Kredyt hipoteczny

Najnowszy ranking kredytów hipotecznych w PLN opracowany przez Open Finance wskazuje na to, że Bank Millennium i Bank Pekao proponują aktualnie najlepsze kredyty hipoteczne w naszej rodzimej walucie.

Przygotowując najnowsze wydanie rankingu kredytów hipotecznych, przeanalizowano ofertę 27 banków. Tym razem jednak – po raz pierwszy w Polsce – oprócz standardowych parametrów, czyli prowizji od udzielenia kredytu hipotecznego, marży kredytowej, maksymalnego poziomu wkładu własnego (LTV) czy zdolności kredytowej, uwzględniono rzeczywistą dostępność kredytu mieszkaniowego w danym banku. W tym celu zapytano poszczególne banki oferujące kredyt hipoteczny o wielkość sprzedaży kredytów mieszkaniowych w ostatnim kwartale 2009 roku. Celem tego zabiegu było zdeprecjonowanie wirtualnych ofert kredytu hipotecznego – atrakcyjnych propozycji kredytów, które bardzo niewielu potencjalnych kredytobiorców może uzyskać.

Takie podejście do rankingu kredytów hipotecznych wskazuje, że najlepszy kredyt hipoteczny oferują Bank Pekao, ING Bank Śląski, Getin Noble Bank i PKO BP. Dziesięć banków odmówiło odpowiedzi na pytanie o wielkość sprzedaży kredytów mieszkaniowych przez co otrzymały one w tej kategorii najniższą ocenę.

Kluczowym elementem oferty kredytu hipotecznego jest marża, która decyduje o oprocentowaniu i wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego.

Okazuje sie że w chwili obecnej już w 10 bankach można otrzymać marżę kredytu niższą niż 2 punkty procentowe. Najniższa marża możliwa jest do uzyskania w Banku Zachodnim WBK, który osobom posiadającym jeden z prestiżowych rachunków oszczędnościowo-rozliczeniowych może dać marżę kredytu wynoszącą nawet 1,35%. Dodatkowo, BZ WBK deklaruje podniesienie kwoty kredytu o 30 proc. nakładów inwestycyjnych na mieszkanie, pod warunkiem, że zachowana zostanie maksymalna relacja wartości kredytu do wartości nieruchomości stanowiacej jego zabezpieczenie (LTV). Wśród wad tej propozycji należy jednak wymienić stosunkowo krótki maksymalny okres kredytowania (30 lat, podaczas gdy niektóre banku oferują już 50-letni okres spłaty kredytu hipotecznego) oraz bardzo wysoką prowizję wynoszącą 3,5 procent wartości udzielonego kredytu mieszkaniowego. Jak się okazuje, to jedna z najwyższych prowizji na rynku.

Jeśli chodzi o LTV, to nadal jest na rynku kilka instytucji, które wymagają od klientów posiadania wkładu własnego. Najwięcej, bo aż 20 procent, należy mieć w Banku Przemysłowo-Handlowym. Po 10 proc. jest wymagane w Banku DnB Nord, BNP Paribas Fortis, Citi Handlowym, HSBC Polska i Polbanku EFG. Z kolei najkorzystniejszy kredyt hipoteczny pod względem LTV proponuje Alior Bank, który deklaruje skredytowanie 120 proc. wartości mieszkania czy domu. Warto jednak zwrócić uwagę, że wiele banków (m.in. Deutsche Bank, Getin Noble Bank i Kredyt Bank) za 100 procent wartości nieruchomości bierze jego przyszłą wartość – po wykończeniu, więc de facto wychodzi na to, że ponad 100 procent wartości transakcyjnej mieszkania można dostać w wielu bankach.

Dla licznej rzeszy potencjalnych kredytobiorców bardzo ważnym czynnikiem  decydującym o wyborze kredytu hipotecznego jest maksymalna zdolność kredytowa. Open Finance tworząc niniejszy ranking kredytów hipotecznych w PLN przyjął założenie, że o kredyt hipoteczny w wysokości 225 tys. zł stara się rodzina trzyosobowa o dochodach wynoszących 6000 zł netto, która chce kupić nieruchomość o wartości 300000 zł (zatem poziom LTV wynosi w tym przypadku 75 procent). Takiej rodzinie najwięcej są w stanie pożyczyć Alior Bank oraz Millennium – obydwa banki deklarują iż w takiej sytuacji mogą pożyczyć kwotę przekraczającą 600 tysięcy złotych. Zaledwie połowę tej kwoty można uzyskać w Banku BPH, Banku Pocztowym i HSBC Polska.

Należy przy tym jednak zauważyć, że w ostatnim czasie sytuacja na rynku dynamicznie się zmienia. Niemal w każdym kolejnym tygodniu kilka kolejnych banków udzielających kredyt hipoteczny ogłasza nowe oferty kredytowe, które w przeważającej większości wypadków są bardziej korzystne od poprzednich. Do tyczy to różnych aspektów kredytu mieszkaniowego. Dla przykładu Getin Noble Bank zmienił WIBOR 12M na atrakcyjniejszy WIBOR 3M, a marże w kredytach złotowych obniżyły m.in. Bank Ochrony Środowiska, Deutsche Bank PBC, Lukas Bank i PKO BP.

Nadal większość banków wykorzystuje kredyt hipoteczny do zachecenia kredytobiorcy do skorzystania z innych produktów oferowanych przez dany bank. Aby otrzymać najatrakcyjniejszą ofertę często trzeba nie tylko założyć rachunek do obsługi spłaty kredytu hipotecznego, ale również nabyc inne produkty bankowe, np. stac się posiadaczem karty kredytowej czy zainwestować w fundusz inwestycyjny lub ubezpieczenie. Często obniżka marży wynosi w takim przypadku ponad 0,5 punktu procentowego (tak jest na przykład w Banku Pocztowym, Deutsche Banku, Getin Noble Banku. W krańcowych przypadkach obniżka marży może nawet sięgać 2 punktów procentowych (mBank i MultiBank). Popularność sprzedaży wiązanej czyli tak zwanego cross-sellingu odróżnia obecną sytuację od tej sprzed kryzysu. Wówczas to nie tylko łatwo było o kredyt na 120 czy 130 proc. wartości nieruchomości z marżą wynoszącą 1 procent, ale nie trzeba przy tym było korzystać z dodatkowych produktów bankowych.

Ranking kredytów hipotecznych w PLN - kwiecień 2010