KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA

Przeznaczenie kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
PRZYDATNE STRONY:

Jak banki obliczają zdolność kredytową?

FacebookTwitter

Wejdź tu, aby sprawdzić, na jaki kredyt Cię stać

Definicja

Dwa domkiZdolność kredytowa jest niczym innym jak maksymalną kwotą kredytu, którą możesz uzyskać od banku. Jest to dla banku ważny parametr mówiący o tym, czy klient będzie w stanie spłacić swoje zadłużenie w określonej wysokości.

Jak jest ona jest obliczana?

W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że bank oblicza ten wskaźnik oceniając, jak wysoką ratę kredytu będzie w stanie spłacać kredytobiorca każdego miesiąca. Uwzględnia on przy tym także liczbę rat, na którą klient banku zamierza rozłożyć swoje zobowiązanie finansowe. Po przemnożeniu wysokości raty. jaką kredytobiorca może spłacać, przez ilość miesięcy spłaty, bank uzyskuje odpowiedź na to, jak wysoką kwotę taki klient może od niego pożyczyć.

Skąd bank wie, ile możesz przeznaczyć na miesięczną ratę?

To bardzo proste. Bank analizując twój budżet domowy (na podstawie wyciągu z konta i podanych przez ciebie informacji) oblicza, jaką potencjalnie kwotę wolną co miesiąc posiadasz. Wysokość kwoty wolnej, która może być przeznaczona na spłatę kredytu uzyskuje się po odliczeniu wszystkich comiesięcznych wydatków na opłacenie czynszu, mediów, telefonu, internetu, utrzymanie samochodu, czy żywność. Nie są to oczywiście jedyne wydatki, które bierze się pod uwagę – warto pamiętać, że każdy z nas może posiadać również inne tzw. stałe zobowiązania finansowe – spłaty innych kredytów, ubezpieczenia, alimenty. Ilość pieniędzy, która pozostaje Ci po odliczeniu mówi o tym, jak wysoką miesięczną ratę kredytową możesz spłacać.

Policzmy zatem na wybranym przykładzie jaka jest zdolność kredytowa samotnej osoby, która posiada dochody netto w wysokości 3000 PLN. Dla celów niniejszego wyliczenia posłużymy się typowymi kwotami wydatków. Pamiętaj jednak, że tego typu szacowanie powinny być dokonywane w oparciu o dokładne rozeznanie co do Twoich dochodów i wydatków. Poniższa tabela prezentuje przykładową strukturę wydatków dla osoby prowadzącej jednoosobowe gospodarstwo domowe:

Rodzaj wydatków Kwota miesięcznych wydatków (PLN)
Czynsz 200
Energia elektryczna 80
Internet 50
Telefon stacjonarny 50
Telefon komórkowy 50
Telewizja kablowa 50
Spłacane kredyty 100
Utrzymanie samochodu (paliwo, przeglądy) 250
Żywność i środki higieny 600
RAZEM 1430

Z powyższego przykładu wynika, iż po dokonaniu wyżej wymienionych opłat i wydatków pozostaje wolna kwota w wysokości 1570 złotych. To jest oczywiście tylko kwota szacunkowa, nieuwzględniająca wielu okazjonalnych wydatków, z jakimi mamy do czynienia na co dzień (np. bilety do kina, książki, wydatki w restauracjach itp.).

Mimo to z dużą dozą prawdopodobieństwa można przyjąć, że przy takiej strukturze wydatków miesięczna rata kredytowa może wynosić około 1500 złotych. Innymi słowy, stać nas właśnie na kredyt z taką maksymalną miesięczną ratą. I jeżeli taka osoba planuje zaciągnąć kredyt hipoteczny na 20 lat (czyli 240 miesięcy), to jej maksymalna kwota kredytu wynosić będzie 1500 złotych x 240 miesięcznych rat = 360 000 złotych. Właśnie na taki kredyt stać osobę o takich dochodach.

Pracujący małżonkowie mają lepszą zdolność niż osoby samotne

W przypadku bezdzietnego małżeństwa kwestia wysokości tego wskaźnika najczęściej wygląda nieco inaczej. W tym przypadku "inaczej" - najczęściej znaczy lepiej. Po pierwsze dlatego, że w takiej sytuacji oboje małżonkowie najczęściej decydują się na wspólne starania o kredyt. A co za tym idzie – oczywiście o ile obydwoje osiągają dochody – ich zdolność będzie sumą wolnych kwot pozostałych z obydwu dochodów. W takim przypadku z reguły banki lepiej oceniają sytuację finansową takich osób. Dlaczego tak się dzieje?

Wynika to z faktu mniejszych wydatków w przeliczeniu na jednego członka rodziny. W typowych przypadkach dwuosobowa rodzina płaci na przykład tylko jeden czynsz, utrzymuje tylko jeden samochód, czy posiada tylko jeden abonament na telewizję kablową. Z reguły także nieco mniejsze są wydatki na żywność i środki higieny, a wynika to najczęściej ze wspólnego przygotowywania posiłków czy ponoszenia tylko jednokrotnych wydatków na zakup środków czystości. To sprawia, że udział wydatków stałych w strukturze finansów rodziny jest niższy, niż w przypadku osoby samotnej. Tym samym najczęściej wyższa jest kwota wolna, którą można przeznaczyć na spłatę kredytu. W tym kontekście nie powinno dziwić, że z reguły młode bezdzietne małżeństwa, w których obydwoje małżonkowie osiągają dochody, cechują się często najwyższą wartością omawianego parametru.

Masz dzieci? DOstaniem z banku mniej pieniędzy

A jak to jest w przypadku małżeństw posiadających dzieci? Jeśli są one pełnoletnie i ukończyły naukę, to nie mają one wpływu na wysokość dyskutowanego tu wskaźnika. Ale jeśli są niepełnoletnie, to w takim przypadku jest ona niższa, niż dla bezdzietnego małżeństwa uzyskującego takie same dochody. Banki bowiem do celów jej wyliczenia, niemal zawsze uwzględniają liczbę dzieci na utrzymaniu i wliczają do swoich kalkulacji wydatki ponoszone przez rodziny na ich utrzymanie, Z drugiej jednak strony, podobnie, jak w przypadku bezdzietnych małżeństw, banki przyjmują założenie, że średnia kwota wydatków na życie (żywność, środki higieny, czynsz, media) w przeliczeniu na członka rodziny posiadającej dzieci, jest niższa, niż w przypadku tak zwanego „singla”.

W konsekwencji zdolność kredytowa czteroosobowej rodziny (dwoje rodziców i dwójka dzieci) jest przeważnie tylko średnio o kilkanaście procent niższa, niż w przypadku osoby samotnej o takich samych dochodach. Czasami, przy wysokich dochodach, ta różnica jest bardzo niewielka.

Na jak duży kredyt Cię stać?

Wyliczenie wysokości potencjalnej miesięcznej raty kredytowej, jaką może spłacać kredytobiorca nie daje jeszcze odpowiedzi na najważniejszą kwestię – jaka może być maksymalna wysokość kredytu. Wydawać by się mogło, że wystarczy w tym przypadku pomnożyć wolną kwotę, pozostałą w domowym budżecie po odjęciu comiesięcznych wydatków, przez ilość rat kredytowych. Niestety dla nas, kredytobiorców, tak nie jest. Odpowiedź na to pytanie jest nieco bardziej skomplikowana.

Im wyższe oprocentowanie tym mniejsza przyznawana kwota kredytu

Po pierwsze wysokość maksymalnego kredytu zależy od wartości jego oprocentowania.

Pamiętaj bowiem, że stać Cię na spłatę rat kredytowych w przykładowej wysokości 1500 złotych, ale tylko pewna część tej kwoty będzie wykorzystywana na spłatę kapitału kredytu, reszta natomiast będzie służyć do spłacania odsetek. Im większe oprocentowanie kredytu, tym większa część raty kapitałowo-odsetkowej przeznaczona jest na spłatę odsetek i w konsekwencji – tym mniejsza część raty kredytu pójdzie na spłatę kapitału. Innymi słowy, w dużej mierze to wysokość oprocentowania decyduje o tym, jak duży kredyt możesz dostać.

Jesteś młody – masz szanse na dłuższy i wyższy kredyt

Drugi z najważniejszych czynników determinujących maksymalną wysokość kredytu to wiek kredytobiorcy. Banki mają ustalony określony limit wieku, powyżej którego klient banku powinien już mieć całkowicie uregulowaną spłatę kredytu, czy też jakiegokolwiek innego zobowiązania kredytowego. Z reguły jest on powiązany z okresem spadku aktywności zawodowej – banki zakładają, że przejście na emeryturę będzie się bowiem wiązać ze spadkiem dochodów, a dodatkowo w tym wieku wzrasta ryzyko śmierci kredytobiorcy.

Wspomniany górny limit wieku, do którego kredytobiorca powinien spłacić ostatnią ratę określany jest jako „maksymalny wiek kredytobiorcy”. Jest on ustalany przez banki w różny sposób. Niektóre instytucje bankowe mają w tym przypadku bardzo restrykcyjne zasady i ustalają maksymalny wiek na 65 lat. Do najbardziej liberalnych należą z kolei te, które pozwalają spłacać kredyt do 80. roku życia. Najbardziej powszechną przypadkiem jest jednak ustalanie maksymalnego wieku na 70 lat. Dlaczego ta wartość ma tak duże znaczenie dla zdolności kredytowej? Ponieważ, im mniejszy odstęp czasowy pomiędzy aktualnym wiekiem osoby biorącej kredyt, a maksymalnym, ustalonym przez bank, wiekiem kredytobiorcy, tym mniejsza ilość rat, na którą zadłużenie może być rozłożone. Przykładowo, w banku, który ustala 70 lat jako maksymalny wiek kredytobiorcy osoba będąca aktualnie w wieku 30 lat, będzie mogła wziąć kredyt nawet na 40 lat, ale 50-letni klient banku dostanie pożyczkę tylko na 20-letni okres. Mniejszy o 20 lat okres kredytowania przekłada się automatycznie na mniejszą liczbę rat – w tym przypadku oznacza to, że 50-latek musi spłacić cały kredyt za pomocą 240 miesięcznych rat (20 lat spłaty kredytu pomnożone przez 12 miesięcy w roku), natomiast osoba w wieku 30 lat może mieć na to aż 480 miesięcy, czyli cały dług może rozłożyć na 480 miesięcznych rat. Podkreślić tutaj należy słowo „może”, ponieważ nie każdy bank będzie skory do tak długiego okresu kredytowania.

Okres spłaty wpływa na kwotę, którą dostaniesz

I właśnie w tym miejscu należy wspomnieć o trzecim z ważnych pozadochodowych czynników decydujących o omawianego tu parametru – o okresie kredytowania. Jest to parametr , podobnie jak maksymalny wiek, decydujący o liczbie miesięcznych rat, którymi będziemy spłacać zaciągnięty dług. Większość banków ustala maksymalny okres spłaty na 30 lat, choć są też takie, które pozwalają spłacać kredyt nawet przez 50 lat!

Te trzy podstawowe parametry w powiązaniu z dochodami pozwalają na wyliczanie maksymalnej całkowitej kwoty, którą możemy od banku pożyczyć.

Posłużmy się teraz opisywanymi wcześniej przykładami zdolności kredytowej osoby samotnej i klientów banków posiadających rodziny z dziećmi. Poniższe przykłady, niejako przy okazji, pozwolą nam także lepiej zrozumieć, dlaczego nie w każdym przypadku osoba bezdzietna, to osoba o znacznie wyższych szansach na kredyt.

Popatrz na poniższe porównanie analizowanego parametru dla osoby samotnej oraz czteroosobowej rodziny. W pierwszym wariancie, do obliczeń przyjęliśmy, że miesięczny dochód netto w obydwu przypadkach wynosi 4000 złotych.

Rodzaj kredytobiorcyMaksymalna wysokość kredytu przy zarobkach 4000 złotych
Osoba samotna 300 000 złotych
4-osobowa rodzina 218 000 złotych

W kolejnym wariancie ustaliliśmy założenie miesięcznych dochodów w kwocie 5000 złotych. W tym przypadku zaczyna się praktycznie zacierać różnica pomiędzy maksymalnym poziomem kredytu dla singla i rodziny czteroosobowej!

Rodzaj kredytobiorcyMaksymalna wysokość kredytu przy zarobkach 5000 złotych
Osoba samotna 375 000 złotych
4-osobowa rodzina 354 000 złotych

Powyższe wyliczenia nie zmieniają faktu, iż w ciągu kilku ostatnich lat maksymalna wysokość kredytu obliczana w bankach uległa znaczącemu obniżeniu. Możesz jednak w sposób świadomy dokonać pewnych zmian w budżecie domowym oraz w pozabudżetowych czynnikach wpływających na ten wskaźnik, dzięki czemu będziesz miał możliwość jego poprawienia. W tym artykule w 9 punktach opisujemy jak tego dokonać.