Kredyt hipoteczny w euro - mimo, iż szczyt swojej popularności mą już za sobą– wciąż jest jednym z najbardziej pożądanych produktów bankowych. Wynika to, między innymi, z faktu bardzo niskiego oprocentowania, którego źródłem są historycznie niskie stopy procentowe panujące w eurolandzie.
W rezultacie tego – najczęściej stosowana przez banki w przypadku kredytów w euro stawka pożyczek międzybankowych - EURIBOR 3M oraz LIBOR 3M –aktualnie oscylują wokół wartości wynoszącej 1,06%. Dla porównania, jego polski odpowiednik decydujący o wysokości oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych - WIBOR 3M – ma w tej chwili wartość wynoszącą 4,98%.
Jednakże kredyty hipoteczne w euro stają się powoli kredytami dla wąskiej grupki wybranych, najzamożniejszych klientów.
Ranking kredytów hipotecznych w euro na luty 2012 – przygotowany przez portal kredytowy Kred.pl – zwraca między innymi uwagę na przyczyny takiego stanu rzeczy.
Zmiany w kredytach hipotecznych 2012
Ostatnie miesiące wstrząsnęły rynkiem kredytów hipotecznych za sprawą wielu zmian w przepisach oraz zasadach udzielania kredytów. Wystarczy wspomnieć o zmianach w kredytach Rodzina na swoim, wprowadzeniu nowej ustawy o kredytach konsumenckich. Szczególne zmiany dotykają kredyty hipoteczne w euro – o niektórych zmianach pisaliśmy na początku roku w artykule Kredyty hipoteczne w euro w 2012 roku. W tym miejscu zwróćmy więc uwagą na najważniejsze kwestie.
Spadek zdolności kredytowej
Początek 2012 roku to jednak czas gruntownych modyfikacji zasad udzielania kredytów hipotecznych – część z nich w sposób znaczący odbija się także na możliwościach uzyskania kredytów hipotecznych. W szczególności ważnym powodem spadku dostępności kredytów hipotecznych w euro jest zmniejszająca się zdolność kredytowa. Komisja Nadzoru Finansowego, sprawująca pieczę nad prawidłowością funkcjonowania rynku kredytowego w Polsce wydała w zeszłym roku Rekomendację SIII – część jej przepisów weszła w życie dopiero w tym roku, ale to właśnie one wywarły największe piętno na dostępności kredytów hipotecznych w euro. Po pierwsze Rekomendacja SIII nakazuje bankom obliczanie zdolności kredytowej dla kredytów hipotecznych w euro w sposób bardziej restrykcyjny niż dotychczas. Do tej pory obowiązywały w tym względzie przepisy zawarte w Rekomendacji T, zgodnie z którymi - w przypadku osób osiągających średnie wynagrodzenie lub mniejsze - suma miesięcznych wydatków na raty kredytów w odniesieniu do dochodów nie mogła być wyższa niż 50%, a w przypadku osób osiągających dochody powyżej średniego wynagrodzenia w gospodarce próg ten był wyższy i osiągał 65%. W tej chwili , w myśl zapisów Rekomendacji SIII osoby zaciągające kredyt hipoteczny w euro mogą na spłatę raty kredytu hipotecznego w tej walucie wydać nie więcej niż 42% swojego miesięcznego wynagrodzenia netto. Widać z tego wyraźnie, że przepis ten dotyka bez wyjątku wszystkich starających się o kredyt hipoteczny w euro, bez względu na wysokość wynagrodzenia.
Drugi aspekt zmian związanych ze zdolnością kredytową to skrócenie okresu dla którego liczona jest zdolność kredytowa. Do końca 2011 roku wydłużenie okresu spłaty kredytu hipotecznego (np. z 25 do 35 lat) było jednym z najpowszechniejszych sposobów podwyższania zdolności kredytowej, praktykowanym zwłaszcza przez osoby o dochodach w okolicach średniej krajowej. Teraz się to zmieniło - W przypadku kredytów hipotecznych w euro, czy frankach – tak samo zresztą jak w przypadku kredytów złotowych - zdolność kredytowa będzie liczona na maksymalnie 25 lat
Jaka jest więc obecnie zdolność kredytowa dla kredytu w euro? Przykładowo średnia zdolność kredytowa 4-osobowej rodziny o średniomiesięcznych dochodach wynoszących 8 tysięcy złotych spadła z około 570 000 PLN w grudniu 2011 roku do około 390 000 PLN w styczniu 2012. Oczywiście tak gwałtowny spadek zdolności kredytowej dotyczy tylko kredytów walutowych (w tym kredytów hipotecznych w euro i frankach szwajcarskich), bowiem zasady obliczania zdolności kredytowej przy kredytach hipotecznych w PLN w dalszym ciągu podlegają zasadom zawartym w Rekomendacji T.
Wyższy pułap minimalnych dochodów
Ze spadającą zdolnością kredytową wiążą się większe wymagania banków odnośnie wynagrodzenia, które powinien otrzymywać kredytobiorca starający się o kredyt hipoteczny w euro. Przykładowo Alior Bank oczekuje, że klient starający się o kredyt w euro będzie miesięcznie zarabiał 15 000 PLN netto. Z kolei w Deutsche Banku oraz Banku Nordea minimalny prów dochodów uprawniający do wystąpienia o kredyt hipoteczny w euro to 12 000 PLN netto. Polbank EFG natomiast wymaga, by przyszły kredytobiorca zarabiał przynajmniej 10 000 złotych netto.
Mniej banków oferujących kredyty hipoteczne w euro
Jeszcze w początkach zeszłego roku zdecydowana większość polskich banków udzielała kredytów hipotecznych w walucie unijnej. Jednakże w połowie roku – po silnych wahaniach kursowych na rynku walut – część banków zdecydowała się zrezygnować z udzielania kredytów hipotecznych w euro. Obecnie kredyt hipoteczny w EUR uzyskać można w dziesięciu bankach – są to: Deutsche Bank, BZ WBK, Nordea Bank, Polbank EFG, BOŚ, Raiffeisen Bank, mBank, Multibank, Alior Bank oraz Getin Bank. Do tej listy możnaby jeszcze dopisać Bank Pekao SA - ten jednak udziela kredytów hipotecznych w euro wyłącznie osobom uzyskującym dochody w tej walucie – z tego też względu Bank Pekao nie będzie brany pod uwagę w niniejszym rankingu.
Wyższe marże kredytów hipotecznych
Wyższe marże kredytów hipotecznych to kolejny czynnik prowadzący do spadku dostępności kredytów hipotecznych w euro. O ile średnia marża kredytowa w bankach w trakcie całego 2011 roku oscylowała wokół 2 procent, to w początkach 2012 roku wzrosła ona do średniej wartości sięgającej niemal 3,5%
Ranking kredytów hipotecznych w EUR – luty 2012
W kontekście powyższej przedstawionych zmian w rynku kredytów walutowych w euro zobaczmy szczegółowe porównanie kredytów hipotecznych w tej walucie, przy założeniu, iż porównujemy kredyty hipoteczne na kwotę 200 tysięcy złotych na okres 30 lat zaciągany na nieruchomość o wartości 250 000 PLN (LtV=80%).
Aktualnym liderem rankingu jest Deutsche Bank. W przypadku kredytu hipotecznego miesięczna rata kredytu wyniesie niespełna 911 złotych. Marża takiego kredytu wynosi 2,1%, może ona być jednak zmniejszona o kolejne 0,6 punktu procentowego, o ile kredytobiorca zdecyduje się przystąpić do programu ubezpieczeniowego DB Inwestuj w Przyszłość. Atutem kredytu hipotecznego oferowanego przez Deutsche Bank w ramach akcji „Prowizja 0%” jest brak prowizji od udzielenia kredytu. Summa summarum oprocentowanie rzeczywiste tego kredytu wynosi 3.68%.
Na drugiej pozycji lutowego porównania kredytów w euro znalazł się kredyt hipoteczny oferowany przez Bank Zachodni WBK. Marża kredytu hipotecznego w euro wynosi w tym przypadku 2,15%. Co prawda miesięczna rata kredytu jest w tym przypadku niższa niż w Deutsche banku PBC i wynosi nieco ponad 903 PLN, to jednak klient starający się o kredyt w euro w tym banku będzie musiał zapłacić 2% prowizji. W rezultacie powyższego oprocentowanie rzeczywiste kredytu oferowanego przez BZ WBK wynosi 3,78%.
Trzecie miejsce w niniejszym zestawieniu zarezerwowane jest dla Banku Raiffeisen. W przypadku tego produktu wysokość miesięcznej raty kredytu wynosi 990 PLN. Marża kredytowa wynosi w przypadku tego kredytu 2,85%. Klient uzyskujący kredyt hipoteczny w euro w Raiffeisen Banku nie zapłaci aktualnie prowizji od jego udzielenia. W rezultacie, oprocentowanie rzeczywiste tego kredytu wynosi 4,41%.
Na czwartej pozycji lutowego rankingu kredytów w euro znalazł się Bank Nordea z kredytem hipotecznym charakteryzującym się oprocentowaniem rzeczywistym w wysokości 4,76%. Piąte miejsce zajął natomiast BOŚ Bank – jego kredyt charakteryzuje się oprocentowaniem rzeczywistym wynoszącym 5,01%.
Pełne porównanie kredytów hipotecznych w euro znajduje się na poniższej grafice:
Przedstawione powyżej porównanie najlepszych kredytów hipotecznych w euro przygotowane został na podstawie następujących założeń: wartość nieruchomości: 250 000 złotych, wysokość kredytu hipotecznego: 200 000 złotych, okres kredytowania: 30 lat, wiek najstarszego kredytobiorcy: 30 lat, rodzaj rat: raty równe.
Podstawowym kryterium niniejszego rankingu jest Rzeczywista Roczna Stopa Procentowa (RRSO) uwzględniająca całkowity koszt kredytu (sumę odsetek oraz wszystkich wymaganych przez dany bank opłat okołokredytowych - prowizji, ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia brakującego wkładu wlasnego, itd). Z tego względu kredyt hipoteczny o niższej wysokości raty kredytowej może się znajdować na dalszej pozycji w rankingu.
