Ranking kredytów hipotecznych w PLN w listopadzie 2010 roku z kilku względów wydaje się być szczególny. Przede wszystkim jesień każdego roku nie jest okresem intensywnego promowania kredytów mieszkaniowych przez banki, które najchętniej lubią chwalić się korzystnymi ofertami kredytów hipotecznych w okresie wiosennym. Stąd wiele osób może byc zaskoczonych ostatnimi ruchami kilku dużych banków które zdecydowały sie obniżyć marże kredytów hipotecznych w złotówkach do wartości zaskakująco bliskich 1%.

Po drugie obecny okres to czas wysokiego zainteresowania kredytem preferencyjnym "Rodzina na swoim". Wynika to w dużej mierze z planowanych zmian w zasadach udzielania kredytów "Rodzina na swoim" - miedzy innymi mają one na celu wyłączenie z możliwości finansowania kredytami preferencyjnymi mieszkań lub domów oferowanych na rybku wtórnym. To oczywiście nie jedyne zmiany w kredytach "rodzina na swoim", ale sam fakt powolnego "wygaszania" kredytów preferencyjnych z pewnością skłania wielu potencjalnych kredytobiorców do coraz energiczniejszego poszukiwania odpowiednio taniego kredytu mieszkaniowego w celu sfinansowania zakupu wymarzonej nieruchomości.

Po trzecie stagnacja na rynku walut połączona z relatywnie wysokimi marżami kredytów hipotecznych w EURO a także ze znikomą dostępnością kredytów mieszkaniowych we frankach szwajcarskich, każą łaskawiej patrzeć nam na kredyty hipoteczne w rodzimej walucie. 

Obserwowane w pierwszej dekadzie maja zawirowania na rynku walut doprowadziły do wzrostu kursu euro z około 3.85 do wartości przekraczającej 4 PLN. Na dzień 4 czerwca 2010 kurs euro wynosi 4.19 PLN. Z pewnością nie jest to dobra informacja dla posiadaczy kredytów hipotecznych w tej walucie, oznacza to bowiem wzrost raty kredytu o 8-9 procent.

Z drugiej jednak strony ciągle niskie stawki EURIBOR 3M lub LIBOR 3M będące podstawą oprocentowania większości kredytów mieszkaniowych w euro, sprawiają, że raty kredytów w EUR w dalszym ciągu są znacznie niższe niż w przypadku kredytów hipotecznych w złotych. Nie dziwi więc, iż kredyt hipoteczny w euro w dalszym ciągu cieszy się w naszym kraju sporym zainteresowaniem. Które banki zatem udzielają obecnie najkorzystniejszych kredytów w tej walucie?

Ranking kredytów hipotecznych w EUR na czerwiec 2010 roku wskazuje na pewne przetasowania w czołówce banków oferujących kredyt hipoteczny w EUR. Kwietniowy zwycięzca rankingu - Alior Bank - spadł na dalsze pozycje wraz z powrotem standardowej w tym banku marży kredytu wynoszącej 2.70% (w kwietniu natomiast można było uzyskać kredyt z marżą wynoszącą 2.10%) oraz w związku z pobieraniem standardowej prowizji od udzielenia kredytu w wysokości 5% jego wartości, która znacząco podnosi oprocentowanie rzeczywiste kredytu. Warto zaznaczyć w tym przypadku, że prowizja może być jednak w zależności od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy obniżona do 2%.

Majowy ranking kredytów hipotecznych w euro pod względem zdolności kredytowej wykazał znaczne zmiany w sposobie obliczania zdolności kredytowej przez banki oferujące kredyt hipoteczny w tej walucie w stosunku do porównania opublikowanego przez nasz portal w marcu w artykule "Ranking kredytów hipotecznych w EUR - zdolność kredytowa - 02 marzec 2010".

Przede wszystkim na uwagę zasługuje fakt istotnego obniżenia wskaźników maksymalnej zdolności kredytowej w przypadku większości banków uwzględnionych w majowym rankingu kredytów hipotecznych. Przykładowo, o ile w marcu zwycięzca rankingu był w stanie pożyczyć modelowej 3-osobowej rodzinie z dochodami wynoszącymi 7 tysięcy złotych ponad 750 000 złotych na 30 lat, to w maju najlepszy bank w naszym rankingu jest w stanie zaoferować przy powyższych parametrach niespełna 600 tysięcy.

Na 14 banków sklasyfikowanych w niniejszym rankingu zdolności kredytowej, aż w 9 przypadkach odnotowano bardziej restrykcyjne podejście do oceny możliwości spłaty kredytów   przez kredytobiorców. Bankami, w których najbardziej w stosunku do marca spadła zdolność kredytowa są Polbank (spadek wskaźnika zdolności kredytowej aż o 230 tysięcy złotych), Nordea Bank (zdolność kredytowa mniejsza o 204 000 PLN), Deutsche Bank (spadek o 150 000 złotych) oraz DnB NORD (zdolność kredytowa niższa o 138 tysięcy).

Porównanie kredytów hipotecznych w euro na kwiecień 2010 roku, przeprowadzone przez Open Finance wykazało, że najkorzystniejszą ofertę kredytu hipotecznego w EUR posiada w chwili obecnej Alior Bank. Potwierdza to tym samym wyniki naszego rankingu kredytów hipotecznych opublikowanego kilka dni wcześniej, gdzie również zwycięzcą okazał się Alior.

Przygotowując najnowsze wydanie rankingu kredytów hipotecznych w euro, firma Open Finance analizowała propozycje 14 banków posiadających kredyt hipoteczny w EUR.  Niniejsze porównanie kredytów hipotecznych – oprócz standardowych parametrów kredytu mieszkaniowego czyli prowizji od udzielenia kredytu, marży kredytowej, wymaganego wkładu własnego, maksymalnej zdolności kredytowej i spreadu walutowego, uwzględniło rzeczywistą dostępność kredytów hipotecznych w danym banku. W tym celu zapytano banku oferujące kredyt hipoteczny w euro o wielkość sprzedaży kredytów w ostatnim kwartale 2009 roku. Celem takiego postępowania było zdeprecjonowanie wirtualnych ofert – atrakcyjnych propozycji kredytów, które mało kto może otrzymać.

Okazuje się, że cztery banki mające w ofercie kredyty hipoteczne w euro odmówiły podania danych i w tej kategorii otrzymały tylko jeden punkt. Mimo tego trzy z nich (Alior Bank, Bank DnB Nord i Raiffeisen Bank Polska) znalazły się w ścisłej czołówce rankingu.

Najnowszy ranking kredytów hipotecznych w PLN opracowany przez Open Finance wskazuje na to, że Bank Millennium i Bank Pekao proponują aktualnie najlepsze kredyty hipoteczne w naszej rodzimej walucie.

Przygotowując najnowsze wydanie rankingu kredytów hipotecznych, przeanalizowano ofertę 27 banków. Tym razem jednak – po raz pierwszy w Polsce – oprócz standardowych parametrów, czyli prowizji od udzielenia kredytu hipotecznego, marży kredytowej, maksymalnego poziomu wkładu własnego (LTV) czy zdolności kredytowej, uwzględniono rzeczywistą dostępność kredytu mieszkaniowego w danym banku. W tym celu zapytano poszczególne banki oferujące kredyt hipoteczny o wielkość sprzedaży kredytów mieszkaniowych w ostatnim kwartale 2009 roku. Celem tego zabiegu było zdeprecjonowanie wirtualnych ofert kredytu hipotecznego – atrakcyjnych propozycji kredytów, które bardzo niewielu potencjalnych kredytobiorców może uzyskać.

Takie podejście do rankingu kredytów hipotecznych wskazuje, że najlepszy kredyt hipoteczny oferują Bank Pekao, ING Bank Śląski, Getin Noble Bank i PKO BP. Dziesięć banków odmówiło odpowiedzi na pytanie o wielkość sprzedaży kredytów mieszkaniowych przez co otrzymały one w tej kategorii najniższą ocenę.

Kluczowym elementem oferty kredytu hipotecznego jest marża, która decyduje o oprocentowaniu i wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego.

Marzec i kwiecień 2010 roku przyniosły sporo zmian na rynku kredytów hipotecznych w euro. Głównym tego powodem było poluzowanie polityki udzielania kredytów mieszkaniowych przez większość banków, do tej pory ostrożnie podchodzących do przyznawania kredytów, przede wszystkim ze względu na niepewność w czasach kryzysu. Zaowocowało to  widocznymi obniżkami marż kredytowych i spowodowało znaczne przetasowania w rankingu banków udzielających kredytów hipotecznych. Należy jednak zaznaczyć, że korzystne oprocentowanie najtańszych obecnie kredytów hipotecznych wiąże się z tzw. cross-sellingiem, czyli koniecznością jednoczesnego skorzystania z dodatkowych produktów bankowych.

Aktualna analiza ofert kredytu hipotecznego  w euro pokazuje, że do najśmielej poczynających sobie kredytodawców należy w chwili obecnej Alior Bank. Dwa z jego produktów hipotecznych znalazło się bowiem w pierwszej trójce naszego kwietniowego rankingu kredytów hipotecznych.

Ranking kredytów hipotecznych w euro na kwiecień 2010 roku otwiera promocyjna oferta kredytu hipotecznego w Alior Banku, która opiera się na skorzystaniu z ubezpieczenia na życie, za które należy z góry zapłacić składkę na 5-letni okres. Marża kredytowa w takim wypadku wyniesie 2.10%. Oprocentowanie nominalne takiego kredytu, po uwzględnieniu aktualnej wysokości stawki LIBOR 3M wyniesie więc 2.74%, natomiast oprocentowanie rzeczywiste kredytu hipotecznego - 3.22%. Biorąc kredyt hipoteczny na 200 000 złotych na zakup mieszkania wartego 250 000 (20% wkładu własnego) przy 30-letnim okresie spłaty kredytu rata miesięczna wyniesie 858.60 PLN.

Banki zarzucają rynek nowymi ofertami kredytów hipotecznych. Takiego wysypu jak w lutym i pierwszych dniach marca nie było od jesieni 2008 r. W ubiegłym miesiącu i na początku marca zmiany wprowadziło niemal 20 instytucji.

Gdy 1,5 roku temu banki przestraszone kryzysem również gremialnie modyfikowały warunki kredytów hipotecznych, robiły to na niekorzyść klienta. Dziś na szczęście dla klientów sytuacja jest odwrotna, choć są wyjątki. Efektem aktywności banków jest coraz większa otwartość w pożyczaniu w euro i złotym. Rywalizacja nabiera tempa i kolorów. Liderzy rankingu z jednego miesiąca w następnym lądują w drugiej piątce.

Choć jeszcze kilka miesięcy temu wydawało się, że banki nie będą aż tak mocno obniżały oprocentowania i bardziej skupią się na rywalizowaniu dodatkowymi warunkami jak koszty ubezpieczeń i obniżki prowizji, to teraz nie ma już wątpliwości, że mamy do czynienia z wojną kredytową na całego. Ruszyła ostra licytacja w myśl zasady - kto „zawoła” dziś mniej, i tak dostanie więcej niż konkurenci, którzy będą chcieli go przebić. Najlepszym dowodem na tego typu działanie jest marcowa oferta BRE Banku, do którego należą mBank i MultiBank. W obu bankach bez względu na LTV klient otrzyma 2,5 proc. marży dla kredytu w euro i 2 proc. dla kredytu w złotych.

Po okresie widocznego zakręcenia kurka z kredytami mieszkaniowymi w walutach obcych, jaki obserwowaliśmy w 2009 roku, przyszedł czas stopniowej, ale systematycznej liberalizacji warunków przyznawania kredytów przez banki. Coraz częściej można natrafić na promocje kredytów hipotecznych, w których marża kredytu osiąga wartości zbliżone do 2 punktów procentowych. najlepszym tego przykładem jest wprowadzona 1 marca 2010 roku promocja kredytu mieszkaniowego Deutsche Banku, w ramach której to oferty można uzyskać kredyt z marżą wynoszącą 1.97%, a ponadto brak jest prowizji za udzielenie kredytu (więcej na ten temat napisaliśmy w tym artykule).

Tak atrakcyjne warunki uzyskania kredytu w walutach obcych, dla wielu klientów banków są jednak w wielu przypadkach nie do osiągnięcia. Z jednej strony bowiem barierą jest częsta konieczność posiadania odpowiedniego wkladu własnego. Częstą normą w bankach oferujących kredyt w walutach obcych jest posiadanie własnych oszczędności w kwocie rzędu 10-20% wartości nieruchomości. Z drugiej strony podaż kredytów w Euro czy frankach szwajcarskich ograniczają bardziej restrykcyjne metody obliczania zdolności kredytowej, w ramach których klient pragnący skorzystać z kredytu w walucie obcej musi posiadać o około 20% wyższą zdolność kredytową, niż w przypadku kredytu hipotecznego w PLN.

Atrakcyjność kredytu mieszkaniowego, oprócz podstawowych parametrów, takich jak waluta kredytu czy marża banku, przejawia się także w wysokości kredytu, jaki możemy zaciągnąć przy uzyskiwaniu określonych dochodów. Ta tzw. zdolność kredytowa jest czynnikiem bardzo często decydującym o tym, czy zdecydujemy sie wziąć kredyt hipoteczny w danym banku.

Banki w różny sposób obliczają zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy. Wynika to przede wszystkim z różnej oceny wydatków ponoszonych na czynsz, media, samochód czy żywność. Kolejny kryterium determinującym maksymalną wysokość kretudy jest ilość osób w rodzinie pozostających na utrzymaniu przyszłego kredytobiorcy. W końcu ważnym elementem oceny zdolności kredytowej jest żródło uzyskiwanego wynagrodzenia. Wszystkie banki do obliczeń zdolności kredytowej biorą dochody uzyskiwane na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony, dochody z emerytury czy renty. Innymi słowy najkorzystniej jest posiadać stabilne źródło dochodów. Z pozostałymi źródłami przychodów sprawa nie jest już tak ewidentna, bowiem dochody z umowy o pracę na czas określony, umówy zlecenia, umów o dzielo czy przychody z działalności gospodarczej nie są brane pod uwagę przez wszystkie banki. W niniejszej analizie prezentujemy ranking kredytów mieszkaniowych pod kątem zdolności kredytowej.

Ciekawy ranking kredytów hipotecznych zaprezentował serwis Forsal.pl.  Porównaniu poddano kredyty w walutach obcych - zarówno te, które udzielane są we frankach szwajcarskich jak też kredyty hipoteczne w euro.

Interesujące jest to, iż obserwujemy powolny, ale jednak, powrót niektórych banków do udzielania kredytów hipotecznych w walutach obcych. W chwili obecnej już 15 banków posiada kredyt hipoteczny indeksowany lub denominowany w euro. Powoli powraca do łask także kredyt hipoteczny w CHF - tego typu produkt jest aktualnie w ofercie dziewięciu banków.

Jakie w skrócie są wyniki rankingu?  A w zasadzie rankingów, ponieważ serwis Forsal.pl ujawnił dwie klasyfikacje - porównanie kredytów hipotecznych w euro oraz ranking kredytów mieszkaniowych udzielanych we frankach szwajcarskich.