Ranking kredytów hipotecznych portalu Kred.pl przygotowany na luty 2012 roku chcąc nie chcąc pojawia się w czasie najistotniejszych zmian w warunkach udzielania kredytów hipotecznych z jakimi mieliśmy do czynienia w ostatnich kilku latach.

Kryzys na rynku finansowym, a zwłaszcza zawirowania jeżeli chodzi o kredyty walutowe sprawiły, że przytłaczająca większość banków oferujących kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich całkowicie wycofała się z udzielania kredytów w walucie, uznawanej za najbezpieczniejszy środek płatniczy świata.

Co więcej, ci którzy w obliczu zaniku ofert kredytowych we frankach postanowili poszukiwać sensownego i taniego finansowania w euro, również mogą być nieco zawiedzeni. Również w tym przypadku bowiem część banków wycofała się z udzielania kredytów mieszkaniowych w EUR, a te które pozostały „na placu boju” w wielu wypadkach podwyższyły marże kredytowe lub znacznie podniosły progi minimalnego wynagrodzenia netto dla kredytów starających się o takie kredyty.

W konsekwencji powyższych zjawisk, większość klientów skoncentrować musi swoje poszukiwania na kredytach hipotecznych w naszej rodzimej walucie. Niniejsze porównanie kredytów hipotecznych ma więc na celu ułatwienie im wyboru właściwego kredytu złotowego.

Powszechnie panuje opinia, że kredyt hipoteczny znacznie łatwiej jest uzyskać osobom zatrudnionym na podstawie umowy o pracę, zwłaszcza pracownikowi sfery budżetowej, aniżeli osobie prowadzącej działalność  gospodarczą. I rzeczywiście jest w tym wiele prawdy, jako, że banki postrzegają osoby zatrudnione na stałe, na podstawie umowy o pracę (zwłaszcza, jeżeli jest to to umowa o pracę na czas nieokreślony), jako kredytobiorców, do których można mieć większe zaufanie. No, może właściwie nie tyle chodzi o zaufanie, co o przeświadczenie panujące wśród banków i ich analityków kredytowych, że osoba zatrudniona na podstawie umowy o pracę ma większą gwarancję utrzymania zatrudnienia i uzyskiwania stabilnych dochodów pozwalających na rzetelną spłatę zaciągniętego zobowiązania.

Z drugiej strony przedsiębiorca, zarówno taki, który prowadzi firmę zatrudniającą mniejszą lub większą liczbę pracowników, jak i osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, postrzegana jest często przez banki jako kredytobiorca nie dający stuprocentowej gwarancji spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego. Pomimo takiego nastawienia banków kredyt hipoteczny jak najbardziej jest w zasięgu ręki osób prowadzących firmy. Sprawdźmy zatem najlepsze kredyty hipoteczne dla tej grupy kredytobiorców.

W ostatnich tygodniach kredyty hipoteczne (zarówno w złotych jak i w walutach obcych) nie były już tak intensywnie promowane przez banki jak w okresie od lutego do kwietnia. Trudno jednak się temu dziwić, bowiem tradycyjnie już wczesna wiosna jest okresem najbardziej wzmożonego zainteresowania klientów banków zaciąganiem kredytów hipotecznych. W późniejszym okresie zainteresowanie klientów zaciąganiem kredytów mieszkaniowych ulega obniżeniu, stąd mniejsze nakłady finansowe banków na promowanie swoich produktów hipotecznych.

Druga kwestią, wpływającą na spadek zainteresowania klientów kredytami hipotecznymi a tym samym – zmniejszoną aktywność marketingową banków - jest postępujący wzrost kosztów spłaty kredytu hipotecznego. Dotyczy to zwłaszcza kredytów hipotecznych w złotych. Ich oprocentowanie opiera się na dwóch składnikach – marży kredytu oraz stopie WIBOR (najczęściej 3-miesięcznej – WIBOR 3M). WIBOR zaś w ostatnich miesiącach stał się znacząco wyższy, a to za sprawą podwyżek stóp procentowych, które Rada Polityki Pieniężnej zafundowała nam już czterokrotnie w bieżącym roku.

Jednak nie do końca banki zarzuciły działania marketingowe w odniesieniu do kredytów hipotecznych. Wiele z nich siłą rozpędu przedłużyło obowiązujące u siebie już wcześniej promocje kredytowe, a kilka wprowadziło zupełnie nowe, świeże propozycje promocyjne.

Który kredyt hipoteczny jest obecnie najkorzystniejszy? Zobaczmy jak w aktualnych warunkach na rynku kredytowym wygląda ranking kredytów hipotecznych w złotych na czerwiec 2011 roku.

Ostatni ranking zdolności kredytowej dla kredytów w euro publikowaliśmy w lutym tego roku. Od tego czasu wiele banków zmieniło w sposób permanentny swoje oferty kredytów hipotecznych, a nawet jeżeli tak się nie stało – to przynajmniej wprowadziło promocyjne warunki ich udzielania.

W związku z powyższym pojawia się pytanie o to, czy w ślad za wprowadzaniem obniżek marż, czasową rezygnacją z pobierania prowizji czy też wprowadzaniem innych udogodnień w warunkach udzielania kredytów hipotecznych w EUR – banki zrewidowały również swoje spojrzenie na zdolność kredytową potencjalnych klientów?

Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Majowy ranking kredytów hipotecznych w euro pod względem zdolności kredytowej nie wniósł bowiem zbyt wiele nowości do listy najbardziej liberalnie pochodzących, a konkretnie do kolejności laureatów tego zestawienia. Ale z drugiej strony dosyć wyraźnym zmianom uległa maksymalna kwota kredytu, którą można uzyskać w poszczególnych bankach.

Kredyty hipoteczne w złotych stają się coraz droższe. Ta smutna konstatacja jest prostą konsekwencją ostatnich decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Przypomnijmy, iż kilka dni temu RPP po raz trzeci w tym roku dokonała podwyżki stóp procentowych, która między innymi skutkuje wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych w rodzimej walucie. Obecnie stopa referencyjna wynosi 4,25% w skali roku, a więc uległa podwyższeniu o 0,75 punktu procentowego w stosunku do ubiegłego roku. To z kolei powoduje podwyżkę rynkowej stopy WIBOR, wykorzystywanej przez banki do ustalania oprocentowania takich instrumentów finansowych jak kredyty hipoteczne. Efektem tego jest wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych w porównaniu z kwietniem 2011 roku.

Często jednak wzrost kosztów obsługi kredytu hipotecznego nie jest w stanie powstrzymać potencjalnych kredytobiorców przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na kilkanaście czy kilkadziesiąt lat. Dotyczy to zwłaszcza osób, które biorą kredyt na realizację podstawowych potrzeb mieszkaniowych, takich jak na przykład zakup pierwszego samodzielnego mieszkania.

Oczywiście konieczność zakupu mieszkania na kredyt, w warunkach postępujących podwyżek stóp procentowych, wymusza poszukiwanie najtańszych ofert kredytowych, stąd nasz majowy ranking kredytów hipotecznych, wskazujący na banki, które aktualnie oferują tanie kredyty mieszkaniowe.

Młodzi ludzie postanawiają się ustatkować, zakładają rodziny i... szykują się na założenie jeszcze czegoś. A mianowicie kredytowej „pętli na szyję”, która będzie uwierać ich przez wiele lat. Spośród kredytów walutowych, który z obecnie proponowanych jest najtańszy? Na to pytanie odpowiadają analitycy serwisu Comperia.pl.

Przy obecnych cenach mieszkań, nabycie własnych czterech ścian zazwyczaj uparcie łączy się z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. A jak powszechnie wiadomo, banki nie są instytucjami charytatywnymi i nie sprezentują nikomu nieruchomości. Co gorsza, w razie nie płacenia rat, w ostateczności, jak mawiają prawnicy „trzeba się liczyć z możliwości utraty lokum”. Dlatego tym bardziej warto się dobrze zastanowić i dokonać stosownych wyliczeń, przed udaniem się do banku.

Absolutnie podstawowa rada, jaką warto wziąć sobie do serca, to „mierz siły na zamiary”. Być może zabrzmi to okrutnie, ale Polska wciąż jest krajem na dorobku, a większości naszych rodaków nie stać na własny dom.

Kolejnym krokiem jest znalezienie (głównie wśród przyjaciół i rodziny ) sojuszników, gotowych nas wesprzeć w godzinie nieszczęścia. Jeśli nikt nie obieca nam, że w razie ewentualnych kłopotów finansowych pożyczy nam kilka tysięcy zł, to wówczas trzeba powiedzieć sobie szczerze: nie mamy zabezpieczenia, więc albo rezygnujemy na razie z kredytu albo… ubezpieczamy go.

Kwietniowy ranking kredytów hipotecznych pod kątem zdolności kredytowej w złotych przypadł na moment największego chyba w tym roku wysypu promocji kredytów hipotecznych.

Banki walcząc o klienta w dobie kurczącego się rynku kredytów hipotecznych (wpływ na to miały przede wszystkim: Rekomendacja S, a wcześniej rekomendacja T) zaczęły stosować coraz bardziej wymyślne sztuczki. Niższe marże kredytów hipotecznych, czy rezygnacja z pobierania prowizji od udzielenia kredytu zaczynają być już niewystarczające, aby odróżnić się od dwudziestu kilku innych konkurentów wprowadzających analogiczne akcje kredytowe. Dlatego też coraz więcej banków zaczyna stosować dodatki do powyższych promocji, które mają na celu uczynienie ich ofert charakterystycznymi. Stad pomysły na zwrot kosztów przeprowadzki, wycenę nieruchomości zupełnie za darmo czy specjalne weekendowe akcje promocyjne.

Analiza aktualnie obliczanej przez banki zdolności kredytowej wskazuje na jeszcze jedną rzecz – część banków - zwłaszcza z grupy tych, które należały do najbardziej restrykcyjnie obliczających zdolność kredytową – zaczęła podwyższać maksymalną zdolność kredytową, oczywiście w granicach dopuszczalnych przez rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego. Widać to szczególnie wyraźnie, jeśli porówna się obecny ranking z rankingiem zdolności kredytowej przedstawionym na łamach naszego portalu w lutym tego roku (patrz: ranking kredytów hipotecznych w PLN – zdolność kredytowa – luty 2011).

Kredyty hipoteczne w euro nie cieszą się już takim zainteresowaniem jak w roku 2009 czy nawet na początku 2010. Znaczący udział w spadku zainteresowanie tymi kredytami ma z pewnością Komisja Nadzoru Finansowego za sprawą dwóch rekomendacji (Rekomendacja T oraz Rekomendacja S), które przyczyniły się do znaczącego podwyższenia wymagań odnośnie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców.

Zaostrzenie procedur związanych z udzielaniem walutowych kredytów hipotecznych to nie jedyne zjawisko negatywnie obecnie wpływające na udział kredytów hipotecznych w EUR w całkowitej ilości kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki. Nie można bowiem zapomnieć o coraz bardziej widocznym wzroście stawek LIBOR oraz EURIBOR dla waluty europejskiej. Dla przykładu stawka EURIBOR 3M będąca składową oprocentowania większości udzielanych u nas kredytów hipotecznych w euro w marciu 2010 roku kształtowała się na poziomie 0,63%. W tej chwili natomiast jej wysokość to 1,36%. Obserwowany w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrost stopy EURIBOR jest ponad dwukrotny. I jest niemal pewne, że ta tendencja wzrostowa w dalszym ciągu będzie widoczna, tym bardziej iż niedawno Europejski Bank Centralny podniósł stopy procentowe w Eurolandzie o 0,25 punktu procentowego. Szczęśliwie dla kredytobiorców ten wzrost stóp procentowych łagodzony jest w sposób znaczący przez obniżki marż kredytowych.

Który bank w tej chwili oferuje najtańszy kredyt hipoteczny w euro? Oto nasz kwietniowy ranking kredytów hipotecznych w walucie europejskiej.

Nasz kwietniowy ranking kredytów hipotecznych przypada na sam środek corocznego ożywienia na rynku mieszkaniowym. Dodajmy: ożywienia szczególnego, ponieważ jest ono spowodowane nie tylko cyklicznym wzrostem zainteresowania zakupem mieszkań (które to zainteresowanie jest najbardziej nasilone w okresie wiosennym), ale także specyficznym wyścigiem z czasem wywołanym przez zmiany w kredytach Rodzina na swoim.

Nasz ranking kredytów hipotecznych na kwiecień 2011 roku skupi się jednak na standardowych kredytach hipotecznych oferowanych w bankach bez wsparcia państwa. Od czasu marcowego rankingu kredytów mieszkaniowych w złotych opublikowanego na portalu Kred.pl (patrz: ranking kredytów hipotecznych – marzec 2011) byliśmy świadkami prawdziwego wysypu promocyjnych ofert kredytów hipotecznych. Swoje uatrakcyjnione propozycje zaprezentowały takie banki jak ING Bank Śląski, Lukas Bank, PKO BP, BGŻ, Millennium, Deutsche Bank, Polbank, Kredyt Bank oraz DnB NORD. Sporo jak na jeden miesiąc. Jedne skupiły się na wprowadzeniu zerowej stawki prowizji kredytowej, inne postanowiły obniżyć marże kredytowe jeszcze inne wybrały drogę obniżania dodatkowych opłat okołokredytowych. Zainteresowanych szczegółami poszczególnych promocji zapraszamy na podsumowanie promocyjnych kredytów mieszkaniowych zaprezentowane w naszym artykule "Kredyty hipoteczne – promocje na kwiecień 2011".

Czy zatem w obliczu tak dużej konkurencji triumfator naszego marcowego rankingu – Eurobank – zdołał utrzymać pozycje lidera? Czy oprocentowanie rzeczywiste oscylujące wokół 5,5% to kres obniżek w tym sezonie, czy też można znaleźć tańsze kredyty hipoteczne?

Ostatnie wydarzenia na świecie – takie jak trzęsienie ziemi w Japonii oraz gwałtowne zamieszki w wielu krajach muzułmańskich - bez wątpienia wywarły silny wpływ na rynek finansowy. W szczególności wpłynęły one na rynek walutowy, w tym na najbezpieczniejszą walutę na świecie, jaką w dalszym ciągu pozostaje frank szwajcarski.

Jak to zwykle bywa w momentach kryzysowych, również i teraz obserwujemy wzrost wartości franka w związku z wycofywaniem innych aktywów i lokowaniem ich w bezpieczniejsze formy inwestowania. Drogi frank to generalnie sygnał, pod wpływem którego warto zastanowić się nad możliwością zaciągnięcia kredytu w tej walucie. Stąd dzisiejszy ranking kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich.

Nie ulega wątpliwości że gwałtowny wzrost kursu CHF przyprawił o mocny ból głowy niejednego posiadacza kredytu hipotecznego w tej właśnie walucie. Zwłaszcza jeśli uzyskał on kredyt mieszkaniowy w połowie 2008 roku, kiedy to frank był historycznie najsłabszy w stosunku do złotego i kosztował 2,02 PLN. Przed tygodniem natomiast cena franka skoczyła nawet do 3,27 PLN i brakowało jej raptem 5 groszy do pobicia rekordu wszechczasów. To oznacza nie tylko znaczący wzrost wysokości raty kredytowej, ale także generalny wzrost zadłużenia, a nawet sytuację, kiedy realna wartość objętej hipoteka nieruchomości jest znacząco niższa niż wysokość zadłużenia.

Jednak to, co jest przekleństwem dla aktualnych posiadaczy kredytów hipotecznych w CHF, potencjalnie może być błogosławieństwem dla osób, które dopiero przymierzają się do zaciągnięcia kredytu na wymarzone i często długo wyczekiwane własne mieszkanie. Błogosławieństwem - dlatego, iż skorzystanie z kredytu hipotecznego w momencie, gdy wartość waluty jest wysoka daje duże szanse na to, iż w przyszłości kurs ten waluty będzie słabnąć, a tym samym topnieć będzie nasze zadłużenie wobec banku. Potencjalnie – ponieważ nigdy nie wiadomo czy nie stanie się coś co sprawi że cena franka stanie się jeszcze wyższa, a my w związku z tym jeszcze bardziej zadłużeni. Należy więc z dużą ostrożnością szacować szanse na korzyści z posiadania takiego kredytu, co oczywiście nie oznacza, że nie powinno się w ogóle rozważać zaciągnięcia kredytu we frankach. Pomocnym w tych rozważaniach może okazać się nasz ranking kredytów hipotecznych w CHF, który publikujemy poniżej.