał 2016

Gmina Limit MDM (zł/m2) - rynek pierwotny Limit MDM (zł/m2) - rynek wtórny
Wrocław 5 259,10 4 302,90
gminy sąsiadujące z Wrocławiem 4 626,60 3 785,40
woj. dolnośląskie - inne gminy 3 994,10 3 267,90
Bydgoszcz 4 809,75 3 935,25
Toruń 4 809,75 3 935,25
gminy sąsiadujące z Bydgoszczą lub Toruniem 4 388,45 3 590,55
woj. kujawsko-pomorskie - inne gminy 3 967,15 3 245,85
Lublin 4 850,42 3 968,52
gminy sąsiadujące z Lublinem 4 344,44 3 554,54
woj lubelskie - inne gminy 3 838,46 3 140,56
Gorzów Wielkopolski 4 074,95 3 334,05
Zielona Góra 4 074,95 3 334,05
gminy sąsiadujące z Gorzowem Wlkp. lub Zieloną Górą 3 956,70 3 237,30
woj. lubuskie - inne gminy 3 838,45 3 140,55
Łódź 4 200,90 3 437,10
gminy sąsiadujące z Łodzią 3 884,38 3 178,13
woj. łódzkie - inne gminy 3 567,85 2 919,15
Kraków 5 247,55 4 293,45
gminy sąsiadujące z Krakowem 4 726,43 3 867,08
woj. małopolskie - inne gminy 4 205,30 3 440,70
Warszawa 6 433,43 5 263,71
gminy sąsiadujące z Warszawą 4 568,50 3 737,86
woj. mazowieckie - inne gminy 3 807,08 3 114,88
Opole 3 988,60 3 263,40
gminy sąsiadujące z Opolem 3 788,95 3 100,05
woj. opolskie - inne gminy 3 589,30 2 936,70
Rzeszów 4 417,60 3 614,40
gminy sąsiadujące z Rzeszowem 4 177,80 3 418,20
woj. podkarpackie - inne gminy 3 938,00 3 222,00
Białystok 4 851,00 3 969,00
gminy sąsiadujące z Białymstokiem 4 505,88 3 686,63
woj. podlaskie - inne gminy 4 160,75 3 404,25
Gdańsk 5 094,65 4 168,35
gminy sąsiadujące z Gdańskiem 4 719,83 3 861,68
woj. pomorskie - inne gminy 4 345,00 3 555,00
Katowice 4 867,50 3 982,50
gminy sąsiadujące z Katowicami 4 330,43 3 543,08
woj. śląskie - inne gminy 3 793,35 3 103,65
Kielce 4 749,59 3 886,03
gminy sąsiadujące z Kielcami 4 141,38 3 388,40
woj. świętokrzyskie - inne gminy 3 533,18 2 890,78
Olsztyn 4 495,15 3 677,85
gminy sąsiadujące z Olsztynem 4 187,98 3 426,53
woj. warmińsko-mazurskie - inne gminy 3 880,80 3 175,20
Poznań 5 711,20 4 672,80
gminy sąsiadujące z Poznaniem 4 724,28 3 865,32
woj. wielkopolskie - inne gminy 3 936,90 3 221,10
Szczecin 4 516,60 3 695,40
gminy sąsiadujące ze Szczecinem 4 199,80 3 436,20
woj. zachodniopomorskie - inne gminy 3 883,00 3 177,00
  • nie możesz mieć więcej niż 35 lat (w przypadku małżeństw, związków partnerskich lub innych osób zaciągających zobowiązanie wspólnie z innym kredytobiorcą decyduje wiek młodszego współkredytobiorcy) - warunek ten nie dotyczy jednak małżeństw i osób z trójką dzieci lub więcej - jeżeli masz co najmniej troje dzieci możesz więc starać się o wsparcie MDM nawet w starszym wieku;
  • nie możesz być aktualnym lub byłym właścicielem innego mieszkania lub domu;
  • mieszkanie nie może mieć więcej niż 75 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej, a dom nie może mieć powierzchni użytkowej wyższej od 100 m2 (wyjątkiem są jednak rodziny lub osoby samotne wychowujące co najmniej trójkę dzieci – takie osoby mogą sfinansować tym programem mieszkanie o powierzchni użytkowej do 85 m2 lub dom o powierzchni użytkowej wynoszącej maksymalnie 110 m2);
  • cena jednego metra kwadratowego upatrzonego przez Ciebie mieszkania lub domu nie może przekraczać limitów ustalonych dla danego województwa (w tym osobno dla stolicy województwa, gmin ościennych oraz pozostałych gmin danego województwa) - sprawdź tabelę limitów MDM na IV kwartał 2015 znajdującą się z lewej strony;
  • nieruchomość mieszkalna musi służyć zaspokojeniu Twoich własnych potrzeb mieszkaniowych (oznacza to, że nie dostaniesz dopłaty, jeżeli planujesz takie mieszkanie komuś wynajmować lub prowadzić w nim działalność gospodarczą, z tym, że ograniczenie to obowiązuje przez pierwszych 5 lat, potem będziesz już mógł ewentualnie wykorzystać je na inne cele, aniżeli zaspokojenie własnych potrzeb);
  • musisz zaciągnąć zobowiązanie finansowe wobec banku przynajmniej na okres 15 lat;
  • środki z pożyczone z banku muszą pokryć co najmniej 50% wartości mieszkania.

Banki uczestniczące w programie MDM

L.P.Bank Wnioski MDM przyjmowane od
1 PKO BP 02.01.2014
2 Pekao SA 02.01.2014
3 Getin Bank 04.02.2014
4 BPS 01.04.2014
5 Alior Bank 03.02.2014
6 SGB Bank 10.02.2014
7 BOŚ 31.03.2014
8 Bank Millennium 14.04.2014
9 eurobank 19.05.2014
10 Deutsche Bank 10.06.2014
11 BZ WBK 28.07.2014
12 Raiffeisen Polbank 31.12.2014
13 Credit Agricole 02.01.2015
14 BGŻ BNP Paribas 30.04.2015

Gdzie można dostać kredyt MDM? O preferencyjne dofinansowanie do wkładu własnego możesz się starać w 14 bankach komercyjnych i spółdzielczych. Ich szczegółowy wykaz wraz z datą, od której banki przyjmują wnioski o dopłaty, przedstawiamy w tabeli obok.

Na co uważać?

Jeżeli spełniasz warunki programu MDM, z pewnością będzie on dla Ciebie potencjalnym narzędziem do uzyskania kilkunasto- bądź kilkudziesięciotysięcznych oszczędności. Problem polega na tym, że bardzo niewiele osób jest w stanie spełnić łącznie wszystkie warunki programu MDM, a tym samym dostępność takiego wsparcia z budżetu państwa jest niewielka. W szczególności możesz mieć problem ze znalezieniem mieszkania lub domu spełniających wymagania MDM przeważnie z powodu zbyt wysokiej ceny metra kwadratowego, przekraczającej ustalone w programie MDM limity. Taki problem jest najbardziej widoczny w tych miejscowościach, w których obserwuje się największy popyt na mieszkania, np. w Warszawie i w Krakowie.

Jakie dochody uwzględniają banki przy staraniach o kredyt?

Aby dostać pożyczkę w banku, musisz udowodnić, że uzyskujesz stabilne dochody, które dają nadzieję na niezaburzoną i systematyczną spłatę zobowiązania wobec banku. Wysokość uwzględnionych przez bank dochodów jednocześnie posłuży do ustalenia Twojej zdolności kredytowej, a tym samym od wyliczenia maksymalnej kwoty, jaki możesz dostać. Jakie dochody uwzględniają banki staraniach o kredyt? Oto wykaz najważniejszych rodzajów dochodów, które są honorowane w bankach.

Umowa o pracę na czas nieokreślony. To najkorzystniejsza dla banków forma zatrudnienia. Daje ona bankom największą pewność co do terminowej, wieloletniej spłaty zadłużenia. Toteż banki z otwartymi ramionami przyjmują klientów, którzy nie dość, że dobrze zarabiają, to jeszcze uzyskują dochody w oparciu stałą formę zatrudnienia. Jeżeli jesteś zatrudniony w oparciu o taki typ umowy i zarabiasz ponadprzeciętnie, to bądź spokojny o swoje szanse na kredyt.

Umowa o pracę na czas określony. Mając tego typu umowę o pracę, jesteś w nieco gorszej sytuacji, ale także w większości banków nie powinno być problemów z uzyskaniem finansowania z banku. Będziesz tylko musiał wykazać, że w takiej formie byłeś zatrudniony od 6 do 12 miesięcy w zależności od banku. Czasami jednak będziesz również musiał udowodnić bankowi, że Twój pracodawca zamierza przedłużyć z Tobą umowę na kolejny okres.

Umowa–zlecenie oraz umowa o dzieło. Znacznie gorzej traktowani są Ci, którzy uzyskują dochody w oparciu o umowę o dzieło, czy umowę-zlecenie. Te dwie ostatnie formy zatrudnienia nie dają bankom gwarancji jego kontynuacji, toteż często banki bardziej rygorystycznie podchodzą do takich klientów. Nie zrażaj się jednak, jeżeli uzyskujesz wyłącznie dochody z umowy zlecenia lub umowy o dzieło – większość banków pożyczy Ci pieniądze pod warunkiem, że udowodnisz, iż uzyskujesz stabilne dochody z tytułu takiej umowy cywilnoprawnej od przynajmniej 6 lub 12 miesięcy, w zależności od banku

Dochody z najmu. Banki akceptują także dochody uzyskiwane z najmu nieruchomości. Najczęściej trzeba wykazać się dochodami z tego tytułu za ostatnie 6-12 miesięcy (w zależności od banku), przy czym z reguły banki wymagają potwierdzenia rozliczenia tych dochodów z urzędem skarbowym.

Dochody z działalności gospodarczej. Jeżeli jesteś przedsiębiorcą, czy to prowadzącym dużą firmę czy też uzyskującym dochody w oparciu o jednoosobową działalność gospodarczą, będziesz musiał wykazać się odpowiednio długim stażem funkcjonowania Twojej firmy na rynku. W większości banków wymagane jest, aby firma działała od co najmniej 12 miesięcy, choć są banki, które zadowolą się 6 miesięczny stażem na rynku. Niektóre z banków w sposób szczególny traktują ponadto przedstawicieli zawodów zaufania publicznego (prawnicy lekarze, architekci, rzeczoznawcy, itp) - nie dość, że w ich przypadku banki bardziej liberalnie podchodzą do oceny dochodów, to jeszcze mogą oni dostać znacznie bardziej korzystne warunki, niż przeciętny klient banku.

Dochody z działalności rolniczej. Są jak najbardziej akceptowane w większości banków. Podobnie, jak przedsiębiorcy w przypadku działalności gospodarczej, również i rolnicy muszą się z reguły wykazać 12 miesięcznym okresem prowadzenia gospodarstwa rolnego/działalności rolniczej.

Na co uważać?

Nie wszystkie dochody w jednakowym stopniu są uwzględniane przez banki. Do takich problematycznych dochodów należą różne świadczenia pracownicze, takie jak na przykład wczasy pod gruszą czy niepieniężne świadczenia z zakładu pracy (bony towarowe, karnety do teatru itp.). Mimo, iż zakład pracy uwzględnia je w Twoich dochodach przy sporządzaniu zeznania podatkowego, to banki mogą nie wziąć ich pod uwagę. Podobnie jest z alimentami, które otrzymuje się na dziecko.

Jakie masz szanse na kredyt przy zadłużeniu w BIK?

Jeżeli zdarzyło Ci się nie spłacić w terminie jakiegoś kredytu, np. gotówkowego, samochodowego czy innej pożyczki w banku lub nie spłaciłeś karty kredytowej, to zapewne bank będący wierzycielem wpisał Cię do bazy dłużników Biura Informacji Kredytowej (BIK). Taka sytuacja bardzo negatywnie rzutuje na Twoje szanse na pozytywną decyzję kredytową.

Przeważnie przy dużej kwocie niespłaconego długu lub przy dużym opóźnieniu spłaty, banki wydadzą negatywną decyzję. Jeżeli więc w ostatnich latach miałeś zaległości na kilka tysięcy złotych, to niestety nie dostaniesz pozytywnej decyzji z banku.

Jeżeli jednak Twoje zaległości były niewielkie (rzędu 100-200 złotych), a opóźnienie nie przekraczało 14 dni, banki będą skłonne przyznać Ci kredyt. Pamiętaj, że każda taka sytuacja będzie rozpatrywana indywidualnie.

Na co uważać?

Niestety, nie tylko zadłużenie w BIK może być przeszkodą w uzyskaniu pożyczki pod hipotekę. Również brak jakichkolwiek odnotowanych w BIK kredytów może negatywnie wpłynąć na Twoje szanse na kredyt (są jednak banki, które akceptują ten tak zwany posty BIK”, np. mBank). Jeżeli więc nigdy nie zaciągałeś żadnej pożyczki, powinieneś jak najszybciej zaciągnąć jakiś niewielką pożyczkę gotówkową (np. poprzez zaciągnięcie pożyczki na odkurzacz, żelazko czy telewizor w jakimś elektromarkecie) i sumiennie go spłacić. Stworzysz w ten sposób odpowiednią historię kredytową i uzyskasz wiarygodność w banku jako rzetelny kredytobiorca, na którym można polegać.

Wycena nieruchomości - ile za nią zapłacisz przy zaciąganiu kredytu?

Wycena mieszkania czy domu przez bank jest podstawą do oszacowania, czy dana nieruchomość będzie mogła stanowić odpowiednie zabezpieczenie dla pożyczonych środków. W końcu głównym ich zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości wpisana do księgi wieczystej. Bank musi więc mieć pewność, że w przypadku niespłacenia przez Ciebie długu, będzie mógł odzyskać swoje pieniądze sprzedając taka zastawioną nieruchomość za cenę będącą równowartością udzielonego kredytu (lub za cenę niższą, ale wtedy będzie domagał się od ciebie pozostałych środków).

Jak banki wyceniają nieruchomość? To zależy zarówno od banku, jak i od wartości takiego mieszkania czy domu. Zasada jest tu następująca – im droższa nieruchomość, tym przeważnie na większy wydatek z tytułu wyceny nieruchomości musisz się przygotować

Wycena na podstawie dokumentacji fotograficznej. To najtańszy i najszybszy sposób wyceny. Ty lub oddelegowany pracownik banku robicie zdjęcia nieruchomości, po czym na ich podstawie w banku zapada decyzja o przypisaniu do nieruchomości odpowiedniej wartości. Często nie trzeba za taką usługę nic płacić.

Inspekcja pracownika banku. Przy niewielkich kwotach pożyczanych pieniędzy bank może zadowolić się inspekcją swojego pracownika, przy czym nierzadko zdarza się, że za taką czynność nie zostanie pobrana od ciebie dopłata. Jeżeli już będziesz musiał coś zapłacić, to z reguły będzie to wydatek rzędu 150-300 złotych.

Operat szacunkowy. Najdroższy sposób wyceny nieruchomości, najczęściej stosowany w przypadku obiektów o wysokiej wartości, takich jak domu. Przeprowadza ją rzeczoznawca majątkowy, i na bazie oględzin nieruchomości sporządza operat szczegółowo opisujący daną nieruchomość. Koszt operatu szacunkowego to kilkaset złotych, w niektórych przypadkach może to być kwota przekraczająca 1000 zł. W zależności od banku, rzeczoznawca może być Ci narzucony przez daną instytucję bankową lub będziesz mógł do tego celu wybrać własnego licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego.

Na co uważać?

Wybór własnego rzeczoznawcy majątkowego przeważnie pozwala na zmniejszenie kosztów takiej wyceny. Miej jednak świadomość, że niektóre banki, co prawda akceptują takiego niezależnego rzeczoznawcę, ale wymagają dodatkowej weryfikacji takiego operatu szacunkowego. Koszt takiej weryfikacji to około 300 złotych. Może się więc okazać, że tylko pozornie zaoszczędziłeś na samodzielnym wyborze rzeczoznawcy.

Czy dostaniesz kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Minimalny wkład własny przy kredycie mieszkaniowym w 2016 roku

LPBankMinimalny wkład własny
1 Alior Bank 10%
2 Bank Pocztowy 10%
3 BGŻ BNP Paribas 15%
4 BOŚ 10%
5 BZ WBK 10% (PLN) LUB 20% (EUR)
6 Citi Handlowy 20%
7 Credit Agricole 20%
8 Deutsche Bank 10%
9 Eurobank 15%
10 Getin Bank 10%
11 ING Bank Śląski 20%
12 mBank 10%
13 Millennium 15%
14 Pekao SA 10% (PLN) LUB 30% (EUR, USD, CHF, NOK, SEK)
15 PKO BP 10%
16 Raiffeisen Polbank 10%

W chwili obecnej kredyt hipoteczny bez wkładu własnego na zasadach komercyjnych to już historia. Obowiązek posiadania udziału własnych środków finansowych to rezultat wprowadzenia zapisów znowelizowanej w połowie 2013 roku Rekomendacji S, która weszła w życie 1 stycznia 2014. Do 31 grudnia 2014 roku minimalny wkład własny, jaki należało posiadać wynosił 5% wartości nieruchomości. W 2015 roku kredyt mieszkaniowy we wszystkich instytucjach bankowych był udzielany pod warunkiem posiadania przynajmniej 10% udziału własnego. Od 1 stycznia 2016 wkład własny powinien być na poziomie przynajmniej 15% wartości nieruchomości, choć niektóre banki dopuszczają możliwość posiadania jedynie 10% środków własnych pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia brakującego wkładu własnego bądź posiadania dodatkowych środków zgromadzonych na lokatach, obligacjach lub Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE). Z drugiej strony są jednak banki, które mają podwyższone wymagania odnośnie tej kwestii – czasem wymagany jest udział środków własnych na poziomie 20% wartości nieruchomości. W tabeli obok prezentujemy jaki minimalny wkład własny obowiązuje w poszczególnych bankach oferujących kredyty hipoteczne w 2016 roku.

Wyjątkiem od tej reguły jest jednak wsparcie przeznaczone na dofinansowanie wkładu. Dopłata z budżetu państwa w wysokości wspomnianych wcześniej 10 lub 15% ceny 50 m2 mieszkania, traktowana jest właśnie jako udział środków własnych w finansowaniu zakupu nieruchomości.

Jakie są inne sposoby na zgromadzenie środków na wkład? Jest oczywistym, że jako wkład własny można wykorzystać posiadane oszczędności (np. zgromadzone na rachunkach lub lokatach terminowych), które posłużą do częściowego (pozakredytowego) sfinansowania zakupu nieruchomości. Możesz również pożyczyć pieniądze od rodziny lub znajomych. Jeżeli pracujesz w zakładzie pracy, który posiada Zakładowy Fundusz Świadczeń socjalnych, to możesz skorzystać z takiej pożyczki z ZFŚS, która także pozwoli Ci na uzupełnienie brakującego wkładu. Pamiętaj także, że jako wkład własny może być potraktowana część kupowanej nieruchomości, o ile jej wartość jest odpowiednio wyższa, niż kwota zaciąganego finansowania. Jeżeli więc kupujesz mieszkanie za 285 000 złotych, a zostało ono wycenione przez bank na 300 000 zł, to nie potrzebujesz wysupływać własnych oszczędności – masz przecież wkład własny w wysokości 15 000 złotych (spełniasz więc warunek posiadania wkładu własnego w wysokości minimum 5% wartości nieruchomości). W końcu, jeżeli posiadasz inną wcześniej kupioną lub odziedziczoną nieruchomość, to bank może zabezpieczyć się na obydwu hipotekach - tej, która założona jest na kupowanej nieruchomości oraz tej, której posiadaczem już wcześniej byłeś.

Na co uważać?

W myśl zapisów Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego, banki w kolejnych latach zmuszone będą podwyższać wymagania odnośnie wkładu własnego. Od 1 stycznia 2015 roku minimalny wymagany przez banki wkład własny wynosił 10% wartości nieruchomości. W 2016 roku ten minimalny udział środków własnych wynosi jednak więcej, bo 15 wartości nieruchomości (choć są banki, które dopuszczają możliwość posiadania 10% wkładu). W kolei zaciągając kredyt hipoteczny w 2017 roku będziesz musiał mieć 20% środków własnych. Dlatego też, jeżeli planujesz zaciągnięcie pożyczki w kolejnych latach, powinieneś się przygotować na zgromadzenie większych oszczędności, chyba że zdecydujesz się wykupić dodatkowe ubezpieczenie brakującego wkładu własnego.

Oprocentowanie kredytu - jak wybrać najkorzystniej?

Pożyczając od banku środki pieniężne, będziesz zobowiązany mu je oddać w określonym na umowie kredytowej terminie w wysokości powiększonej o odsetki kredytowe. Odsetki to najważniejszy koszt pożyczaniem pod hipotekę, jakim będziesz obciążony przez bank w zamian za używanie pożyczonych od niego pieniędzy. Stosując terminologię bankową odsetki kredytowe są więc kosztem pożyczenia kapitału).

Od czego zależy wysokość odsetek? To, jakie one będą duże, jest przede wszystkim zależne od oprocentowania kredytu, określającego jaki procent pożyczonego kapitału będziesz musiał zwrócić bankowi w formie odsetek kredytowych.

Jak banki ustalają oprocentowanie? Wysokość oprocentowania jest ustalana jako suma stopy bazowej oraz marży banku.

Stopą bazową są odpowiednie stawki pożyczek na rynku międzybankowym. Na przykład w przypadku kredytów w złotych, banki stosują wskaźnik WIBOR, będący miarą oprocentowania, po jakim banki działające w Polsce wzajemnie pożyczają sobie pieniądze. W przypadku wariantów walutowych, w zależności od waluty kredytu, banki ustalają oprocentowanie w oparciu o wskaźniki LIBOR lub EURIBOR.

Ponieważ wysokość tego oprocentowania zależna jest od okresu, na który banki sobie pożyczają środki finansowe, toteż różne będą wartości tego wskaźnika dla różnych okresów. Najczęściej do ustalania oprocentowania kredytów w złotych banki używają wskaźnika WIBOR 3M (jest to stawka pożyczek międzybankowych, będąca oprocentowaniem, po jakim banki pożyczają sobie pieniądze na okres 3 miesięcy) lub WIBOR 6M (rynkowe oprocentowanie pożyczki międzybankowej na 6 miesięcy).

Marża jako drugi składnik oprocentowania jest swoistym narzutem banku, powiększającym koszty pożyczenia z innej instytucji kapitału niezbędnego do sfinansowania Ci zakupu mieszkania albo jakiejś innej nieruchomości. Innymi słowy, marża bankowa jest zyskiem banku z czynności powierzenia Ci określonej kwoty pieniężnej na określony czas.

Marża jest najważniejszym parametrem decydującym o kosztach kredytu – jeżeli będzie ona wysoka, to będziesz płacił bardzo wysokie odsetki, jeżeli natomiast będzie niska odsetki kredytowe będą na niskim poziomie. Warto więc, abyś zadbał o to, żeby jej wysokość była jak najniższa.

Jakie są typowe marże kredytów hipotecznych? W chwili obecnej (listopad 2016) marże dla kredytów w złotych oscylują w zakresie od 1,50% do 2,20% (przy czym marże kredytów walutowych są znacznie wyższe) z tym, że ich wysokość uzależniona jest od różnych czynników, takich jak kwota pożyczanych środków czy wysokość udziału własnego. Zwłaszcza wkład własny jest tu bardzo ważnym czynnikiem wpływającym na atrakcyjność marży – im większy wkład własny wniesiesz do zakupu nieruchomości, tym niższą marżę w banku najczęściej otrzymasz.

A jakie mogą być najniższe obecnie marże bankowe? W tej chwili na rynku można znaleźć minimalne marże w wysokości nawet poniżej 1%. Pamiętaj jednak, że uzyskanie takiej najniższej marży nie jest proste – w zasadzie zarezerwowane ono jest dla nielicznych, najbardziej opłacalnych dla banku klientów, którzy mają bardzo dobrą sytuację finansową, przygotowali wysoki wkład własny, biorą dużą kwotę oraz skorzystają z innych produktów finansowych oferowanych w danym banku, w tym z opcjonalnych ubezpieczeń na kwoty rzędu kilku tysięcy złotych.

Oprocentowanie nominalne a oprocentowanie rzeczywiste. Oprocentowanie kredytu, jako suma stopy bazowej oraz marży, zwane jest także oprocentowaniem nominalnym. Musisz jednak wiedzieć, że w użyciu jest jeszcze inne określenie pokrewne – oprocentowanie rzeczywiste. Jest to wysokość oprocentowania po uwzględnieniu dodatkowych kosztów (np. wszelkich prowizji), jakimi zostaniesz obciążony w banku przy okazji zaciągania i spłaty zobowiązania finansowego. W skrócie określane jest ono mianem RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania). Jest to w chwili obecnej najbardziej miarodajny wskaźnik opisujący koszty kredytu, warto wiec, abyś analizując oferty bankowe w pierwszej kolejności zwracał uwagę na jego poziom.

Na co uważać?

Po pierwsze, uważaj na niektóre promocje bankowe polegające na obniżeniu marży (a w konsekwencji oprocentowania). Może być w nich ukryty haczyk, polegający na tym, że warunkiem uzyskania korzystnej marży będzie zakup jakiegoś opcjonalnego (najczęściej drogiego) ubezpieczenia (np. ubezpieczenia na życie bądź ubezpieczenia od utraty pracy i hospitalizacji) lub wykupienia jednostek uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym. W efekcie, kredyt z takim dodatkiem może się okazać droższy, aniżeli oferta innego banku z nieco wyższą marżą, ale za to bez takich warunków.

Po drugie, zwracaj także uwagę na to, czy proponowana marża będzie obowiązywać przez cały okres spłaty – w niektórych promocjach bardzo atrakcyjna marża obowiązuje przez pierwszy rok, a potem mocno wzrasta. Nie znaczy to, że w żadnym wypadku nie powinno się korzystać z takich promocji – jak najbardziej można, ale warto, żebyś wcześniej dobrze policzył wszelkie koszty z tym związane.

Po trzecie, miej świadomość, że do momentu ustanowienia hipoteki na rzecz na nieruchomości i wpisania jej do księgi wieczystej przez sąd, marża bankowa będzie podwyższona - to forma zabezpieczania się banków przed chwilowym podwyższonym ryzykiem kredytowym, a jednocześnie motywacja dla Ciebie abyś jak najszybciej sfinalizował sprawy związane z uporządkowaniem statusu prawnego nieruchomości.

Po czwarte, nie pożyczaj na maksymalną kwotę, którą obecnie możesz spłacić. Obecne oprocentowanie kredytów jest rekordowo niskie, co wynika przede wszystkim z historycznie najniższego poziomu stóp procentowych a w konsekwencji z niskiego poziomu składnika oprocentowania, jakim jest stopa bazowa WIBOR (w przypadku pożyczki w złotych), LIBOR oraz EURIBOR (dla kredytów w walucie obcej). W przyszłości stopy procentowe, zarówno dla hipoteku w złotych jak i walutach obcych, mogą ulec podwyższeniu, a w konsekwencji wzrosnąć mogą Twoje raty. Czy wtedy dalej będziesz mógł je spłacać w sposób systematyczny, bez szwanku dla budżetu domowego?

Prowizja i inne opłaty

Opłaty prowizyjne to różne dodatkowe obciążenia narzucane przez bank przy okazji udzielenia oraz obsługi zobowiązania kredytowego. Najważniejszą z takich opłat jest prowizja od udzielenia kredytu, którą będziesz musiał zapłacić w momencie uzyskania pieniędzy od banku. Wysokość takiej prowizji waha się w zakresie od 1 do 5% kwoty pożyczanych środków. To czasem może wygenerować całkiem spory koszt - przykładowo, jeżeli dostaniesz kredyt na 400 000 złotych, a prowizja w danym banku wynosi 5%, wtedy licz się z koniecznością zapłacenia bankowi 20 000 złotych w formie prowizji. Na szczęście większość banków stosuje prowizje w zakresie od 1 do 2% pożyczonej kwoty, przy czym niektóre z nich pozwalają na skredytowanie prowizji, a więc włączenie jej do spłacanego w ratach kredytu. Czasem jednak banki stosują promocje, w ramach których nie pobierają takiej prowizji i warto abyś takimi promocjami się interesował.

Możliwe jest, że będziesz musiał zapłacić jeszcze inne opłaty, np. ubezpieczenie brakującego wkładu własnego (jeżeli Twój wkład własny będzie niższy niż 20%) lub ubezpieczenie pomostowe.

Na co uważać?

Jeżeli bank zaoferuje Ci kredyt bez prowizji, to upewnij się, czy w zamian za brak prowizji, nie będziesz musiał ponieść wyższych kosztów z tytułu innych opłat. Sprawdź, czy nie będzie obowiązku wykupienia jakiegoś drogiego ubezpieczenia na życie lub czy nie zostanie Ci podniesiona marża. Na przykład, może się okazać, że wzrost poziomu odsetek wynikający z zastosowania wyższej marży będzie przewyższać oszczędności wynikające z zerowej prowizji!

Raty kredytów hipotecznych - równe czy malejące?

O kosztach kredytowania decydować także będzie to, w jakim systemie rat będziesz go spłacał. Rata kredytu jest sumą części spłacanego kapitału oraz części spłacanych odsetek. Masz do wyboru system rat równych lub rat malejących, których wysokość oraz proporcje składnika odsetkowego do składnika kapitałowego są odmienne.

Raty równe charakteryzują się tym, że każdego miesiąca wysokość Twojej raty będzie niezmienna (pod warunkiem, że zmianie nie będzie w tym czasie ulegać oprocentowanie). Oznacza to, że każdego miesiąca suma części kapitałowej (raty kapitałowej, czyli części pieniędzy, które pożyczyłeś od banku) oraz części odsetkowej (raty odsetkowej, czyli części odsetek, które są zapłatą za taką pożyczkę) będzie taka sama. W praktyce, ponieważ na początku nasz dług kapitałowy jest najwyższy (co sprawia, że w przypadku pierwszych rat odsetki od pożyczonego kapitału będą najwyższe), początkowe raty w zdecydowanie większej części będą składać się z odsetek aniżeli ze spłacanego kapitału. Z czasem te proporcje będą się zmieniać – będziesz spłacał coraz więcej kapitału, a coraz mniej odsetek. Zaletą tego rozwiązania jest niższy poziom rat na początku spłaty, aniżeli przy ratach malejących, wadą natomiast wyższy sumaryczny koszt kredytu.

Raty malejące są inaczej skonstruowane – przez cały okres spłaty będziesz bowiem spłacał bankowi jednakową część pożyczonego kapitału oraz z miesiąca na miesiąc malejącą kwotę odsetek, Efektem tego będzie zmniejszająca się każdego miesiąca rata. Bezwzględną zaletą rat malejących jest niższy całkowity koszt kredytu (na przykład przy kredycie na 400 000 złotych na 30 lat możesz w ten sposób zaoszczędzić od 40 000 do 50 000 złotych, w zależności od poziomu oprocentowania), wadą jest większe obciążenie domowego budżetu w początkowym okresie spłaty zobowiązania finansowego.

Koniecznie rozważ opłacalność i swoje możliwości spłaty w obydwu wariantach rat – możesz do tego celu wykorzystać kalkulator kredytu hipotecznego, który pozwala na generowanie pełnego harmonogramu spłaty zarówno w ratach równych, jak i malejących, obliczenie całkowitego kosztu spłaty obydwoma sposobami, jak również zaawansowaną analizę kredytową pod względem wysokości odsetek i rat kapitałowych.

Na co uważać?

Koszty zobowiązania spłacanego w ratach malejących co prawda będą niższe niż przy ratach równych, ale wyższa będzie musiała być Twoja zdolność kredytowa. Jest ona bowiem bezpośrednio zależna od wysokości pierwszej raty, która to rata w przypadku systemu malejącego jest najwyższą w całym okresie spłaty. Zatem, jeżeli masz niezbyt wysokie dochody, staraj się o rozłożenie spłaty w systemie rat równych.

Okres spłaty - na ile lat pożyczyć pieniądze od banku?

MAKSYMALNY OKRES KREDYTOWANIA ORAZ MAKSYMALNY WIEK KREDYTOBIORCY W POSZCZEGÓLNYCH BANKACH

LPBankMaksymalny okres kredytowaniaMaksymalny wiek kredytobiorcy
1 Alior Bank 30 LAT 80 LAT
2 Bank Pocztowy 35 LAT 80 LAT
3 BGŻ BNP Paribas 30 LAT 70 LAT
4 BOŚ 35 LAT 70 LAT
5 BZ WBK 30 LAT 70 LAT
6 Citi Handlowy 30 LAT 70 LAT
7 Credit Agricole 30 LAT 70 LAT
8 Deutsche Bank 35 LAT 70 LAT
9 Eurobank 35 LAT 70 LAT
10 Getin Bank 35 LAT 80 LAT
11 ING Bank Śląski 35 LAT 70 LAT
12 mBank 35 LAT 70 LAT
13 Millennium 35 LAT 75 LAT
14 Pekao SA 30 LAT 70 LAT
15 PKO BP 35 LAT 75 LAT
16 Raiffeisen Polbank 30 LAT 70 LAT

To, na ile lat rozłożyć spłatę kredytu, zależy między innymi od tego, jak dużą kwotę będziesz pożyczał i ile pieniędzy będziesz mógł poświęcić miesięcznie na spłatę rat. Okres spłaty zależy jednak także od przepisów danego banku.

Nie ma minimalnego okresu spłaty. Możesz go nawet wziąć na kilka miesięcy. Inna sprawa, to kwestia, czy w kilka miesięcy będziesz w stanie zwrócić bankowi kilkaset tysięcy złotych… Ze względu na wysokie kwoty zapewne raczej będziesz chciał go spłacić w ciągu kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu lat. I tutaj pojawia się górna granica takiego okresu spłaty.

Maksymalny okres kredytowania to czas, przez jaki możesz w banku spłacać kredyt. W zależności od banku wynosi od 30 do 35 lat (ciekawostką jest to, że jeszcze 4 lata temu w niektórych bankach można było rozłożyć spłatę 40 a nawet 50 lat!). Nie zawsze jednak bank pozwoli Ci na spłatę zobowiązania przez maksymalny okres. Wszystko zależy od tego, ile masz lat. Jeżeli jesteś młodym, powiedzmy 30-letnim człowiekiem, to bez problemu każdy bank pozwoli Ci rozłożyć spłatę na okres maksymalny. Jednak jeżeli masz już 60 lat, to nie będzie to możliwe. Banki zwracają bowiem uwagę na to, aby pożyczkobiorca w momencie spłaty ostatniej raty nie przekroczył ustalonej granicy wieku maksymalnego.

Maksymalny wiek kredytobiorcy, to właśnie specyficzny limit wiekowy, powyżej którego klient staje się kredytobiorcą o wyższym poziomie ryzyka dla banku (po przekroczeniu określonego wieku wzrasta przecież prawdopodobieństwo jego śmierci, z reguły spadają także jego dochody, ponieważ przechodzi on na emeryturę). Maksymalny wiek kredytobiorcy to wiek, w którym powinien on zapłacić ostatnią ratę. W poszczególnych bankach ten limit wiekowy waha się w zakresie od 70 do 80 lat.

Ile lat można spłacać kredyt? Rzeczywisty maksymalny okres kredytowania obliczany jest jako różnica między maksymalnym wiekiem kredytobiorcy a rzeczywistym wiekiem klienta (z zastrzeżeniem, że nie może on przekroczyć dopuszczalnego w danym banku maksymalnego okresu spłaty). Przykład? Załóżmy, że masz 35 lat - okazuje się że w każdym banku będziesz mógł pożyczyć pieniądze na maksymalny okres 30 lub 35 lat. Ale jeśli masz 50 lat, to Twój maksymalny okres kredytowania będzie krótszy - na przykład w PKO BP, w którym maksymalny wiek kredytobiorcy wynosi 75 lat, rozłożysz spłatę maksymalnie na okres 25-letni. Z kolei w Pekao SA, gdzie maksymalny wiek w momencie zakończenia spłaty pożyczki wynosi 70 lat, jako 50-latek będziesz mógł rozłożyć spłatę zobowiązania pieniężnego maksymalnie na 20 lat. Jednak największy problem dotyczy kredytów dla emerytów. Osoby, które przekroczyły 65 rok życia, będą miały małe szanse na pożyczenie pieniędzy w bankach, które stosują limit wiekowy na poziomie 70 lat (a nawet jeżeli go dostaną, będą musiały go spłacić w okresie 5 lat). W przypadku potrzeby rozłożenia spłaty na kilkanaście lat, emeryci powinni rozważać oferty banków, w których maksymalny wiek pożyczkobiorcy wynosi 80 lat.

W tabeli obok znajdziesz porównanie maksymalnych okresów spłaty w poszczególnych bankach oraz zestawienie maksymalnego wieku kredytobiorcy.

Czy kredyt możesz spłacić przed terminem?

Wysokość prowizji od wcześniejszej spłaty w poszczególnych latach w każdym z banków

LPBank1 ROK2 ROK3 ROK4 ROK5 ROK>5 LAT
1 Alior Bank 1,50% 1,50% 1,50% BRAK BRAK BRAK
2 Bank Pocztowy BRAK BRAK BRAK BRAK BRAK BRAK
3 BGŻ BNP Paribas 2% 2% 2% 2% 2% BRAK
4 BOŚ 2% 2% 2% 2% 2% BRAK
5 BZ WBK BRAK BRAK BRAK BRAK BRAK BRAK
6 Citi Handlowy 2% 2% 2% BRAK BRAK BRAK
7 Credit Agricole 2% 2% 2% BRAK BRAK BRAK
8 Deutsche Bank 2% 2% 2% BRAK BRAK BRAK
9 Eurobank 3% 3% 3% BRAK BRAK BRAK
10 Getin Bank 5% 4% 3% 2% 1% BRAK
11 ING Bank Śląski 2% 2% 2% BRAK BRAK BRAK
12 mBank 2% 2% 2% BRAK BRAK BRAK
13 Millennium 2% 2% 2% BRAK BRAK BRAK
14 Pekao SA 2% 2% 2% 2% 2% 2%
15 PKO BP 1,50% 1,50% BRAK BRAK BRAK BRAK
16 Raiffeisen Polbank 1,50% 1,50% 1,50% BRAK BRAK BRAK

Jeżeli w trakcie spłaty zadłużenia poprawi się Twoja sytuacja finansowa i postanowisz spłacić go wcześniej, to jak najbardziej masz do tego prawo. Banki pozwalają na częściową lub całkowitą wcześniejszą spłatę kredytu, przy czym w większości przypadków pobierają za to opłatę zwaną prowizją od wcześniejszej spłaty. Wynosi ona od 1 do 5% nadpłacanej bankowi kwoty (czasem obowiązuje też zastrzeżenie, że prowizja nie może być niższa niż np. 100 złotych), przy czym najczęściej taka prowizja obowiązuje przez pierwszych 3-5 lat spłaty, potem nadpłata pożyczonych środków jest już darmowa. Najczęściej prowizja od wcześniejszej spłaty wynosi od 1,5 do 2% nadpłacanej kwoty. Przykładowo, jeżeli prowizja w danym roku wynosi 2%, a ty nadpłacisz 10 000 złotych, wtedy kwota prowizji, którą bank pobierze za taką nadpłatę, wyniesie 200 złotych.

Najbardziej opłaca się wcześniejsza spłata w Banku Pocztowym oraz w BZ WBK - w obydwu tych instytucjach nie pobierana jest w ogóle tego typu opłata prowizyjna.

Jeżeli wiesz, że w ciągu najbliższych kilku lat najprawdopodobniej będziesz miał możliwość dokonania wcześniejszej spłaty, to wybierz taki bank, który stosuje jak najniższe prowizje przez jak najkrótszy początkowy okres spłaty.

W znajdującej się po lewej stronie tabeli, porównaliśmy dla Ciebie wysokość prowizji od wcześniejszej spłaty w każdym z banków - podana jest ona w procentach nadpłacanej kwoty pieniędzy.

Na co uważać?

Jeżeli będziesz chciał wcześniej dokonać częściowej nadpłaty po to, aby zmniejszyć wysokość raty, upewnij się w jaki sposób bank modyfikuje harmonogram spłaty Twojego zobowiązania finansowego po takiej nadpłacie. Może się bowiem okazać, że dokonana przez Ciebie nadpłata wcale nie zmniejszy poziomu raty, ale skróci okres kredytowania. Wtedy będziesz o prostu spłacał dokładnie taką samą kwotę jak poprzednio, ale za to cały dług spłacisz wcześniej.

Co zrobić, jeżeli w trakcie spłaty spadną Ci dochody?

Kredyt mieszkaniowy jest zobowiązaniem na kilkanaście lub czasami nawet na ponad trzydzieści lat. Nie jesteś w stanie przewidzieć, co się w tym czasie może wydarzyć z Twoim życiu. Trzydzieści lat to szmat czasu i może się okazać, że w trakcie tego okresu nie raz będziesz miał do czynienia z trudniejszą sytuacją finansową, spowodowaną zwolnieniem z pracy, chorobą czy nagłymi i koniecznymi dodatkowymi wydatkami. Dlatego ważne jest, abyś sprawdził czy bank, w którym zamierzasz starać się o pieniądze, ma odpowiednie rozwiązania, które złagodzą skutki Twoich tymczasowych problemów finansowych.

Wakacje kredytowe to dosyć częste rozwiązanie w bankach, pozwalające na zawieszenie spłaty zobowiązania kredytowego w sytuacji, w której z jakichś powodów nie mamy jak zapłacić raty. Z reguły banki pozwalają przynajmniej raz do roku skorzystać z takiej możliwości, czasem jednak zdarza się, że w ciągu roku można nie płacić nawet 3 rat.

Ubezpieczenie od utraty pracy i hospitalizacji to polisa powalająca na uzyskanie odszkodowania w przypadku choroby lub zwolnienia z pracy. Takie ubezpieczenie pokryje z reguły koszt spłaty 12 rat, innymi słowy ubezpieczyciel będzie za Ciebie spłacał zadłużenie przez jeden rok.

Na co uważać?

Przed wykupieniem ubezpieczenia od utraty pracy i hospitalizacji bezwzględnie zapoznaj się z całą treścią OWU (Ogólnych Warunków Ubezpieczenia) danej oferty ubezpieczeniowej. Niestety bardzo często kredytobiorcom odmawiana jest wypłata odszkodowań z tytułu pobytu w szpitalu czy zwolnienia z pracy,