KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA OFERT BANKOWYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA, WAD I ZALET

Rodzaj kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
PRZYDATNE STRONY:
KREDYT HIPOTECZNY Poradniki

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Email Drukuj
FacebookTwitter

Ilustracja poradnika[Aktualizacja: 11 kwiecień 2016] Kredyt hipoteczny jest instrumentem finansowym, którego zasadniczą cechą jest uzyskanie pieniędzy z banku zabezpieczonych w formie zastawu mieszkania, domu czy innej nieruchomości. W chwili obecnej jest to najpowszechniejszy sposób realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych przy braku odpowiednich oszczędności. Wiele osób, które stają na progu realizacji marzenia o własnym mieszkaniu, jest jednak przerażonych ogromem formalności, których należy dopełnić, aby otrzymać taki kredyt na mieszkanie. Tymczasem procedura ubiegania się o środki pieniężne w banku wcale nie jest taka skomplikowana, jak na pierwszy rzut oka mogło by się wydawać. W niniejszym obszernym poradniku przedstawimy Ci szczegółowe kroki, jakie powinieneś podjąć, aby dostać kredyt hipoteczny w 2016 roku, zwracając przy okazji uwagę na pułapki i niespodzianki, których powinieneś być świadomy. W niniejszym poradniku koncentrujemy się przede wszystkim na przedstawieniu krok po kroku formalności związanych z staraniami o najpopularniejszy wariant tego instrumentu bankowego, którym jest kredyt mieszkaniowy – adresowany do osób planujących zakup mieszkania lub domu, ale również przeznaczony na budowę domu, jego wykończenie lub remont. Natomiast szczegółowa charakterystyka aktualnych standardowych i promocyjnych ofert kredytowych w poszczególnych bankach przedstawiona jest w naszej porównywarce na górze strony. Szybkie porównanie aktualnych ofert bankowych możesz także przeprowadzić przy użyciu poniższej wyszukiwarki.

W skrócie etapy przygotowań oraz starań o kredyt opisujemy w formie następujących kroków:

Spis treści:

1. Określenie wysokości kredytu

2. Wybór nieruchomości

3. Negocjacje ceny nieruchomości

4. Podpisanie umowy przedwstępnej lub umowy deweloperskiej

5. Wybór najlepszego kredytu

a) W jakim banku najlepiej go wziąć?

b) W jakiej walucie powinieneś zaciągnąć kredyt?

c) Co wybrać: kredyt komercyjny czy MDM?

d) Jakie dochody uwzględniają banki przy staraniach o kredyt?

e) Kwestia zaległości w BIK

f) Ile zapłacisz za wycenę nieruchomości?

g) Czy dostaniesz kredyt bez wkładu własnego?

h) Oprocentowanie

i) Prowizja i inne opłaty

j) Rodzaj rat – równe czy malejące?

k) Na ile lat pożyczyć pieniądze?

l) Czy kredyt można wcześniej spłacić?

m) A co jeżeli Ci spadną dochody?

n) Jaki kredyt będzie dla Ciebie najlepszy?

6. Złożenie wniosku do banku

7. Oczekiwanie na decyzję z banku

8. Podpisanie umowy kredytowej

9. Finalizacja transakcji zakupu nieruchomości

1Określenie wysokości kredytu

Jednym z najważniejszych wskaźników decydujących o tym, na jak wysoki kredyt będzie Cię stać, jest zdolność kredytowa. Jest to parametr, który pozwala bankowi oszacować, ile pieniędzy jesteś w stanie przeznaczyć na spłatę swojego zobowiązania pieniężnego.

Maksymalny kredyt dla rodziny 2 + 1 z dochodami 5 000 zł netto - styczeń 2016

BankMaksymalna kwota
Alior Bank 352 000 zł
Bank Pocztowy 322 000 zł
BGŻ BNP Paribas 507 000 zł
BOŚ 400 000 zł
BPH 416 000 zł
BZ WBK 416 000 zł
Citi Handlowy 393 000 zł
Credit Agricole 336 000 zł
Deutsche Bank 350 000 zł
Eurobank 377 000 zł
Getin Bank 420 000 zł
ING Bank Śląski 512 000 zł
mBank 356 000 zł
Millennium 371 000 zł
Pekao SA 300 000 zł
PKO BP 399 000 zł
Raiffeisen Polbank 410 000 zł

Jak banki obliczają ten parametr? W dużym uproszczeniu, jego badanie polega na ocenie wysokości średnich miesięcznych dochodów klienta oraz jego wydatków. Różnica pomiędzy posiadanymi dochodami i wydatkami to kwota, jaka może być przeznaczona na ratę kredytową. Powyższa kwota, jest mnożona przez liczbę miesięcy planowanej spłaty, co daje w efekcie maksymalną wysokość kredytu jaki może być zaciągnięty w danym banku.

Jakie dochody i wydatki uwzględniane są przy jej wyliczaniu? Bank, oceniając Twoją zdolność kredytową, będzie brał pod uwagę stabilne i systematycznie uzyskiwane przez Ciebie dochody. W związku z tym w najlepszej sytuacji będą ci, którzy uzyskują wynagrodzenie w ramach umowy o pracę na czas nieokreślony lub określony. Pamiętaj jednak, że mając dochody w ramach umowy-zlecenia czy umowy o dzieło również masz szanse na kredyt - okazuje się, że każdy bank udzieli Ci go po spełnieniu dodatkowych kilku warunków. Podobnie jest z osobami które, jako przedsiębiorcy, przedstawiciele wolnych zawodów lub rolnicy uzyskują dochody z działalności gospodarczej lub z działalności rolniczej - bez problemu można znaleźć banki skłonne są pożyczyć pieniądze takim osobom. Natomiast oceniając Twoje wydatki, bank będzie brał pod uwagę to, jakie kwoty przeznaczasz na utrzymanie mieszkania (czynsz, opłaty za prąd, gaz, wodę, telefon, telewizję kablową itp.), wydatki na żywność, kosmetyki, środki czystości oraz Twoje inne stałe zobowiązania finansowe (na przykład wydatki na spłatę innych posiadanych zobowiązań pieniężnych czy wydatki na alimenty).

Na jaki wysoki kredyt Cię stać? W bardzo dużym przybliżeniu, kwota, jaka możesz uzyskać w danym banku, będzie wynosił równowartość Twoich 80-85 miesięcznych dochodów netto. Jeśli zatem Twoje miesięczne wynagrodzenie netto wynosi przykładowo 3000 złotych, to możesz otrzymać z banku około 240 000 - 255 000 złotych. Pamiętaj jednak, że jest to jedynie wartość przybliżona, gdyż zarówno bardzo niskie jak i bardzo wysokie dochody mogą wymykać się spod tej reguły. W praktyce dochody bardzo przewyższające przeciętne wynagrodzenie dają szanse na znacznie wyższą pożyczkę aniżeli 80-krotność wynagrodzenia netto, z drugiej jednak strony, przy bardzo niskich dochodach, bank może zaproponować Ci znacznie mniej niż 80-krotność Twojej pensji.

Na co uważać?

Pamiętaj, że każdy bank nieco inaczej oblicza ten parametr. Powodem tego jest fakt, iż banki w różnym stopniu uwzględniają poszczególne dochody oraz wydatki przy ustalaniu wysokości tego parametru. Jeżeli Twoja zdolność jest niska, to powinieneś przy wyborze banku brać pod uwagę przede wszystkim te instytucje, które najbardziej liberalnie obliczają ten parametr.

W tabeli znajdującej się obok podajemy przykładową wysokość kredytu, obliczoną w różnych bankach dla małżeństwa z jednym dzieckiem, z dochodami w wysokości 5000 złotych netto (obydwoje małżonkowie zarabiają po 2500 netto). Możesz także samodzielnie obliczyć ile ona wynosi posługując się naszym kalkulatorem zdolności kredytowej, dzięki czemu ocenisz ją zarówno pod kątem finansowania w złotych jak i w walucie obcej .

2Wybierz nieruchomość

Kolejnym krokiem, który powinieneś podjąć przed staraniami o pożyczkę w banku, jest odpowiedni wybór nieruchomości, którą chcesz kupić, takiej, jak na przykład mieszkanie czy dom, na którą chciałbyś uzyskać pieniądze z banku. Ważne jest przy tym, aby cena mieszkania czy domu nie była wyższa od sumy maksymalnej kwoty kredytu, którą może Ci przyznać bank i Twoich oszczędności, które chciałbyś dołożyć do zakupu. Bank nie pożyczy Ci bowiem wyższej kwoty, aniżeli ta wynikająca z Twojej zdolności kredytowej.

Możesz poszukiwać interesującego Cię mieszkania czy innej nieruchomości za pomocą różnych sposobów. W szczególności wyboru odpowiedniego mieszkania możesz dokonać:

  • przeszukując oferty na stronach internetowych agentów nieruchomości;
  • udając się bezpośrednio do różnych biur pośrednictwa nieruchomości;
  • sprawdzając dostępne oferty sprzedaży mieszkań u deweloperów;
  • przeglądając portale ogłoszeniowe z nieruchomościami;
  • wypytując znajomych o to, czy znają jakieś atrakcyjne nieruchomości na sprzedaż;
  • udając się bezpośrednio do miejscowości w której chciałbyś kupić mieszkanie czy dom i wypytując mieszkańców;

Z pewnością powyższy wykaz nie wyczerpuje możliwości poszukiwania atrakcyjnych lokali mieszkalnych domów czy działek budowlanych. Co więcej, jest prawdopodobne, że skoro czytasz ten poradnik, to doskonale już wiesz, jakie lokum chcesz kupić!

3Negocjuj cenę nieruchomości

Gdy już upatrzyłeś sobie odpowiednie mieszkanie dom czy inną nieruchomość, na którą chcesz pożyczyć pieniądze od banku, skontaktuj się ze sprzedającym celem rozpoczęcia procedury kupna nieruchomości. Jeżeli jest to mieszkanie w stanie deweloperskim, udaj się do biura sprzedaży danego dewelopera, jeżeli natomiast sprzedającym jest osoba prywatna, skontaktuj się z nią (przez telefon, email czy osobiście) i umów na spotkanie.

Powinieneś się dobrze do takiego spotkania przygotować, bo od tego zależy, czy i za jaką cenę sprzedający będzie skłonny zbyć nieruchomość. Pamiętaj, że jak najbardziej masz prawo do negocjowania ceny, tym bardziej, że aktualnie na rynku nieruchomości sprzedających jest znacznie więcej, aniżeli kupujących. Toteż jako osoba kupująca, jesteś w znacznie lepszym położeniu i to Ty możesz dyktować warunki.

Oto, niektóre przykładowe argumenty, jakie możesz wykorzystać w negocjacjach:

  • znasz ceny podobnych nieruchomości w okolicy i wiesz, że cena, jaką zaproponował sprzedający jest zbyt wygórowana;
  • mieszkanie jest nieustawne, przez co jego cała powierzchnia użytkowa nie może być wykorzystana w maksymalnym stopniu;
  • nieruchomość nie jest w najlepszym stanie technicznym i wymaga remontu;
  • brak jest własnego miejsca parkingowego lub nie ma dostatecznej liczby miejsc do parkowania;
  • okolica jest głośna, mieszkanie znajduje się na przykład bardzo blisko ruchliwej ulicy;
  • brak jest terenów rekreacyjnych (np. nie ma parku w okolicy);
  • okolica jest słabo skomunikowana (np. brak w okolicy przystanków komunikacji miejskiej);
  • w okolicy nie ma przydatnej infrastruktury handlowej i usługowej (np. brak lub mała liczba sklepów);
  • w danym rejonie nie ma obiektów takich, jak przychodnia czy szkoła.

Powyższe argumenty absolutnie nie wyczerpują listy możliwych kwestii, jakie możesz poruszyć w negocjacjach ze sprzedającym. Każde mieszkanie i każdy dom ma swoje mocne ale także i słabe punkty, w wielu wypadkach są to indywidualne i specyficzne kwestie charakterystyczne tylko dla tej właśnie nieruchomości. Dlatego tak ważne jest, abyś „na zimno” analizował wszelkie argumenty „za” i „przeciw” danej nieruchomości.

O ile będziesz w stanie obniżyć cenę mieszkania za pomocą negocjacji? W przeważającej większości przypadków typowe negocjacje prowadzą do obniżki ceny nieruchomości średnio o 5%. Wskazuje na to porównanie cen ofertowych oraz cen transakcyjnych domów czy mieszkań. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego (z reguły deweloperzy zgodzą się na taką obniżkę bez zająknięcia - ich ceny ofertowe przeważnie mają wkalkulowaną zgodę na obniżkę), jak również mieszkań i domów „z drugiej ręki” (chociaż tu ze sprzedającymi różnie bywa - część właścicieli jest bowiem święcie przekonana, że ich mieszkanie jest najlepsze i najatrakcyjniejsze w okolicy – w takim przypadku negocjacje mogą być niezwykle trudne).

Na co uważać?

Pamiętaj, że najważniejszym przeciwnikiem w negocjacjach najczęściej nie jest sprzedający, ale Ty sam. Tak, to nie pomyłka. Częstokroć silna chęć lub potrzeba kupna nieruchomości a czasami także „zauroczenie” daną nieruchomością sprawiają, że może zabraknąć Ci dystansu do negocjacji i podświadomie będziesz bagatelizował pewne mankamenty danego mieszkania. Sprzedający to doskonale wyczuje i nie tak łatwo zejdzie z ceny. Dlatego też, w trakcie negocjacji powinieneś „trzymać emocje na wodzy” i w żadnym wypadku nie dać po sobie poznać, że zależy Ci na tym lokalu mieszkalnym.

4Podpisz umowę przedwstępną lub umowę deweloperską

a) Rynek wtórny

Rynek wtórny: umowa przedwstępna Uzyskanie kredytu na mieszkanie z drugiej ręki na rynku wtórnym wiąże się z koniecznością sporządzenia odpowiedniej wstępnej umowy ze sprzedającym. Gdy już ustalisz ze sprzedającym cenę mieszkania, za jaką będziesz je skłonny kupić, powinniście przystąpić do zredagowania umowy przedwstępnej. Posiadanie umowy przedwstępnej jest bowiem wymaganym przez bank warunkiem rozpoczęcia procedury analizy kredytowej w odniesieniu do danego klienta.

Jak napisać umowę przedwstępną? W internecie znajdziesz mnóstwo stron publikujących gotowe druki takiej umowy. Możesz je jak najbardziej wykorzystać, chyba, że taką umowę będzie miał już przygotowaną sprzedający (w przypadku deweloperów czy agentów nieruchomości to jest niemal pewne, natomiast w przypadku sprzedaży mieszkania czy domu na rynku wtórnym czasami sprzedający dysponuje już odpowiednim drukiem). Możecie ją zresztą przygotować nie tylko w formie umowy cywilnoprawnej, ale również w formie aktu notarialnego. Banki akceptują obydwa warianty. Lepiej jednak, aby taka umowa sporządzona była notarialnie. Co prawda będziesz musiał zapłacić za taką usługę u notariusza (jest to koszt rzędu 1100-1500 złotych w zależności od ceny całkowitej nieruchomości, przy czym w skład tych kosztów wchodzi już połowa taksy notariusza, więc przy finalizacji zakupu zapłacisz mniej), ale w zamian za to będzie ona miała tę zaletę, że bezwzględnie będzie honorowana przez banki (banki akceptują również umowę cywilnoprawną, ale w pewnych szczególnych przypadkach mogą kręcić nosem” i robić pewne trudności).

Przygotuj się na zapłacenie zadatku. Zwyczajowo, przy umowie przedwstępnej kupujący płaci sprzedającemu zadatek. Jest to kwota będąca ułamkową częścią ceny nieruchomości, którą sprzedający przyjmuje na poczet transakcji. Ile taki zadatek wynosi? W tym przypadku nie ma żadnych ustalonych reguł ani przepisów precyzujących jego wysokość. Przeważnie strony transakcji umawiają się na zadatek w wysokości od 5 do 10% wartości nieruchomości. Możliwe jest jednak ustalenie, że jako kupujący nie zapłacisz zadatku, pod warunkiem, że sprzedający się zgodzi na takie rozwiązanie. Pamiętaj, że zadatek przepada, jeżeli nie wywiążesz się z obietnicy zakupu nieruchomości zawartej w umowie przedwstępnej.

Co powinno się znaleźć w umowie przedwstępnej? Umowa przedwstępna powinna zawierać jak najwięcej precyzyjnych informacji o sprzedającym, kupującym, nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży oraz o cenie i trybie zapłaty za nią przez kupującego. W szczególności ważne jest, aby zawierała ona następujące informacje:

  • miejsce i data zawarcia umowy;
  • dane osobowe sprzedającego (imię i nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, adres zamieszkania, seria i numer dowodu osobistego, numer PESEL);
  • dane osobowe kupującego (należy podać dane analogiczne, jak w przypadku sprzedającego);
  • oświadczenie sprzedającego o byciu właścicielem danej nieruchomości;
  • charakterystyka nieruchomości (rodzaj nieruchomości, jej lokalizacja wraz z pełnym adresem, liczba pomieszczeń/pokoi, numer księgi wieczystej, ewentualne udziały w nieruchomości wspólnej – np. w gruntach pod budynkiem);
  • oświadczenie sprzedającego o tym, czy mieszkanie bądź dom objęte są wspólnością majątkową;
  • oświadczenie sprzedającego o tym, czy mieszkanie jest obciążone i czy znajduje się w posiadaniu zależnym osób trzecich;
  • oświadczenie sprzedającego o zobowiązaniu do sprzedaży nieruchomości za określoną, podaną w umowie cenę i w określonym terminie;
  • oświadczenie kupującego o zobowiązaniu do zakupu za tę cenę z podaniem terminu, w którym kupujący zapłaci za nieruchomość pełną cenę (podanie terminu nie jest obligatoryjne);
  • oświadczenie kupującego o zapłacie sprzedającemu zadatku w określonej kwocie.

b) Rynek pierwotny

Rynek pierwotny: umowa deweloperska. Jednym z rodzajów nieruchomości najczęściej finansowanych środkami z banku jest nowe mieszkanie budowane przez dewelopera. W przypadku zakupu nowego mieszkania (jak również nowego domu) na rynku pierwotnym od dewelopera także będziesz musiał zawrzeć z nim umowę. Jest to tzw. umowa deweloperska. Ten sposób zawierania umowy z deweloperem wprowadzony został na mocy „Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku i była odpowiedzią ze strony państwa na większą potrzebę należytej ochrony osób kupujących nieruchomości mieszkalne (nierzadko zdarzało się bowiem kupowanie od dewelopera tzw. dziury w ziemi, po czym w wyniku nieudolnego zarządzania firmą lub w rezultacie oszustw deweloper ogłaszał upadłość, a klient zostawał z kredytem do spłacenia, ale niestety bez mieszkania) . Przepisy wspomnianej ustawy zobowiązują dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności takiego mieszkania (domu) na kupującego. Płatność za wybudowane przez dewelopera mieszkania nie trafia do niego bezpośrednio, ale przelewana jest na tzw. rachunek powierniczy, który skuteczniej chroni pieniądze kupującego, niż płatność dokonana bezpośrednio na rachunek dewelopera. Ponadto umowa deweloperska winna być sporządzona w formie aktu notarialnego, lepiej zabezpiecza interesy kupującego mieszkanie aniżeli umowa sporządzona bez udziału notariusza.

Co taka umowa deweloperska powinna zawierać? Najważniejsze elementy które powinny być w niej zapisane to:

  • Miejsce sporządzenia umowy;
  • Data sporządzenia umowy;
  • Dane stron umowy (dewelopera i kupującego bądź kupujących);
  • Wartość mieszkania lub domu stanowiącego przedmiot umowy (cena zbycia nieruchomości mieszkalnej);
  • Charakterystyka nieruchomości (np. powierzchnia działki budowlanej, stan prawny nieruchomości, położenie budynku na działce, położenie mieszkania w budynku wielorodzinnym);
  • Informacja o powierzchni całkowitej i użytkowej mieszkania lub domu;
  • charakterystyka rozkładu poszczególnych pomieszczeń;
  • określenie standardu wykończenia oraz zakresu prac wykończeniowych;
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • określenie termin rozpoczęcia oraz zakończenia budowy;
  • Określenie daty przeniesienia prawa własności na kupującego;
  • Sposób oraz data zapłaty za nieruchomość przez kupującego;
  • Informacje dotyczące rachunku powierniczego;
  • Dodatkowe informacje zabezpieczające obydwie strony umowy w przypadku zerwania umowy lub odstąpienia od niej (warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej; kary umowne, odsetki za zwłokę w płatności).

Jak widać z powyższego wykazu, szczegółowość takiej umowy wymaga drobiazgowego jej przeanalizowania. Jeżeli zatem zdecydujesz się kupić mieszkanie od developera i będziesz podpisywał umowę deweloperską, poproś go o zabranie draftu takiej umowy do domu, aby dobrze ją przestudiować. Przy jakichkolwiek wątpliwościach, nie wahaj się prosić dewelopera o wyjaśnienie. Byłoby jeszcze lepiej, gdybyś zwrócił się o analizę takiej umowy przez odpowiedniego prawnika.

Na co uważać?

Po pierwsze pamiętaj, aby dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości. W szczególności zwróć uwagę na kwestię ewentualnych obciążeń hipoteki zapisanych w księdze wieczystej nieruchomości – najlepiej, aby mieszkanie czy dom nie były obciążone hipoteką, choć w pewnych wypadkach ujawniona hipoteka na nieruchomości wcale nie musi być przeszkodą w przyznaniu kredytu mieszkaniowego. W każdym razie, jeżeli będziesz miał jakiekolwiek wątpliwości co do sytuacji prawnej nieruchomości, najlepiej, abyś poprosił o pomoc biegłego w takich sprawach prawnika lub agenta nieruchomości.

Po drugie, ustal realny termin zapłaty za nieruchomość, uwzględniający czas oczekiwania na decyzję kredytową w banku. Z reguły na kredyt w banku czeka się od tygodnia do czterech tygodni, choć w pewnych sytuacjach (wyjątkowo skomplikowany status prawny nieruchomości, brak wszystkich niezbędnych dokumentów wymaganych przez bank, duża liczba wniosków złożonych w danym banku, opieszałość analityków kredytowych w oddziałach lub w centrali banku itp.) czas ten może się wydłużyć nawet powyżej trzech miesięcy! Najbezpieczniej jest więc określić w umowie przedwstępnej jak najdłuższy termin zapłaty (3 miesiące lub dłużej), choć nie zawsze na taki długi okres sprzedający się zgodzi. Tak czy owak, jeżeli nie zdążysz dostać kredytu do daty zapisanej w umowie, zadatek, który zapłaciłeś sprzedającemu, przepadnie!

W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera zwróć szczególną uwagę na to, czy w umowie przedwstępnej z deweloperem nie znajdują się zapisy będące niedozwolonymi klauzulami umownymi. Rejestr klauzul niedozwolonych znajdziesz na stronach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (www.uokik.gov.pl). Niektóre z klauzul niedozwolonych omówione zostały specjalnym artykule znajdującym się na stronach UOKiK pod adresem http://www.uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=10261.

5Wybierz najlepszy kredyt hipoteczny

Jeżeli masz już w ręku umowę przedwstępną, to możesz przystąpić do wybrania właściwego banku oraz najkorzystniejszych dla Ciebie warunków kredytowania. W tej najważniejszej części poradnika dowiesz się, na co zwracać uwagę w trakcie poszukiwań najlepszego kredytu hipotecznego. W szczególności omówione są tu kwestie związane między innymi z wyborem waluty, w jakiej pożyczane są pieniądze, dochodami, jakimi się musisz wykazać przed bankiem, poszczególnymi parametrami finansowania (takimi jak marża, oprocentowanie w skali roku, prowizja), czy z dokumentami wymaganymi do uzyskania kredytu.

a) W jakim banku najlepiej go wziąć?

Wybór banku, który pożyczy Ci pieniądze na kupno nieruchomości jest jednym z najważniejszych wyzwań podczas przygotowywania się do podjęcia właściwej decyzji o sfinansowaniu tak poważnego przedsięwzięcia, jak zakup mieszkania. Na rynku działa niemal dwadzieścia banków komercyjnych oraz liczna rzesza małych banków spółdzielczych. Każdy z nich ma nieco inaczej przygotowaną ofertę kredytową. Powoduje to, że w zależności od Twojej specyficznej sytuacji, niektóre z instytucji nie będą w stanie zagwarantować Ci takich warunków, o jakich myślałeś.

Przykładowo – wszystkie banki udzielą Ci kredytu, który pokryje koszty zakupu nowego mieszkania, ale tylko część z nich będzie w stanie sfinansować Ci koszty związane z wykończeniem nieruchomości. Z kolei jedne banki przy okazji kupna mieszkania pozwolą Ci „dobrać” dodatkową kwotę na dowolny cel (np. na zakup samochodu, wyposażenie mieszkania czy wakacyjny wyjazd za granicę), natomiast inne ograniczą się tylko do sztywnej kwoty, która pokryje wyłącznie koszty nabycia nieruchomości. Wiele szczegółowych informacji na temat takich specyficznych zasad pożyczania przez każdy z banków znajdziesz za pomocą naszej porównywarki znajdującej się na górze niniejszej strony.

b) W jakiej walucie powinieneś zaciągnąć kredyt?

Kredyty w złotych (PLN) i w walutach obcych (euro - EUR, frankach szwajcarskich - CHF, funtach brytyjskich - GBP, dolarach amerykańskich - USD) dostępne w poszczególnych bankach

LPBankPLNEURCHFGBPUSD
1 Alior Bank TAK TAK TAK TAK TAK
2 Bank Pocztowy TAK NIE NIE NIE NIE
3 BGŻ BNP Paribas TAK NIE NIE NIE NIE
4 BOŚ TAK TAK NIE NIE TAK
5 BPH TAK NIE NIE NIE NIE
6 BZ WBK TAK TAK NIE NIE NIE
7 Citi Handlowy TAK NIE NIE NIE NIE
8 Credit Agricole TAK NIE NIE NIE NIE
9 Deutsche Bank TAK TAK NIE NIE NIE
10 Eurobank TAK NIE NIE NIE NIE
11 Getin Bank TAK NIE NIE NIE NIE
12 ING Bank Śląski TAK NIE NIE NIE NIE
13 mBank TAK NIE NIE NIE NIE
14 Millennium TAK NIE NIE NIE NIE
15 Pekao SA TAK TAK NIE TAK TAK
16 PKO BP TAK NIE NIE NIE NIE
17 Raiffeisen Polbank TAK TAK NIE NIE NIE

Kredyt na mieszkanie czy dom może być udzielany w różnych walutach, tak w naszych rodzimych złotówkach jak i w euro, frankach szwajcarskich, funtach brytyjskich, dolarach amerykańskich, a nawet - w przypadku Banku Pekao SA - w koronach norweskich czy koronach szwedzkich. Jednakże w myśl obowiązujących od 1 lipca 2014 roku zapisów wydanej przez nadzór finansowy Rekomendacji S, możesz pożyczać tylko w takiej walucie, w jakiej zarabiasz. Innymi słowy, jeżeli pracujesz na terenie Polski i Twoja pensja przelewana jest na konto w złotówkach, to będziesz mógł ubiegać się tylko o pożyczkę w złotych. Inaczej będzie jeżeli pracujesz za granicą i dostajesz wynagrodzenie walucie danego kraju – zarabiając w euro będziesz mógł starać się wyłącznie o kredyt w euro, pracując i uzyskując dochody w Anglii będziesz miał szanse jedynie na kredyt w funtach brytyjskich. Problem polega na tym, że w chwili obecnej niewiele banków przygotowało dla przyszłych kredytobiorców oferty kredytowe w walutach obcych. W znajdującej się obok tabeli możesz sprawdzić, w którym banku będziesz mógł otrzymać środki w określonej walucie.

Na co uważać?

Po pierwsze, jeżeli chcesz dostać kredyt w walucie obcej, pamiętaj, że z jednej strony banki będą chciały, abyś udowodnił im, że uzyskujesz dochody w danej walucie, a z drugiej będą one miały znacznie wyższe wymagania dochodowe, niż w przypadku kredytobiorców starających się o pożyczkę w złotówkach.

Po drugie, w przypadku kredytu w walucie obcej, Twoja zdolność kredytowa będzie obliczana bardziej restrykcyjnie – w praktyce wynosić ona będzie 80% tego, co wyliczył by Ci bank dla kredytu w złotych.

Po trzecie, musisz być przygotowany na to, że Twoja rata przy kredycie w walucie obcej będzie się zmieniać w zależności od kursu danej waluty. Jeżeli na przykład weźmiesz kredyt w euro, to w sytuacji wzrostu kursu euro w stosunku do złotówki Twoja rata będzie się zwiększać (na szczęście przy spadku kursu danej waluty będzie odwrotnie, czyli zapłacisz niższą ratę)

Po czwarte, musisz mieć świadomość, że spłata kredytu walutowego obciążona może być tzw. spreadem walutowym (różnicą pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży danej waluty w określonym banku). Rozpiętość między kursem kupna i sprzedaży danej waluty w niektórych bankach sięga nawet 10%, więc w konsekwencji o tyle może być wyższa Twoja rata. Możesz zminimalizować ten problem kupując walutę na własną rękę w klasycznym lub internetowym kantorze – kantory mają bowiem znacznie niższy spread niż banki.

c) Co wybrać: kredyt komercyjny czy MDM?

Kredytowanie na warunkach komercyjnych nie jest jedynym rozwiązaniem pozwalającym na sfinansowanie zakupu mieszkania czy domu. Zapewne wiesz, że od 1 stycznia 2014 roku na rynku bankowym funkcjonuje program preferencyjnych kredytów Mieszkanie dla młodych (MDM). Pozwala on na uzyskanie dopłaty w wysokości zależnej między innymi od ceny nieruchomości, jej metrażu czy liczby posiadanych na utrzymaniu dzieci. Niniejsza dopłata z definicji przeznaczona jest na sfinansowanie wkładu własnego. Od 1 września 2014 roku nastąpiły MDM, które znacząco poprawiły warunki tego programu (między innymi dopuszczono do MDM mieszkania z rynku wtórnego oraz wprowadzono liczne udogodnienia dla osób i rodzin wielodzietnych)

Jaką dopłatę możesz dostać? W przypadku mieszkań dopłata dotyczy pierwszych 50m2 lokalu mieszkalnego (mieszkania, domu) w przypadku rodzin posiadających nie więcej niż 2 dzieci i pierwszych 65m2 w przypadku rodzin z co najmniej trójką dzieci. W przypadku domów dopłatami objęte jest pierwsze 70m2 powierzchni użytkowej. Jest ona obliczana na podstawie wskaźnika przeliczeniowego określonego dla danej lokalizacji (w zależności od województwa, miasta wojewódzkiego, czy gminy sąsiadującej z danym miastem wojewódzkim). Wysokość dopłat jest następująca:

  • osoby samotne i bezdzietne małżeństwa otrzymają dofinansowanie wkładu własnego w wysokości 10% tzw. wartości odtworzeniowej;
  • osoby i małżeństwa wychowujące jedno dziecko dostaną dopłatę do wkładu własnego w wysokości 15% wartości odtworzeniowej;
  • osoby i małżeństwa wychowujące dwoje dzieci dostaną dopłatę do wkładu własnego w wysokości 25% wartości odtworzeniowej;
  • rodziny wielodzietne (małżeństwa i osoby wychowujące troje dzieci lub więcej) otrzymają dofinansowanie wkładu własnego w wysokości 30% wartości odtworzeniowej;
  • dodatkowo osoby i małżeństwa, którym w ciągu 5 lat od dnia zakupu mieszkania urodzi się 3 lub kolejne dziecko, dostaną 5% dopłaty na pokrycie wcześniejszej częściowej spłaty zobowiązania.

Przykładowo, jeżeli masz jedno dziecko i chcesz kupić mieszkanie w Warszawie o powierzchni 60 m2, które kosztuje 360 000 złotych, to przy założeniu, że zobowiązanie finansowe będziesz spłacał przez 30 lat a jego oprocentowanie będzie wynosić 3,50%, możesz liczyć na dopłatę do wkładu własnego w wysokości 44 756 złotych. Dodatkowo, jeżeli w ciągu 5 lat od zakupu mieszkania urodzi Ci się 3 lub kolejne dziecko, otrzymasz jeszcze 14 585 złotych na wcześniejszą spłatę części pożyczonych środków. Zatem widzisz, że warto zainteresować się takim rozwiązaniem. W dodatku w 2015 roku mają nastąpić zmiany w zasadach i wysokości dopłat – między innymi mają one być podwyższone o 5 punktów procentowych, co jeszcze bardziej podwyższy kwotę wkładu własnego uzyskaną w ramach wsparcia przez państwo młodych ludzi kupujących pierwsze lokum.

Jednak, aby otrzymać dofinansowanie w ramach programu MDM musisz spełnić całkiem pokaźną liczbę warunków:

MDM - limity ceny 1 m2 na IV kwartał 2015

Województwo / Miasto / Gmina Limit MDM (zł/m2) - rynek pierwotny Limit MDM (zł/m2) - rynek wtórny
woj. dolnośląskie 3 307,05 4 041,95
Wrocław 4 290,30 5 243,70
gminy sąsiadujące z Wrocławiem 3 798,68 4 642,83
woj. kujawsko-pomorskie 3 165,30 3 868,70
Bydgoszcz i Toruń 3 857,40 4 714,60
gminy sąsiadujące z Bydgoszczą i Toruniem 3 511,35 4 291,65
woj. lubelskie 2 926,96 3 577,40
Lublin 3 804,32 4 649,72
gminy sąsiadujące z Lublinem 3 365,64 4 113,56
woj. lubuskie 2 991,15 3 655,85
Gorzów Wlkp. i Zielona Góra 3 480,75 4 254,25
gminy sąsiadujące z Gorzowem Wlkp. i Zieloną Górą 3 235,95 3 955,05
woj. łódzkie 2 962,35 3 620,65
Łódź 3 542,85 4 330,15
gminy sąsiadujące z Łodzią 3 252,60 3 975,40
woj. małopolskie 3 467,25 4 237,75
Kraków 4 293,00 5 247,00
gminy sąsiadujące z Krakowem 3 880,13 4 742,38
woj. mazowieckie 3 232,17 3 950,43
Warszawa 5 250,68 6 417,50
gminy sąsiadujące z Warszawą 3 878,60 4 740,52
woj. opolskie 3 117,15 3 809,85
Opole 3 463,65 4 233,35
gminy sąsiadujące z Opolem 3 290,40 4 021,60
woj. podkarpackie 3 047,85 3 725,15
Rzeszów 3 613,95 4 417,05
gminy sąsiadujące z Rzeszowem 3 330,90 4 071,10
woj. podlaskie 3 245,40 3 966,60
Białystok 3 745,35 4 577,65
gminy sąsiadujące z Białymstokiem 3 495,38 4 272,13
woj. pomorskie 3 718,35 4 544,65
Gdańsk 4 282,65 5 234,35
gminy sąsiadujące z Gdańskiem 4 000,50 4 889,50
woj. śląskie 3 205,35 3 917,65
Katowice 3 923,10 4 794,90
gminy sąsiadujące z Katowicami 3 564,23 4 356,28
woj. świętokrzyskie 2 819,07 3 445,53
Kielce 3 898,07 4 764,31
gminy sąsiadujące z Kielcami 3 358,57 4 104,91
woj. warmińsko-mazurskie 2 866,50 3 503,50
Olsztyn 4 401,45 5 379,55
gminy sąsiadujące z Olsztynem 3 439,80 4 204,20
woj. wielkopolskie 3 438,90 4 203,10
Poznań 4 847,40 5 924,60
gminy sąsiadujące z Poznaniem 4 126,68 5 043,72
woj. zachodniopomorskie 3 203,10 3 914,90
Szczecin 3 695,40 4 516,60
gminy sąsiadujące ze Szczecinem 3 449,25 4 215,75
  • nie możesz mieć więcej niż 35 lat (w przypadku małżeństw, związków partnerskich lub innych osób zaciągających zobowiązanie wspólnie z innym kredytobiorcą decyduje wiek młodszego współkredytobiorcy) - warunek ten nie dotyczy jednak małżeństw i osób z trójką dzieci lub więcej - jeżeli masz co najmniej troje dzieci możesz więc starać się o wsparcie MDM nawet w starszym wieku;
  • nie możesz być aktualnym lub byłym właścicielem innego mieszkania lub domu;
  • mieszkanie nie może mieć więcej niż 75 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej, a dom nie może mieć powierzchni użytkowej wyższej od 100 m2 (wyjątkiem są jednak rodziny lub osoby samotne wychowujące co najmniej trójkę dzieci – takie osoby mogą sfinansować tym programem mieszkanie o powierzchni użytkowej do 85 m2 lub dom o powierzchni użytkowej wynoszącej maksymalnie 110 m2);
  • cena jednego metra kwadratowego upatrzonego przez Ciebie mieszkania lub domu nie może przekraczać limitów ustalonych dla danego województwa (w tym osobno dla stolicy województwa, gmin ościennych oraz pozostałych gmin danego województwa) - sprawdź tabelę limitów MDM na IV kwartał 2015 znajdującą się z lewej strony;
  • nieruchomość mieszkalna musi służyć zaspokojeniu Twoich własnych potrzeb mieszkaniowych (oznacza to, że nie dostaniesz dopłaty, jeżeli planujesz takie mieszkanie komuś wynajmować lub prowadzić w nim działalność gospodarczą, z tym, że ograniczenie to obowiązuje przez pierwszych 5 lat, potem będziesz już mógł ewentualnie wykorzystać je na inne cele, aniżeli zaspokojenie własnych potrzeb);
  • musisz zaciągnąć zobowiązanie finansowe wobec banku przynajmniej na okres 15 lat;
  • środki z pożyczone z banku muszą pokryć co najmniej 50% wartości mieszkania.

Banki uczestniczące w programie MDM

L.P.Bank Wnioski MDM przyjmowane od
1 PKO BP 02.01.2014
2 Pekao SA 02.01.2014
3 Getin Bank 04.02.2014
4 BPS 01.04.2014
5 Alior Bank 03.02.2014
6 SGB Bank 10.02.2014
7 BOŚ 31.03.2014
8 Bank Millennium 14.04.2014
9 eurobank 19.05.2014
10 Deutsche Bank 10.06.2014
11 BZ WBK 28.07.2014
12 Raiffeisen Polbank 31.12.2014
13 Credit Agricole 02.01.2015
14 BGŻ BNP Paribas 30.04.2015

Gdzie można dostać kredyt MDM? O preferencyjne dofinansowanie do wkładu własnego możesz się starać w 14 bankach komercyjnych i spółdzielczych. Ich szczegółowy wykaz wraz z datą, od której banki przyjmują wnioski o dopłaty, przedstawiamy w tabeli obok.

Na co uważać?

Jeżeli spełniasz warunki programu MDM, z pewnością będzie on dla Ciebie potencjalnym narzędziem do uzyskania kilkunasto- bądź kilkudziesięciotysięcznych oszczędności. Problem polega na tym, że bardzo niewiele osób jest w stanie spełnić łącznie wszystkie warunki programu MDM, a tym samym dostępność takiego wsparcia z budżetu państwa jest niewielka. W szczególności możesz mieć problem ze znalezieniem mieszkania lub domu spełniających wymagania MDM przeważnie z powodu zbyt wysokiej ceny metra kwadratowego, przekraczającej ustalone w programie MDM limity. Taki problem jest najbardziej widoczny w tych miejscowościach, w których obserwuje się największy popyt na mieszkania, np. w Warszawie i w Krakowie.

d) Jakie dochody uwzględniają banki przy staraniach o kredyt?

Aby dostać pożyczkę w banku, musisz udowodnić, że uzyskujesz stabilne dochody, które dają nadzieję na niezaburzoną i systematyczną spłatę zobowiązania wobec banku. Wysokość uwzględnionych przez bank dochodów jednocześnie posłuży do ustalenia Twojej zdolności kredytowej, a tym samym od wyliczenia maksymalnej kwoty, jaki możesz dostać. Jakie dochody uwzględniają banki staraniach o kredyt? Oto wykaz najważniejszych rodzajów dochodów, które są honorowane w bankach.

Umowa o pracę na czas nieokreślony. To najkorzystniejsza dla banków forma zatrudnienia. Daje ona bankom największą pewność co do terminowej, wieloletniej spłaty zadłużenia. Toteż banki z otwartymi ramionami przyjmują klientów, którzy nie dość, że dobrze zarabiają, to jeszcze uzyskują dochody w oparciu stałą formę zatrudnienia. Jeżeli jesteś zatrudniony w oparciu o taki typ umowy i zarabiasz ponadprzeciętnie, to bądź spokojny o swoje szanse na kredyt.

Umowa o pracę na czas określony. Mając tego typu umowę o pracę, jesteś w nieco gorszej sytuacji, ale także w większości banków nie powinno być problemów z uzyskaniem finansowania z banku. Będziesz tylko musiał wykazać, że w takiej formie byłeś zatrudniony od 6 do 12 miesięcy w zależności od banku. Czasami jednak będziesz również musiał udowodnić bankowi, że Twój pracodawca zamierza przedłużyć z Tobą umowę na kolejny okres.

Umowa–zlecenie oraz umowa o dzieło. Znacznie gorzej traktowani są Ci, którzy uzyskują dochody w oparciu o umowę o dzieło, czy umowę-zlecenie. Te dwie ostatnie formy zatrudnienia nie dają bankom gwarancji jego kontynuacji, toteż często banki bardziej rygorystycznie podchodzą do takich klientów. Nie zrażaj się jednak, jeżeli uzyskujesz wyłącznie dochody z umowy zlecenia lub umowy o dzieło – większość banków pożyczy Ci pieniądze pod warunkiem, że udowodnisz, iż uzyskujesz stabilne dochody z tytułu takiej umowy cywilnoprawnej od przynajmniej 6 lub 12 miesięcy, w zależności od banku

Dochody z najmu. Banki akceptują także dochody uzyskiwane z najmu nieruchomości. Najczęściej trzeba wykazać się dochodami z tego tytułu za ostatnie 6-12 miesięcy (w zależności od banku), przy czym z reguły banki wymagają potwierdzenia rozliczenia tych dochodów z urzędem skarbowym.

Dochody z działalności gospodarczej. Jeżeli jesteś przedsiębiorcą, czy to prowadzącym dużą firmę czy też uzyskującym dochody w oparciu o jednoosobową działalność gospodarczą, będziesz musiał wykazać się odpowiednio długim stażem funkcjonowania Twojej firmy na rynku. W większości banków wymagane jest, aby firma działała od co najmniej 12 miesięcy, choć są banki, które zadowolą się 6 miesięczny stażem na rynku. Niektóre z banków w sposób szczególny traktują ponadto przedstawicieli zawodów zaufania publicznego (prawnicy lekarze, architekci, rzeczoznawcy, itp) - nie dość, że w ich przypadku banki bardziej liberalnie podchodzą do oceny dochodów, to jeszcze mogą oni dostać znacznie bardziej korzystne warunki, niż przeciętny klient banku.

Dochody z działalności rolniczej. Są jak najbardziej akceptowane w większości banków. Podobnie, jak przedsiębiorcy w przypadku działalności gospodarczej, również i rolnicy muszą się z reguły wykazać 12 miesięcznym okresem prowadzenia gospodarstwa rolnego/działalności rolniczej.

Na co uważać?

Nie wszystkie dochody w jednakowym stopniu są uwzględniane przez banki. Do takich problematycznych dochodów należą różne świadczenia pracownicze, takie jak na przykład wczasy pod gruszą czy niepieniężne świadczenia z zakładu pracy (bony towarowe, karnety do teatru itp.). Mimo, iż zakład pracy uwzględnia je w Twoich dochodach przy sporządzaniu zeznania podatkowego, to banki mogą nie wziąć ich pod uwagę. Podobnie jest z alimentami, które otrzymuje się na dziecko.

e) Kwestia ewentualnych zaległości w BIK

Jeżeli zdarzyło Ci się nie spłacić w terminie jakiegoś kredytu, np. gotówkowego, samochodowego czy innej pożyczki w banku lub nie spłaciłeś karty kredytowej, to zapewne bank będący wierzycielem wpisał Cię do bazy dłużników Biura Informacji Kredytowej (BIK). Taka sytuacja bardzo negatywnie rzutuje na Twoje szanse na pozytywną decyzję kredytową.

Przeważnie przy dużej kwocie niespłaconego długu lub przy dużym opóźnieniu spłaty, banki wydadzą negatywną decyzję. Jeżeli więc w ostatnich latach miałeś zaległości na kilka tysięcy złotych, to niestety nie dostaniesz pozytywnej decyzji z banku.

Jeżeli jednak Twoje zaległości były niewielkie (rzędu 100-200 złotych), a opóźnienie nie przekraczało 14 dni, banki będą skłonne przyznać Ci kredyt. Pamiętaj, że każda taka sytuacja będzie rozpatrywana indywidualnie.

Na co uważać?

Niestety, nie tylko zadłużenie w BIK może być przeszkodą w uzyskaniu pożyczki pod hipotekę. Również brak jakichkolwiek odnotowanych w BIK kredytów może negatywnie wpłynąć na Twoje szanse na kredyt (są jednak banki, które akceptują ten tak zwany posty BIK”, np. mBank). Jeżeli więc nigdy nie zaciągałeś żadnej pożyczki, powinieneś jak najszybciej zaciągnąć jakiś niewielką pożyczkę gotówkową (np. poprzez zaciągnięcie pożyczki na odkurzacz, żelazko czy telewizor w jakimś elektromarkecie) i sumiennie go spłacić. Stworzysz w ten sposób odpowiednią historię kredytową i uzyskasz wiarygodność w banku jako rzetelny kredytobiorca, na którym można polegać.

f) Ile zapłacisz za wycenę nieruchomości?

Wycena mieszkania czy domu przez bank jest podstawą do oszacowania, czy dana nieruchomość będzie mogła stanowić odpowiednie zabezpieczenie dla pożyczonych środków. W końcu głównym ich zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomości wpisana do księgi wieczystej. Bank musi więc mieć pewność, że w przypadku niespłacenia przez Ciebie długu, będzie mógł odzyskać swoje pieniądze sprzedając taka zastawioną nieruchomość za cenę będącą równowartością udzielonego kredytu (lub za cenę niższą, ale wtedy będzie domagał się od ciebie pozostałych środków).

Jak banki wyceniają nieruchomość? To zależy zarówno od banku, jak i od wartości takiego mieszkania czy domu. Zasada jest tu następująca – im droższa nieruchomość, tym przeważnie na większy wydatek z tytułu wyceny nieruchomości musisz się przygotować

Wycena na podstawie dokumentacji fotograficznej. To najtańszy i najszybszy sposób wyceny. Ty lub oddelegowany pracownik banku robicie zdjęcia nieruchomości, po czym na ich podstawie w banku zapada decyzja o przypisaniu do nieruchomości odpowiedniej wartości. Często nie trzeba za taką usługę nic płacić.

Inspekcja pracownika banku. Przy niewielkich kwotach pożyczanych pieniędzy bank może zadowolić się inspekcją swojego pracownika, przy czym nierzadko zdarza się, że za taką czynność nie zostanie pobrana od ciebie dopłata. Jeżeli już będziesz musiał coś zapłacić, to z reguły będzie to wydatek rzędu 150-300 złotych.

Operat szacunkowy. Najdroższy sposób wyceny nieruchomości, najczęściej stosowany w przypadku obiektów o wysokiej wartości, takich jak domu. Przeprowadza ją rzeczoznawca majątkowy, i na bazie oględzin nieruchomości sporządza operat szczegółowo opisujący daną nieruchomość. Koszt operatu szacunkowego to kilkaset złotych, w niektórych przypadkach może to być kwota przekraczająca 1000 zł. W zależności od banku, rzeczoznawca może być Ci narzucony przez daną instytucję bankową lub będziesz mógł do tego celu wybrać własnego licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego.

Na co uważać?

Wybór własnego rzeczoznawcy majątkowego przeważnie pozwala na zmniejszenie kosztów takiej wyceny. Miej jednak świadomość, że niektóre banki, co prawda akceptują takiego niezależnego rzeczoznawcę, ale wymagają dodatkowej weryfikacji takiego operatu szacunkowego. Koszt takiej weryfikacji to około 300 złotych. Może się więc okazać, że tylko pozornie zaoszczędziłeś na samodzielnym wyborze rzeczoznawcy.

g) Czy dostaniesz kredyt bez wkładu własnego?

Minimalny wkład własny przy kredycie mieszkaniowym w 2016 roku

LPBankMinimalny wkład własny
1 Alior Bank 10%
2 Bank Pocztowy 10%
3 BGŻ BNP Paribas 15%
4 BOŚ 10%
5 BPH 20%
6 BZ WBK 10% (PLN) LUB 20% (EUR)
7 Citi Handlowy 20%
8 Credit Agricole 20%
9 Deutsche Bank 10%
10 Eurobank 15%
11 Getin Bank 10%
12 ING Bank Śląski 20%
13 mBank 10%
14 Millennium 15%
15 Pekao SA 10% (PLN) LUB 30% (EUR, USD, CHF, NOK, SEK)
16 PKO BP 10%
17 Raiffeisen Polbank 10%

W chwili obecnej kredyt hipoteczny bez wkładu własnego na zasadach komercyjnych to już historia. Obowiązek posiadania udziału własnych środków finansowych to rezultat wprowadzenia zapisów znowelizowanej w połowie 2013 roku Rekomendacji S, która weszła w życie 1 stycznia 2014. Do 31 grudnia 2014 roku minimalny wkład własny, jaki należało posiadać wynosił 5% wartości nieruchomości. W 2015 roku kredyt mieszkaniowy we wszystkich instytucjach bankowych był udzielany pod warunkiem posiadania przynajmniej 10% udziału własnego. Od 1 stycznia 2016 wkład własny powinien być na poziomie przynajmniej 15% wartości nieruchomości, choć niektóre banki dopuszczają możliwość posiadania jedynie 10% środków własnych pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia brakującego wkładu własnego bądź posiadania dodatkowych środków zgromadzonych na lokatach, obligacjach lub Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE). Z drugiej strony są jednak banki, które mają podwyższone wymagania odnośnie tej kwestii – czasem wymagany jest udział środków własnych na poziomie 20% wartości nieruchomości. W tabeli obok prezentujemy jaki minimalny wkład własny obowiązuje w poszczególnych bankach oferujących kredyty hipoteczne w 2016 roku.

Wyjątkiem od tej reguły jest jednak wsparcie przeznaczone na dofinansowanie wkładu. Dopłata z budżetu państwa w wysokości wspomnianych wcześniej 10 lub 15% ceny 50 m2 mieszkania, traktowana jest właśnie jako udział środków własnych w finansowaniu zakupu nieruchomości.

Jakie są inne sposoby na zgromadzenie środków na wkład? Jest oczywistym, że jako wkład własny można wykorzystać posiadane oszczędności (np. zgromadzone na rachunkach lub lokatach terminowych), które posłużą do częściowego (pozakredytowego) sfinansowania zakupu nieruchomości. Możesz również pożyczyć pieniądze od rodziny lub znajomych. Jeżeli pracujesz w zakładzie pracy, który posiada Zakładowy Fundusz Świadczeń socjalnych, to możesz skorzystać z takiej pożyczki z ZFŚS, która także pozwoli Ci na uzupełnienie brakującego wkładu. Pamiętaj także, że jako wkład własny może być potraktowana część kupowanej nieruchomości, o ile jej wartość jest odpowiednio wyższa, niż kwota zaciąganego finansowania. Jeżeli więc kupujesz mieszkanie za 285 000 złotych, a zostało ono wycenione przez bank na 300 000 zł, to nie potrzebujesz wysupływać własnych oszczędności – masz przecież wkład własny w wysokości 15 000 złotych (spełniasz więc warunek posiadania wkładu własnego w wysokości minimum 5% wartości nieruchomości). W końcu, jeżeli posiadasz inną wcześniej kupioną lub odziedziczoną nieruchomość, to bank może zabezpieczyć się na obydwu hipotekach - tej, która założona jest na kupowanej nieruchomości oraz tej, której posiadaczem już wcześniej byłeś.

Na co uważać?

W myśl zapisów Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego, banki w kolejnych latach zmuszone będą podwyższać wymagania odnośnie wkładu własnego. Od 1 stycznia 2015 roku minimalny wymagany przez banki wkład własny wynosił 10% wartości nieruchomości. W 2016 roku ten minimalny udział środków własnych wynosi jednak więcej, bo 15 wartości nieruchomości (choć są banki, które dopuszczają możliwość posiadania 10% wkładu). W kolei w 2017 roku będziesz musiał mieć 20% środków własnych. Dlatego też, jeżeli planujesz zaciągnięcie pożyczki w kolejnych latach, powinieneś się przygotować na zgromadzenie większych oszczędności, chyba że zdecydujesz się wykupić dodatkowe ubezpieczenie brakującego wkładu własnego.

h) Oprocentowanie

Pożyczając od banku środki pieniężne, będziesz zobowiązany mu je oddać w określonym na umowie kredytowej terminie w wysokości powiększonej o odsetki kredytowe. Odsetki to najważniejszy koszt pożyczaniem pod hipotekę, jakim będziesz obciążony przez bank w zamian za używanie pożyczonych od niego pieniędzy. Stosując terminologię bankową odsetki kredytowe są więc kosztem pożyczenia kapitału).

Od czego zależy wysokość odsetek? To, jakie one będą duże, jest przede wszystkim zależne od oprocentowania kredytu, określającego jaki procent pożyczonego kapitału będziesz musiał zwrócić bankowi w formie odsetek kredytowych.

Jak banki ustalają oprocentowanie? Wysokość oprocentowania jest ustalana jako suma stopy bazowej oraz marży banku.

Stopą bazową są odpowiednie stawki pożyczek na rynku międzybankowym. Na przykład w przypadku kredytów w złotych, banki stosują wskaźnik WIBOR, będący miarą oprocentowania, po jakim banki działające w Polsce wzajemnie pożyczają sobie pieniądze. W przypadku wariantów walutowych, w zależności od waluty kredytu, banki ustalają oprocentowanie w oparciu o wskaźniki LIBOR lub EURIBOR.

Ponieważ wysokość tego oprocentowania zależna jest od okresu, na który banki sobie pożyczają środki finansowe, toteż różne będą wartości tego wskaźnika dla różnych okresów. Najczęściej do ustalania oprocentowania kredytów w złotych banki używają wskaźnika WIBOR 3M (jest to stawka pożyczek międzybankowych, będąca oprocentowaniem, po jakim banki pożyczają sobie pieniądze na okres 3 miesięcy) lub WIBOR 6M (rynkowe oprocentowanie pożyczki międzybankowej na 6 miesięcy).

Marża jako drugi składnik oprocentowania jest swoistym narzutem banku, powiększającym koszty pożyczenia z innej instytucji kapitału niezbędnego do sfinansowania Ci zakupu mieszkania albo jakiejś innej nieruchomości. Innymi słowy, marża bankowa jest zyskiem banku z czynności powierzenia Ci określonej kwoty pieniężnej na określony czas.

Marża jest najważniejszym parametrem decydującym o kosztach kredytu – jeżeli będzie ona wysoka, to będziesz płacił bardzo wysokie odsetki, jeżeli natomiast będzie niska odsetki kredytowe będą na niskim poziomie. Warto więc, abyś zadbał o to, żeby jej wysokość była jak najniższa.

Jakie są typowe marże? W chwili obecnej marże dla kredytów w złotych oscylują w zakresie od 1,5 do 2% (marże kredytów walutowych są znacznie wyższe) z tym, że ich wysokość uzależniona jest od różnych czynników, takich jak kwota pożyczanych środków czy wysokość udziału własnego. Zwłaszcza wkład własny jest tu bardzo ważnym czynnikiem wpływającym na atrakcyjność marży – im większy wkład własny wniesiesz do zakupu nieruchomości, tym niższą marżę w banku najczęściej otrzymasz.

A jakie mogą być najniższe obecnie marże bankowe? W tej chwili na rynku można znaleźć minimalne marże w wysokości nawet poniżej 1%. Pamiętaj jednak, że uzyskanie takiej najniższej marży nie jest proste – w zasadzie zarezerwowane ono jest dla nielicznych, najbardziej opłacalnych dla banku klientów, którzy mają bardzo dobrą sytuację finansową, przygotowali wysoki wkład własny, biorą dużą kwotę oraz skorzystają z innych produktów finansowych oferowanych w danym banku, w tym z opcjonalnych ubezpieczeń na kwoty rzędu kilku tysięcy złotych.

Oprocentowanie nominalne a oprocentowanie rzeczywiste. Oprocentowanie kredytu, jako suma stopy bazowej oraz marży, zwane jest także oprocentowaniem nominalnym. Musisz jednak wiedzieć, że w użyciu jest jeszcze inne określenie pokrewne – oprocentowanie rzeczywiste. Jest to wysokość oprocentowania po uwzględnieniu dodatkowych kosztów (np. wszelkich prowizji), jakimi zostaniesz obciążony w banku przy okazji zaciągania i spłaty zobowiązania finansowego. W skrócie określane jest ono mianem RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania). Jest to w chwili obecnej najbardziej miarodajny wskaźnik opisujący koszty kredytu, warto wiec, abyś analizując oferty bankowe w pierwszej kolejności zwracał uwagę na jego poziom.

Na co uważać?

Po pierwsze, uważaj na niektóre promocje bankowe polegające na obniżeniu marży (a w konsekwencji oprocentowania). Może być w nich ukryty haczyk, polegający na tym, że warunkiem uzyskania korzystnej marży będzie zakup jakiegoś opcjonalnego (najczęściej drogiego) ubezpieczenia (np. ubezpieczenia na życie bądź ubezpieczenia od utraty pracy i hospitalizacji) lub wykupienia jednostek uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym. W efekcie, kredyt z takim dodatkiem może się okazać droższy, aniżeli oferta innego banku z nieco wyższą marżą, ale za to bez takich warunków.

Po drugie, zwracaj także uwagę na to, czy proponowana marża będzie obowiązywać przez cały okres spłaty – w niektórych promocjach bardzo atrakcyjna marża obowiązuje przez pierwszy rok, a potem mocno wzrasta. Nie znaczy to, że w żadnym wypadku nie powinno się korzystać z takich promocji – jak najbardziej można, ale warto, żebyś wcześniej dobrze policzył wszelkie koszty z tym związane.

Po trzecie, miej świadomość, że do momentu ustanowienia hipoteki na rzecz na nieruchomości i wpisania jej do księgi wieczystej przez sąd, marża bankowa będzie podwyższona - to forma zabezpieczania się banków przed chwilowym podwyższonym ryzykiem kredytowym, a jednocześnie motywacja dla Ciebie abyś jak najszybciej sfinalizował sprawy związane z uporządkowaniem statusu prawnego nieruchomości.

Po czwarte, nie pożyczaj na maksymalną kwotę, którą obecnie możesz spłacić. Obecne oprocentowanie kredytów jest rekordowo niskie, co wynika przede wszystkim z historycznie najniższego poziomu stóp procentowych a w konsekwencji z niskiego poziomu składnika oprocentowania, jakim jest stopa bazowa WIBOR (w przypadku pożyczki w złotych), LIBOR oraz EURIBOR (dla kredytów w walucie obcej). W przyszłości stopy procentowe, zarówno dla hipoteku w złotych jak i walutach obcych, mogą ulec podwyższeniu, a w konsekwencji wzrosnąć mogą Twoje raty. Czy wtedy dalej będziesz mógł je spłacać w sposób systematyczny, bez szwanku dla budżetu domowego?

i) Prowizja i inne opłaty

Opłaty prowizyjne to różne dodatkowe obciążenia narzucane przez bank przy okazji udzielenia oraz obsługi zobowiązania kredytowego. Najważniejszą z takich opłat jest prowizja od udzielenia kredytu, którą będziesz musiał zapłacić w momencie uzyskania pieniędzy od banku. Wysokość takiej prowizji waha się w zakresie od 1 do 5% kwoty pożyczanych środków. To czasem może wygenerować całkiem spory koszt - przykładowo, jeżeli dostaniesz kredyt na 400 000 złotych, a prowizja w danym banku wynosi 5%, wtedy licz się z koniecznością zapłacenia bankowi 20 000 złotych w formie prowizji. Na szczęście większość banków stosuje prowizje w zakresie od 1 do 2% pożyczonej kwoty, przy czym niektóre z nich pozwalają na skredytowanie prowizji, a więc włączenie jej do spłacanego w ratach kredytu. Czasem jednak banki stosują promocje, w ramach których nie pobierają takiej prowizji i warto abyś takimi promocjami się interesował.

Możliwe jest, że będziesz musiał zapłacić jeszcze inne opłaty, np. ubezpieczenie brakującego wkładu własnego (jeżeli Twój wkład własny będzie niższy niż 20%) lub ubezpieczenie pomostowe.

Na co uważać?

Jeżeli bank zaoferuje Ci kredyt bez prowizji, to upewnij się, czy w zamian za brak prowizji, nie będziesz musiał ponieść wyższych kosztów z tytułu innych opłat. Sprawdź, czy nie będzie obowiązku wykupienia jakiegoś drogiego ubezpieczenia na życie lub czy nie zostanie Ci podniesiona marża. Na przykład, może się okazać, że wzrost poziomu odsetek wynikający z zastosowania wyższej marży będzie przewyższać oszczędności wynikające z zerowej prowizji!

j) Rodzaj rat

O kosztach kredytowania decydować także będzie to, w jakim systemie rat będziesz go spłacał. Rata kredytu jest sumą części spłacanego kapitału oraz części spłacanych odsetek. Masz do wyboru system rat równych lub rat malejących, których wysokość oraz proporcje składnika odsetkowego do składnika kapitałowego są odmienne.

Raty równe charakteryzują się tym, że każdego miesiąca wysokość Twojej raty będzie niezmienna (pod warunkiem, że zmianie nie będzie w tym czasie ulegać oprocentowanie). Oznacza to, że każdego miesiąca suma części kapitałowej (raty kapitałowej, czyli części pieniędzy, które pożyczyłeś od banku) oraz części odsetkowej (raty odsetkowej, czyli części odsetek, które są zapłatą za taką pożyczkę) będzie taka sama. W praktyce, ponieważ na początku nasz dług kapitałowy jest najwyższy (co sprawia, że w przypadku pierwszych rat odsetki od pożyczonego kapitału będą najwyższe), początkowe raty w zdecydowanie większej części będą składać się z odsetek aniżeli ze spłacanego kapitału. Z czasem te proporcje będą się zmieniać – będziesz spłacał coraz więcej kapitału, a coraz mniej odsetek. Zaletą tego rozwiązania jest niższy poziom rat na początku spłaty, aniżeli przy ratach malejących, wadą natomiast wyższy sumaryczny koszt kredytu.

Raty malejące są inaczej skonstruowane – przez cały okres spłaty będziesz bowiem spłacał bankowi jednakową część pożyczonego kapitału oraz z miesiąca na miesiąc malejącą kwotę odsetek, Efektem tego będzie zmniejszająca się każdego miesiąca rata. Bezwzględną zaletą rat malejących jest niższy całkowity koszt kredytu (na przykład przy kredycie na 400 000 złotych na 30 lat możesz w ten sposób zaoszczędzić od 40 000 do 50 000 złotych, w zależności od poziomu oprocentowania), wadą jest większe obciążenie domowego budżetu w początkowym okresie spłaty zobowiązania finansowego.

Koniecznie rozważ opłacalność i swoje możliwości spłaty w obydwu wariantach rat – możesz do tego celu posłużyć się naszym kalkulatorem kredytu hipotecznego, który pozwala na generowanie pełnego harmonogramu spłaty zarówno w ratach równych, jak i malejących, obliczenie całkowitego kosztu spłaty obydwoma sposobami, jak również zaawansowaną analizę kredytową pod względem wysokości odsetek i rat kapitałowych.

Na co uważać?

Koszty zobowiązania spłacanego w ratach malejących co prawda będą niższe niż przy ratach równych, ale wyższa będzie musiała być Twoja zdolność kredytowa. Jest ona bowiem bezpośrednio zależna od wysokości pierwszej raty, która to rata w przypadku systemu malejącego jest najwyższą w całym okresie spłaty. Zatem, jeżeli masz niezbyt wysokie dochody, staraj się o rozłożenie spłaty w systemie rat równych.

k) Na ile lat pożyczyć pieniądze?

MAKSYMALNY OKRES KREDYTOWANIA ORAZ MAKSYMALNY WIEK KREDYTOBIORCY W POSZCZEGÓLNYCH BANKACH

LPBankMaksymalny okres kredytowaniaMaksymalny wiek kredytobiorcy
1 Alior Bank 30 LAT 80 LAT
2 Bank Pocztowy 35 LAT 80 LAT
3 BGŻ BNP Paribas 30 LAT 70 LAT
4 BOŚ 35 LAT 70 LAT
5 BPH 30 LAT 75 LAT
6 BZ WBK 30 LAT 70 LAT
7 Citi Handlowy 30 LAT 70 LAT
8 Credit Agricole 30 LAT 70 LAT
9 Deutsche Bank 35 LAT 70 LAT
10 Eurobank 35 LAT 70 LAT
11 Getin Bank 35 LAT 80 LAT
12 ING Bank Śląski 35 LAT 70 LAT
13 mBank 35 LAT 70 LAT
14 Millennium 35 LAT 75 LAT
15 Pekao SA 30 LAT 70 LAT
16 PKO BP 35 LAT 75 LAT
17 Raiffeisen Polbank 30 LAT 70 LAT

To, na ile lat rozłożyć spłatę kredytu, zależy między innymi od tego, jak dużą kwotę będziesz pożyczał i ile pieniędzy będziesz mógł poświęcić miesięcznie na spłatę rat. Okres spłaty zależy jednak także od przepisów danego banku.

Nie ma minimalnego okresu spłaty. Możesz go nawet wziąć na kilka miesięcy. Inna sprawa, to kwestia, czy w kilka miesięcy będziesz w stanie zwrócić bankowi kilkaset tysięcy złotych… Ze względu na wysokie kwoty zapewne raczej będziesz chciał go spłacić w ciągu kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu lat. I tutaj pojawia się górna granica takiego okresu spłaty.

Maksymalny okres kredytowania to czas, przez jaki możesz w banku spłacać kredyt. W zależności od banku wynosi od 30 do 35 lat (ciekawostką jest to, że jeszcze 4 lata temu w niektórych bankach można było rozłożyć spłatę 40 a nawet 50 lat!). Nie zawsze jednak bank pozwoli Ci na spłatę zobowiązania przez maksymalny okres. Wszystko zależy od tego, ile masz lat. Jeżeli jesteś młodym, powiedzmy 30-letnim człowiekiem, to bez problemu każdy bank pozwoli Ci rozłożyć spłatę na okres maksymalny. Jednak jeżeli masz już 60 lat, to nie będzie to możliwe. Banki zwracają bowiem uwagę na to, aby pożyczkobiorca w momencie spłaty ostatniej raty nie przekroczył ustalonej granicy wieku maksymalnego.

Maksymalny wiek kredytobiorcy, to właśnie specyficzny limit wiekowy, powyżej którego klient staje się kredytobiorcą o wyższym poziomie ryzyka dla banku (po przekroczeniu określonego wieku wzrasta przecież prawdopodobieństwo jego śmierci, z reguły spadają także jego dochody, ponieważ przechodzi on na emeryturę). Maksymalny wiek kredytobiorcy to wiek, w którym powinien on zapłacić ostatnią ratę. W poszczególnych bankach ten limit wiekowy waha się w zakresie od 70 do 80 lat.

Ile lat można spłacać kredyt? Rzeczywisty maksymalny okres kredytowania obliczany jest jako różnica między maksymalnym wiekiem kredytobiorcy a rzeczywistym wiekiem klienta (z zastrzeżeniem, że nie może on przekroczyć dopuszczalnego w danym banku maksymalnego okresu spłaty). Przykład? Załóżmy, że masz 35 lat - okazuje się że w każdym banku będziesz mógł pożyczyć pieniądze na maksymalny okres 30 lub 35 lat. Ale jeśli masz 50 lat, to Twój maksymalny okres kredytowania będzie krótszy - na przykład w PKO BP, w którym maksymalny wiek kredytobiorcy wynosi 75 lat, rozłożysz spłatę maksymalnie na okres 25-letni. Z kolei w Pekao SA, gdzie maksymalny wiek w momencie zakończenia spłaty pożyczki wynosi 70 lat, jako 50-latek będziesz mógł rozłożyć spłatę zobowiązania pieniężnego maksymalnie na 20 lat. Jednak największy problem dotyczy kredytów dla emerytów. Osoby, które przekroczyły 65 rok życia, będą miały małe szanse na pożyczenie pieniędzy w bankach, które stosują limit wiekowy na poziomie 70 lat (a nawet jeżeli go dostaną, będą musiały go spłacić w okresie 5 lat). W przypadku potrzeby rozłożenia spłaty na kilkanaście lat, emeryci powinni rozważać oferty banków, w których maksymalny wiek pożyczkobiorcy wynosi 80 lat.

W tabeli obok znajdziesz porównanie maksymalnych okresów spłaty w poszczególnych bankach oraz zestawienie maksymalnego wieku kredytobiorcy.

l) Czy kredyt można wcześniej spłacić?

Wysokość prowizji od wcześniejszej spłaty w poszczególnych latach w każdym z banków

LPBank1 ROK2 ROK3 ROK4 ROK5 ROK>5 LAT
1 Alior Bank 1,50% 1,50% 1,50% BRAK BRAK BRAK
2 Bank Pocztowy BRAK BRAK BRAK BRAK BRAK BRAK
3 BGŻ BNP Paribas 2% 2% 2% 2% 2% BRAK
4 BOŚ 2% 2% 2% 2% 2% BRAK
5 BPH 2% 2% 2% 2% 2% BRAK
6 BZ WBK BRAK BRAK BRAK BRAK BRAK BRAK
7 Citi Handlowy 2% 2% 2% BRAK BRAK BRAK
8 Credit Agricole 2% 2% 2% BRAK BRAK BRAK
9 Deutsche Bank 2% 2% 2% BRAK BRAK BRAK
10 Eurobank 3% 3% 3% BRAK BRAK BRAK
11 Getin Bank 5% 4% 3% 2% 1% BRAK
12 ING Bank Śląski 2% 2% 2% BRAK BRAK BRAK
13 mBank 2% 2% 2% BRAK BRAK BRAK
14 Millennium 2% 2% 2% BRAK BRAK BRAK
15 Pekao SA 2% 2% 2% 2% 2% 2%
16 PKO BP 1,50% 1,50% BRAK BRAK BRAK BRAK
17 Raiffeisen Polbank 1,50% 1,50% 1,50% BRAK BRAK BRAK

Jeżeli w trakcie spłaty zadłużenia poprawi się Twoja sytuacja finansowa i postanowisz spłacić go wcześniej, to jak najbardziej masz do tego prawo. Banki pozwalają na częściową lub całkowitą wcześniejszą spłatę kredytu, przy czym w większości przypadków pobierają za to opłatę zwaną prowizją od wcześniejszej spłaty. Wynosi ona od 1 do 5% nadpłacanej bankowi kwoty (czasem obowiązuje też zastrzeżenie, że prowizja nie może być niższa niż np. 100 złotych), przy czym najczęściej taka prowizja obowiązuje przez pierwszych 3-5 lat spłaty, potem nadpłata pożyczonych środków jest już darmowa. Najczęściej prowizja od wcześniejszej spłaty wynosi od 1,5 do 2% nadpłacanej kwoty. Przykładowo, jeżeli prowizja w danym roku wynosi 2%, a ty nadpłacisz 10 000 złotych, wtedy kwota prowizji, którą bank pobierze za taką nadpłatę, wyniesie 200 złotych.

Najbardziej opłaca się wcześniejsza spłata w Banku Pocztowym oraz w BZ WBK - w obydwu tych instytucjach nie pobierana jest w ogóle tego typu opłata prowizyjna.

Jeżeli wiesz, że w ciągu najbliższych kilku lat najprawdopodobniej będziesz miał możliwość dokonania wcześniejszej spłaty, to wybierz taki bank, który stosuje jak najniższe prowizje przez jak najkrótszy początkowy okres spłaty.

W znajdującej się po lewej stronie tabeli, porównaliśmy dla Ciebie wysokość prowizji od wcześniejszej spłaty w każdym z banków - podana jest ona w procentach nadpłacanej kwoty pieniędzy.

Na co uważać?

Jeżeli będziesz chciał wcześniej dokonać częściowej nadpłaty po to, aby zmniejszyć wysokość raty, upewnij się w jaki sposób bank modyfikuje harmonogram spłaty Twojego zobowiązania finansowego po takiej nadpłacie. Może się bowiem okazać, że dokonana przez Ciebie nadpłata wcale nie zmniejszy poziomu raty, ale skróci okres kredytowania. Wtedy będziesz o prostu spłacał dokładnie taką samą kwotę jak poprzednio, ale za to cały dług spłacisz wcześniej.

m) A co jeżeli Ci spadną dochody?

Kredyt mieszkaniowy jest zobowiązaniem na kilkanaście lub czasami nawet na ponad trzydzieści lat. Nie jesteś w stanie przewidzieć, co się w tym czasie może wydarzyć z Twoim życiu. Trzydzieści lat to szmat czasu i może się okazać, że w trakcie tego okresu nie raz będziesz miał do czynienia z trudniejszą sytuacją finansową, spowodowaną zwolnieniem z pracy, chorobą czy nagłymi i koniecznymi dodatkowymi wydatkami. Dlatego ważne jest, abyś sprawdził czy bank, u którego zamierzasz starać się o pieniądze, ma odpowiednie rozwiązania, które złagodzą skutki Twoich tymczasowych problemów finansowych.

Wakacje kredytowe to dosyć częste rozwiązanie w bankach, pozwalające na zawieszenie spłaty zobowiązania kredytowego w sytuacji, w której z jakichś powodów nie mamy jak zapłacić raty. Z reguły banki pozwalają przynajmniej raz do roku skorzystać z takiej możliwości, czasem jednak zdarza się, że w ciągu roku można nie płacić nawet 3 rat.

Ubezpieczenie od utraty pracy i hospitalizacji to polisa powalająca na uzyskanie odszkodowania w przypadku choroby lub zwolnienia z pracy. Takie ubezpieczenie pokryje z reguły koszt spłaty 12 rat, innymi słowy ubezpieczyciel będzie za Ciebie spłacał zadłużenie przez jeden rok.

Na co uważać?

Przed wykupieniem ubezpieczenia od utraty pracy i hospitalizacji bezwzględnie zapoznaj się z całą treścią OWU (Ogólnych Warunków Ubezpieczenia) danej oferty ubezpieczeniowej. Niestety bardzo często kredytobiorcom odmawiana jest wypłata odszkodowań z tytułu pobytu w szpitalu czy zwolnienia z pracy, z powodu niewypełnienia warunków zawartych w OWU.

Jaki kredyt będzie dla Ciebie najlepszy?

Decydując o wyborze banku możesz kierować się różnymi priorytetami. Jeżeli najbardziej zależy Ci na uzyskaniu najtańszego kredytu hipotecznego, powinieneś przede wszystkim kierować się wysokością marży, a w konsekwencji oprocentowania nominalnego. Często jednak na końcową cenę danego kredytu będą wpływać także inne opłaty, zwłaszcza prowizja czy ubezpieczenie brakującego wkładu własnego. W związku z tym najlepiej, abyś zwrócił szczególną uwagę na wysokość oprocentowania rzeczywistego RRSO. Na naszych łamach systematycznie publikujemy rankingi kredytowe, w których właśnie klasyfikujemy oferty pod kątem rzeczywistego ich oprocentowania – znajdziesz je w dziale "Ranking kredytów"<.

Ponadto – w przypadku, gdy warunkiem uzyskania niskiej marży będzie skorzystanie z dodatkowych produktów finansowych (zakup karty kredytowej, czy też zakup dodatkowych ubezpieczeń takich, jak ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie od utraty pracy), powinieneś takie wydatki również uwzględnić w końcowej kalkulacji kosztów związanych z pożyczeniem pieniędzy od banku. Szczegółowe opłaty dodatkowe w przypadku każdej z ofert znaleźć można za pomocą naszej porównywarki na górze niniejszej strony – przy każdej ofercie bankowej znajduje się odnośnik zawierający szczegółowe informacje o danym kredycie, w tym również informacje o wyżej wymienionych opłatach.

Jeżeli szczególnie zależy Ci na tym, aby można było jak najtaniej nadpłacać kredyt, wtedy uwzględnij również wysokość prowizji od wcześniejszej spłaty. Natomiast jeśli obawiasz się o swoją kondycję finansową w kolejnych latach spłaty zobowiązania, weź także pod uwagę, czy dany bank pozwala na skorzystanie z wakacji kredytowych, a także czy daje on możliwość ubezpieczenia się od utraty pracy i długotrwałej choroby.

Decydując się na pożyczenie pieniędzy z banku powinieneś także zdobyć jak najwięcej informacji nie tylko pochodzących od danego banku, ale także z niezależnych źródeł. Dobrym pomysłem jest obserwowanie dyskusji o propozycjach banków na specjalistycznych forach (takich jak np. forum-kredytowe.pl czy kredythipotecznyforum.pl) – często pojawiają się tam przydatne – a nie zawsze publikowane przez banki – informacje o specyficznych wymaganiach w przypadku niestandardowej sytuacji kredytobiorcy lub nietypowym statusie prawnym nieruchomości. Możesz również zadawać własne pytania, niejednokrotnie udzielają się tam doradcy kredytowi, którzy bezpłatnie mogą Ci pomóc. Warto także śledzić bieżące informacje pojawiające się na innych - poza Kred.pl - serwisach finansowych (np. Bankier.pl, Comperia.pl czy TotalMoney.pl oraz Money.pl).

Na co uważać?

Nie ufaj bezkrytycznie opiniom internautów publikowanym na forach. Dlaczego? Ponieważ możesz sobie wyrobić niewłaściwy obraz jakości usług w danym banku. Jak najbardziej opinie o kredycie określonego banku publikowane na forach kredytowych bez wątpienia są warte przestudiowania! Pamiętaj jednak, że często są to opinie jednostkowe, które są wyrazem subiektywnych odczuć kredytobiorcy. I niestety najczęściej jest tak, że zadowoleni klienci banków spłacają swoje zobowiązanie wobec banku nie chwaląc się tym, jak sprawnie przeprowadzony został proces kredytowy, natomiast dominujące są opinie negatywne wystawione przez niezadowolonych kredytobiorców. Powinieneś więc każdą taką opinię ocenić na chłodno i z dystansem, podobnie zresztą jak jakąkolwiek entuzjastyczną recenzję kredytu w określonym banku.

6Złóż wniosek do banku wraz z kompletem załączników

Jeżeli zdecydowałeś się na określoną ofertę, powinieneś skontaktować się z bankiem celem złożenia wniosku kredytowego. W banku dostaniesz odpowiedni formularz wniosku, który będziesz musiał rzetelnie wypełnić. Pamiętaj, aby wpisywać w nim tylko prawdziwe informacje, w przeciwnym wypadku bank - jeżeli wykryje jakąś nieuczciwość z Twojej strony - odmówi Ci pożyczki (w krańcowych przypadkach dotyczących sfałszowania zaświadczeń o dochodach, możesz zostać posądzony o próbę wyłudzenia, a to niestety może skończyć się sprawą w sądzie). Do wniosku będziesz musiał także dołączyć pokaźny plik dokumentów. Są to dokumenty dotyczące Twoich danych osobowych, zaświadczenia o wynagrodzeniach, czy dokumenty dotyczące stanu prawnego nieruchomości. Formalności związane z przygotowaniem kompletnego zestawu dokumentów dołączanych do wniosku mogą zająć Ci od kilku dni do około dwóch tygodni.

W naszym dziale poradnikowym znajdziesz artykuł o tym, jakie załączniki będziesz musiał skompletować. Ponadto w dziale kalkulatorów znajdziesz przydatną wyszukiwarkę dokumentów niezbędnych do przedstawienia w każdym z banków, w zależności od celu kredytowania czy źródła uzyskiwanych przez Ciebie dochodów. Ma to o tyle istotne znaczenie, iż każda z instytucji ma swoje własne wymagania co to wymaganego kompletu dokumentacji.

7Oczekiwanie na decyzję z banku

Po złożeniu w banku wniosku wraz z pełną dokumentacją, powinieneś uzbroić się w cierpliwość. Będziesz musiał bowiem poczekać na decyzję banku o przyznaniu bądź odmowie udzielenia czasowej pomiędzy bankami. Ile czeka się na kredyt? Wedle aktualnych szacunków, średni czas oczekiwania na decyzję kredytową wynosi około 4 tygodnie, przy dosyć dużej rozpiętości indywidualnych przypadków. Analiza opinii internautów, którzy starali się o pożyczkę z banku w 2015 roku wskazuje, że w zależności od instytucji oraz indywidualnej sytuacji przyszłego kredytobiorcy, czas oczekiwania na kredyt waha się w zakresie od tygodnia do pięciu tygodni, choć przy skomplikowanej sytuacji prawnej nieruchomości czas ten może się dodatkowo wydłużyć (nawet do ponad 3 miesięcy). Co w tym czasie robi bank? Między innymi pracownicy banku analizują Twój wniosek, przeprowadzają działania mające na celu wycenę nieruchomości, poddają analizie Twoje dochody i wydatki celem obliczenia zdolności kredytowej, często przesyłają dokumentację do analityka kredytowego pracującego w centrali banku (przy dużych kwotach pożyczanych środków) czy w końcu przygotowują zindywidualizowaną treść umowy kredytowej w oparciu o wzorzec umowy. W tym czasie czasem okazuje się także, że bank ma pewne wątpliwości co do sytuacji finansowej, czy pracowniczej wnioskującego lub co do stanu prawnego nieruchomości.

Na co uważać?

Bądź przygotowany na ewentualne telefony z banku o potrzebie dostarczenia kolejnych dokumentów. Mogą to być nawet dokumenty, które nie znajdowały się na wykazie dokumentacji dołączanej do wniosku kredytowego. Takie sytuacje zdarzają się dosyć często, zwłaszcza w przypadku niestandardowego stanu prawnego nieruchomości.

8Podpisz umowę kredytową

Jeżeli bank dobrze oceni Twoją sytuację finansową i nie będzie miał zastrzeżeń do stanu prawnego nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu, w końcu dostaniesz z banku informację o pozytywnej decyzji kredytowej. Będziesz wtedy musiał umówić się z doradcą kredytowym w danym banku na podpisanie umowy kredytowej. W przypadku zakupu nieruchomości w umowie znajdzie się zobowiązanie banku do przelania środków pieniężnych na rachunek sprzedającego. Dzięki temu, po podpisaniu umowy możesz już przystąpić do sfinalizowania transakcji zakupu mieszkania lub domu.

Na co uważać?

Kredyt na mieszkanie czy dom to zobowiązanie na wiele lat. Dlatego przed podpisaniem umowy kredytowej powinieneś bardzo dokładnie ją przestudiować. Poproś doradcę o przekazanie Ci manuskryptu umowy i poświęć kilka dni na zbadanie, czy nie ma w niej jakichś niekorzystnych bądź niezrozumiałych dla Ciebie zapisów. W razie potrzeby poproś o pomoc odpowiedniego prawnika. W szczególności, podobnie jak w przypadku umowy podpisywanej z deweloperem, sprawdź czy na umowie nie pojawiają się zapisy uznane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) za klauzule niedozwolone.

9Sfinalizuj transakcję zakupu

Mając umowę kredytową w ręku, możesz umówić się ze sprzedającym na sporządzenie notarialnego aktu zbycia nieruchomości. W umówionym i wyznaczonym terminie będziecie musieli się stawić u notariusza, który na podstawie przedstawionych przez Was dokumentów przygotuje akt notarialnym i odczyta wam jego treść. Po podpisaniu aktu notarialnego będziesz musiał udać się z nim do banku – na jego podstawie bank przeleje sprzedającemu pieniądze, a Ty wreszcie staniesz się właścicielem wymarzonego mieszkania bądź domu.

Na co uważać?

Pamiętaj, że podpisanie umowy notarialnej wiąże się z dodatkowymi kosztami, które będziesz musiał ponieść. Należą do nich takie opłaty jak: wynagrodzenie notariusza, taksa notarialna za wypisy aktu notarialnego, opłata sądowa za wpis własności w Księdze Wieczystej, podatek od czynności cywilnoprawnych PCC (w przypadku zakupu na rynku wtórnym) oraz podatek VAT.

Ponadto w przypadku zakupu mieszkania lub dom na rynku wtórnym za pośrednictwem agencji nieruchomości w większości przypadków będziesz musiał zapłacić za usługę pośrednictwa. Prowizja biura nieruchomości z reguły wynosi od 1,5% do 3% wartości nieruchomości.