KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA OFERT BANKOWYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA, WAD I ZALET

Rodzaj kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
PRZYDATNE STRONY:
ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA > Jak zwiększyć zdolność kredytową?

Jak zwiększyć zdolność kredytową?

Email Drukuj
FacebookTwitter

Wykres i procenty Niska zdolność kredytowa, spowodowana niekorzystną relacją zarobków do wydatków, to obecnie najważniejsza przyczyna odmowy udzielenia kredytu hipotecznego.

W związku z powyższym celem uzyskania kredytu na zakup mieszkania czy na budowę domu przede wszystkim musisz zadbać o to, aby bank pozytywnie ocenił Twoją zdolność kredytową a w konsekwencji Twoje szanse na późniejszą spłatę zadłużenia. Nie ma lepszego na to sposobu, jak udowodnienie mu za pomocą symulacji finansowej, że będziesz miał wystarczającą ilość środków na obsługę zadłużenia.

Sprawdź zatem, jakie są aktualnie skuteczne sposoby i rozwiązania pozwalające zwiększyć zdolność kredytową.

Sposoby poprawy zdolności

Zasadnicze sposoby pozwalające na podwyższenie zdolności kredytowej dotyczą regulacji wydatków w Twoim budżecie domowym, choć nie tylko. Mogą być one także związane z właściwym wyborem parametrów kredytowych. Oto najskuteczniejsze metody jej poprawy:

1. Zamknij rachunek karty kredytowej, nawet nieużytkowanej

Jednym z podstawowych sposobów gwarantujących podniesienie zdolności kredytowej jest likwidacja karty kredytowej (lub kart - jeżeli posiadasz ich więcej). Karta kredytowa to bardzo wygodny dla nas środek płatniczy – daje nam chociażby możliwość zakupu różnych dóbr za pieniądze banku, bez konieczności płacenia odsetek od zadłużenia (o ile mieścimy się w ponad 5--dniowym okresie bezodsetkowym). Niestety, jednocześnie zostawia na Twoim wizerunku w oczach banku piętno osoby, która może mieć jakieś bieżące zobowiązania kredytowe. Pamiętajmy, że nawet nieużywana przez nas, ale aktywna karta kredytowa, stanowi czynnik obniżający maksymalna kwotę, którą dostałbyś od banku. Co więcej może być ona powodem obniżenia maksymalnej kwoty kredytowania nawet, jeżeli z niej jeszcze w ogóle nie korzystałeś! Dlatego warto udać się do banku i ją zlikwidować.

2. Zlikwiduj limit debetowy

Kolejnym sposobem pozwalającym znacząco poprawić zdolność kredytową jest rezygnacja z limitu debetowego na rachunku bieżącym. Limit kredytowy, popularnie zwany debetem, w odniesieniu do starań o kredyt na dom czy mieszkanie ma analogiczne znaczenie, jak karta kredytowa – także jest jednym z ważniejszych czynników obniżających górny limit kredytu, który skłonny będzie Ci przyznać bank. To prawda, że wygodnie jest mieć jakiś bufor finansowy, który sprawi, że nie będziesz musiał martwić się o to, czy wystarczy Ci do przysłowiowego „pierwszego”. Jednak w oczach banku osoba, która nadmiernie korzysta z dobrodziejstwa limitu debetowego, może być postrzegana jako ta, która notorycznie jest „pod kreską” – nie musimy chyba wspominać o tym, że nie dodaje Ci to wiarygodności jako osobie, która miałaby przez 20 czy 25 lat co miesiąc płacić 1000 – 2000 złotych raty. Warto więc, abyś wcześniej zadbał o to, aby Twoja historia bankowa z ostatnich miesięcy wskazywała, że nie korzystałeś z tej usługi. To będzie z pewnością pozytywny sygnał dla analityka. Jednak dopiero całkowita likwidacja limitu kredytowego na Twoim rachunku bankowym doprowadzi do zwiększenia maksymalnej kwoty kredytu, którą możesz dostać.

3. Spłać wszystkie kredyty gotówkowe

Kredyt gotówkowy to najczęściej drobne zobowiązanie finansowe, które nie sprawia nam większych kłopotów ze spłatą. Powiedzmy więcej - umiejętnie wykorzystany może nawet być czynnikiem zwiększającym Twoją wiarygodność wobec banku - pozostawiając pozytywny ślad w Twojej historii kredytowej archiwizowanej w Biurze Informacji Kredytowej, zwłaszcza, jeżeli będziesz spłacać go regularnie i bez opóźnień. Z drugiej jednak strony bieżące raty kredytów bankowych obniżają Twoją zdolność kredytową. Jeżeli więc spieszy Ci się do uzyskania kredytu pod hipotekę, a jednocześnie chcesz uzyskać maksymalną możliwą kwotę kredytu, to powinieneś tę pożyczkę gotówkową jak najszybciej spłacić, regulując w jak najkrótszym czasie wszystkie pozostałe do spłacenia raty.

4. Skonsoliduj swoje zadłużenie

Jeżeli posiadasz kilka różnych kredytów czy pożyczek gotówkowych i na obecną chwilę nie jesteś w stanie ich spłacić przed terminem, to warto abyś rozważył skorzystanie z kredytu konsolidacyjnego. Konsolidacja posiadanych zobowiązań kredytowych polega na zamianie kilku posiadanych pożyczek na jeden większy kredyt. Jaką z tego będziesz miał korzyść? Otóż konsolidacja jest rozwiązaniem, które pozwala obniżyć oprocentowanie kredytów, innymi słowy w jej rezultacie rata takiego kredytu konsolidacyjnego będzie niższa aniżeli suma rat wszystkich obecnie spłacanych pożyczek. Co więcej, zamiana kilku pożyczek gotówkowych na jeden kredyt konsolidacyjny pozwoli Ci na wydłużenie okresu jego spłaty co dodatkowo będzie mieć przełożenie na zmniejszenie wysokości raty, a tym samym na poprawę zdolności kredytowej.

O ile  podniesie się Twoja zdolność kredytowa w przypadku konsolidacji zadłużenia? To zależy od wysokości Twoich zobowiązań z tytułu zaciągniętych pożyczek, liczby pozostałych do spłacenia rat a także oprocentowania dotychczas posiadanych pożyczek oraz kredytu konsolidacyjnego. W typowych przypadkach gdzie dochodzi nie tylko do zmniejszenia oprocentowania ale także do wydłużenia okresu spłaty rata kredytowa może obniżyć się nawet kilkukrotnie. Przykładowo, jeśli obecnie spłacasz 3 pożyczki gotówkowe na 5000 złotych, oprocentowane nominalnie na 10%, a do spłacenia pozostało Ci jeszcze 36 rat, to suma obecnie spłacanych rat wynosi około 485 złotych. Gdybyś zamienił te kredyty na jeden tańszy , z oprocentowaniem w wysokości 7% i rozłożył spłatę na okres 300 miesięcy, wtedy rata kredytu zmniejszyłaby się o 379 PLN: z 485 do około 106 złotych. W efekcie, taki spadek wysokości spłacanych rat o 379 złotych może Ci podnieść zdolność kredytową nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

5. Wydłuż okres kredytowania

Kiedyś był to najpopularniejszy sposób na poprawę szans na otrzymanie kredytu w pożądanej wysokości. Polegał on na tym, że w wyniku wydłużenia okresu kredytowania, kredytobiorca rozkładał spłatę kredytu na wyższą liczbę rat o mniejszej wysokości. Możliwe było nawet rozłożenie spłaty na 50 lat! W tej chwili sposób ten nie jest już tak skuteczny – przynajmniej wobec osób, które chciałyby uzyskać kredyt na więcej niż 30 lat. Od początku 2014 roku obowiązuje bowiem przepis rekomendacji S nakazujący bankom obliczanie zdolności kredytowej w taki sposób, jakby kredytobiorca zaciągał zobowiązanie na okres 30 lat (nawet, jeżeli starasz się o kredyt na 35 lat). W dalszym ciągu jednak możesz w niektórych wypadkach ten sposób wykorzystać – jeżeli pierwotnie planowałeś wziąć kredyt na 20 lat, ale boisz się o to, że nie spełnisz wymagań dochodowych, to zastanów się, czy jego spłaty nie rozłożyć na okres 25 czy 30 lat.

6. Dołącz dodatkowego współkredytobiorcę

Ta metoda w dalszym ciągu może Ci znacząco podwyższyć Twoją sytuację finansową w oczach banku. Polega ona na tym, że  o kredyt wspólnie z głównym kredytobiorcą lub małżeństwem występuje jeszcze jedna osoba. Nie musi to być osoba z tego samego gospodarstwa domowego – może to być na przykład ktoś z Twoich rodziców, teściów, dziadków czy rodzeństwa. Wtedy również dochody tej osoby będą brane pod uwagę przy ustaleniu maksymalnej możliwej kwoty kredytu pod hipotekę.

Jednak nie w każdych warunkach dołączenie współkredytobiorcy poprawi Twoje szanse na otrzymanie kredytu. Pamiętaj przede wszystkim o tym, żeby współkredytobiorca w momencie ostatniej spłaty kredytu miał nie więcej niż 70 lub 75 lat (w zależności od banku). Innymi słowy, Twoja 70-letnia babcia nie zagwarantuje Ci pozytywnej decyzji kredytowej, bo nie będzie mogła być uwzględniona jako kredytobiorca przy kredycie na 25 lat.

7. Wybierz kredyt w ratach równych, zamiast w malejących

Rata kredytu jest sumą dwóch składowych - części pożyczonej od banku kwoty (zwanej ratą kapitałową) oraz naliczonych przez bank odsetek kredytowych (ta składowa zwana jest rata odsetkową). Wszystkie banki oferują kredyty hipoteczne w dwóch różnych formach spłaty - w systemie rat równych oraz rat malejących. Spłata w ratach równych polega na tym, że każda co miesiąc spłacana rata kredytu charakteryzuje się tą samą wysokością, a jedyne co się zmienia to proporcja między częścią kapitałową a częścią odsetkową raty. Natomiast w przypadku rat malejących kwota spłacanego kapitału jest jednakowa każdego miesiąca, natomiast zmniejsza się rata odsetkowa. W rezultacie powyższego, co prawda taki kredyt będzie znacznie tańszy niż spłacany w ratach równych, ale w początkowym okresie spłaty raty w systemie malejącym będą na wyraźnie wyższym poziomie, aniżeli w późniejszym czasie.

Jaki to ma wpływ na omawiany to parametr? Otóż banki obliczając maksymalną kwotę kredytowania biorą pod uwagę nie tylko dotychczasowe wpływy i wydatki klienta, ale także uwzględniają w swojej symulacji to dodatkowe obciążenie, jakim jest rata kredytowa (uwzględniając przy tym właśnie pierwszą ratą kredytu). I wychodzą one z założenia, że spłata kredytu w wyższych ratach pomniejsza wolne środki, którymi klient dysponuje ramach budżetu domowego. Innymi słowy im wyższy poziom raty tym na mniejszy kredyt będzie stać kredytobiorcę.

Możesz zadać sobie zatem pytanie: o ile zwiększy się prawdopodobieństwo uzyskania wyższego kredytu, jeżeli zamiast rat malejących wybierzesz raty równe? Wszystko zależy przede wszystkim od wysokości oprocentowania kredytu ustalonej przez bank oraz od długości czasu spłaty zobowiązania kredytowego. Do obliczenia korzyści z wyboru rat równych może Ci posłużyć nasz kalkulator kredytowy. Przykładowo decydując się na kredyt na kwotę 300 000 złotych rozłożony na 30 lat, pierwsza rata w systemie rat malejących wyniesie 1833 złote. Wybór rat równych prowadzi do zmniejszenia poziomu miesięcznego obciążenia kredytem do 1432 złotych. Zatem w kieszeni zostaje Ci 401 złotych, dzięki czemu o tyle wyższą ratę będziesz w stanie spłacać w ciągu miesiąca. Jeżeli pomnożymy tę kwotę przez liczbę rat spłacanych w trakcie całego okresu kredytowania (360) da Ci to w efekcie podwyższenie zdolności kredytowej o ponad 144 tysiące złotych!

8. Skorzystaj z programu Mieszkanie dla młodych

Funkcjonujący od początku 2014 i znowelizowany od 1 września 2015 roku rządowy program Mieszkanie dla młodych pozwala osobom do 35 roku życia uzyskać dopłatę w ramach wkładu własnego do kredytu mieszkaniowego w wysokości do 30% tzw. wartości odtworzeniowej (dodatkowo osoby, którym w ciągu kolejnych 5 lat urodzi się trzecie lub kolejne dziecko dostaną 5% na wcześniejszą spłatę kredytu). Jeżeli zatem planujesz starania o kredyt na mieszkanie i spełniasz warunki tego programu, to warto z niego skorzystać. Uzyskanie dotacji do wkładu własnego w wysokości do 15% pozwoli Ci bowiem na podwyższenie górnej granicy kredytu, na który Cię stać.

9. Pomyśl o sprzedaży swojego samochodu

Mało kto o tym pamięta, ale banki dając nam do ręki formularz wniosku kredytowego, niejednokrotnie chcą także informacji o posiadanych samochodach. Tak tak! Bank doskonale wie, ile może kosztować utrzymanie samochodu (bieżące naprawy, przeglądu okresowe, ubezpieczenia) nie mówiąc już o tym, ile trzeba w obecnych czasach wydać na paliwo. Koszty związane z posiadaniem auta są mogą być jednymi z największych w Twoim budżecie domowym i możliwe, że ta sprawa nie zostanie pominięta w trakcie żmudnego i skrupulatnego badania Twojej sytuacji finansowej przez banki. Zadaj sobie więc pytanie - czy naprawdę nie obejdziesz się bez samochodu w okresie, w którym bank decydować będzie o Twoich szansach na uzyskanie finansowania? Pozbycie się auta prowadzi bowiem do wyraźnego zmniejszenia wydatków na funkcjonowanie gospodarstwa domowego a tym samym do podwyższenia kwoty kredytu możliwego do uzyskania. Pytanie to jest zwłaszcza zasadne wobec osób, które mieszkają w mieście i mają inne, alternatywne sposoby dotarcia do pracy. Warto jednak pamiętać, że w większości banków nie podchodzi się restrykcyjnie do tej kwestii, więc najlepiej po prostu zapytaj doradcę w banku, czy kwestia wydatków na utrzymanie samochodu brana jest pod uwagę przy badaniu tego wskaźnika.

10. Zadbaj o swoją historię kredytową

Bank decydując o udzieleniu Ci kredytu hipotecznego będzie chciał wiedzieć czy posiadasz lub wcześniej posiadałeś jakiś kredyt. Co więcej będzie on chciał wiedzieć czy spłacałeś go regularnie i zgodnie z harmonogramem. To dla banku ważna informacja o tym, jak solidnie wywiązujesz się z umów kredytowych.

Informacja o tym, czy zaciągałeś wcześniej jakieś kredyty gromadzona jest w bazie Biura Informacji Kredytowej (BIK). Bank zapyta więc BIK o to, czy jesteś wiarygodnym kredytobiorcą , w zamian otrzymując z BIK informację o Twoich kredytach a także ocenę scoringową w formie punktowej (jak wygląda taka ocena możesz przeczytać w poradniku zatytułowanym „Scoring, czyli ocena punktowa BIK”).

Brak informacji BIK o posiadanych zobowiązaniach kredytowych to niestety niezbyt dobry prognostyk dla banku. Osoby bez historii kredytowej traktowane są więc jako klienci podwyższonego ryzyka.

Warto więc abyś zadbał o historię kredytową w sytuacji ,kiedy nigdy nie pożyczałeś pieniędzy z banku ani nie posiadałeś karty kredytowej bądź limitu debetowego. możesz na przykład przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny zaciągnąć jakiś drobny kredyt gotówkowy. Spłacając go w terminie, udowodnisz, że jesteś wiarygodnym kredytobiorcą.

Popraw swoją zdolność przed złożeniem wniosku kredytowego

W wielu wypadkach zmiany w strukturze Twoich dochodów czy wydatków muszą być dokonane z dużym wyprzedzeniem, po to, aby bank, a w zasadzie jego analitycy oraz doradcy, byli w stanie odnotować takową zmianę. Chodzi też o to, aby analityk kredytowy decydujący o przyznaniu Ci kredytu miał jak najmniej wątpliwości co do decyzji kredytowej. Przykładowo: jeżeli zlikwidujesz zadłużenie z tytułu posiadanego kredytu gotówkowego na kilka dni przed złożeniem wniosku o kredyt mieszkaniowy, to informacja całkowitym spłaceniu zadłużenia może się jeszcze nie pojawić w Biurze Informacji Kredytowej (BIK), z którego korzystają analitycy bankowi. Tym samym bank, w którym wnioskujesz o kredyt na mieszkanie, będzie w dalszym ciągu przekonany o posiadaniu przez Ciebie długu z tytułu zaciągniętego kredytu gotówkowego i uwzględni to zobowiązanie finansowe przy ocenie Twojej zdolności kredytowej. To w konsekwencji automatycznie pogorszy Twój scoring kredytowy i zmniejszy Twoją maksymalną kwotę kredytu, na jaki będzie Cię stać, a tym samym szanse na kredyt mieszkaniowy.

Biorąc powyższe pod uwagę należy podkreślić, że większość sposobów, które podajemy powyżej skutecznie poprawi omawiany wskaźnik, pod warunkiem, że wdrożysz je przed złożeniem wniosku o kredyt mieszkaniowy.

Oblicz, o ile zwiększysz zdolność

Pamiętaj, że każda z tych metod może poprawić zdolność kredytową w różnym zakresie. Zależy to przede wszystkim od wysokości Twoich dochodów, liczby osób w gospodarstwie domowym, czy wysokości zobowiązań finansowych, które masz na kartach kredytowych, czy w formie kredytu gotówkowego. W efekcie zastosowanie powyższych rozwiązań u jednych poprawi możliwą do uzyskania kwotę kredytu aż o 150 000 PLN, a u innych tylko o 10 000 złotych. Warto więc, abyś zajrzał na kalkulator zdolności kredytowej Kred.pl i samemu obliczył korzyści z prezentowanych tutaj metod. Będziesz miał także okazję do porównania wysokości maksymalnego kredytu w PKO, Credit Agricole, BZ WBK, Millennium, Pekao SA i w kilkunastu innych bankach posiadających w ofercie kredyty hipoteczne.