KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA

Przeznaczenie kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
PRZYDATNE STRONY:

Marże kredytów hipotecznych - lipiec 2014

Lupa Marża to dla większości kredytobiorców najważniejszy czynnik wpływający na sumaryczne koszty kredytu pod zastaw nieruchomości. Ten element układanki kredytowej w największym bowiem stopniu wpływa na to, jakie będzie oprocentowanie kredytu.  Owszem, nie należy również zapominać o drugim składniku oprocentowania, jakim jest poziom wskaźnika WIBOR (dla kredytów w złotych) albo LIBOR czy EURIBOR (w przypadku kredytów w walutach obcych).

Jednak WIBOR czy LIBOR to czynniki, nad którymi nie mamy żadnej kontroli, podczas gdy marża to parametr, o którego wysokości możemy samodzielnie zdecydować już na etapie wyboru banku, w którym skorzystamy z kredytu. Wysoka marża to wyższe oprocentowanie, a w konsekwencji wyższy koszt obsługi zadłużenia. I odwrotnie - niski poziom marży sprawia, że zmniejszają się sumaryczne koszty kredytu , co w konsekwencji sprawia, że spłacany niższe raty. Nic więc dziwnego, że chcąc uzyskać tani kredyt, poszukujemy z reguły banków, które oferują najniższe marże.

Tymczasem, niestety, marże kredytów hipotecznych w dalszym ciągu ulegają stopniowemu podwyższeniu - tak wynika z najnowszych analiz stawek oprocentowania kredytów przeprowadzonych w lipcu 2014. Jakie marże oferują obecnie poszczególne banki?

Marża przy niskim wkładzie nieznacznie przekracza 2%

Średnia wysokość marży bankowej przy kredycie z wkładem własnym w wysokości 5% wartości mieszkania wynosi aktualnie 2,14%, podczas, gdy jeszcze pół roku temu przy takim poziomie wkładu własnego można było uzyskać marżę w średniej wysokości 1,94%.

Im wyższy wkład, tym niższa marża

W przypadku kredytu z wkładem własnym na poziomie 25% także obserwuje się postępujący wzrost tego parametru kredytowego. Obecnie średnia marża takiej hipoteki kształtuje się na poziomie 1,78%. Tymczasem kilka miesięcy wcześniej - jej średnia wysokość wynosiła  była o 0,06 punktu procentowego niższa, o czym pisaliśmy w artykule z marca 2014. Ten trend będzie jeszcze bardziej wyraźny, jeżeli przyjrzymy się średniej marży w styczniu 2014 roku - banki oferowały wtedy kredyty z wkładem własnym równym 25% (LtV=75%) ze średnią marżą w wysokości 1,65%.

Przegląd marż

Jakie marże  oferowane są teraz przez banki? Poniższa tabela przedstawia przykładowe marże, które możemy obecnie uzyskać w poszczególnych bankach, składając wniosek o kredyt na kwotę 400 000 złotych przy wkładzie własnym w wysokości 20% wartości mieszkania. Oto tabela obrazująca marże kredytowe w lipcu:

BankMarża
Alior Bank 2,20%
BGŻ 1,60%
BNP Paribas 1,85%
BOŚ 1,80%
BPH 1,55%
Bank Zachodni WBK 1,90%
Citi Handlowy 1,40%
Deutsche Bank 1,49%
Eurobank 1,70%
Getin Bank 2,85%
ING 1,65%
mBank 1,75%
Millennium 1,89%
Nordea Bank 1,90%
Pekao SA 1,74%
PKO BP 1,78%

Dlaczego marże rosną?

Powodów obserwowanego stopniowego wzrostu marż jest kilka. Warto w tym kontekście zwrócić uwagę na Rekomendację U, dostępność kredytów hipotecznych z niskim wkładem własnym oraz na rekordowo niskie stopy procentowe.

Rekomendacja U

Jednym z ważniejszych czynników wzrostowych jest obawa banków przed obniżaniem się zysków, spowodowana rychłym wejściem w życie zapisów Rekomendacji U. Jest to uchwalony w czerwcu 2014 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego zestaw wskazówek dla banków dotyczących kwestii ubezpieczeniowych. Między innymi Rekomendacja U narzuca bankom odejście od wymuszania na klientach zakupu ubezpieczeń dodawanych do kredytu. Klienci będą bowiem sami mogli wybrać sobie taki produkt w innej instytucji, a bank taki wybór będzie musiał zaakceptować.

Innymi słowy, jeżeli bank uzależni przyznanie Ci tańszego kredytu na mieszkanie, od wykupienia ubezpieczenia na życie, będziesz przynajmniej mógł znaleźć sobie najtańsze tego typu ubezpieczenie na rynku, a  bank będzie zmuszony pogodzić się z Twoim wyborem. W tej chwili jest inaczej, bo często klienci muszą kupić takie ubezpieczenie za pośrednictwem tego samego banku, który przyznaje kredyt. Banki będą więc musiały zrekompensować sobie straty z tego tytułu. Co prawda  Rekomendacja U w tym zakresie wejdzie w życie dopiero wiosną 2015, ale już teraz banki stopniowo podwyższają swoje marże.

Wkład własny

Z kolei inna rekomendacja KNF, która od pewnego czasu już funkcjonuje - Rekomendacja S - wymusiła na bankach wycofanie się z pożyczania pieniędzy bez wkładu wniesionego przez kredytobiorcę. Od stycznia 2014 roku zaciągając kredyt, należy posiadać środki własne w wysokości równej przynajmniej 5% kwoty kredytu. Ale niski wkład własny to wyższe ryzyko dla banku związane z możliwością niespłacenia zobowiązania - w takim wypadku, gdy kredytobiorca przestanie spłacać kredyt i bank będzie chciał zlicytować odzyskaną nieruchomość, najprawdopodobniej dostanie on za nią mniej pieniędzy, niż pożyczył klientowi. KNF - świadom tego, że może grozić to ryzykiem pogorszenia się kondycji finansowej banków, założył stopniowe podwyższanie wymaganego wkładu własnego. I tak w 2015 roku minimalny wkład własny zostanie podwyższony do 10% wartości mieszkania lub domu nabywanego na kredyt.

Banki świadome że drastycznie kurczy się dostępność kredytów z najniższym wkładem własnym mogą pozwolić sobie na podwyżki marż dla tych klientów, który uzbierali tylko 5% środków własnych. Co bowiem zrobi osoba, która posiada oszczędności na 5% mieszkania, a wie, że aby dostać kredyt w 2015 roku będzie musiała mieć dwukrotnie więcej oszczędności?  Zdecyduje się teraz na niemal każde warunki zaproponowane przez bank. Przełknie więc także tę gorzką pigułkę podwyższonej nieco marży. W przeciwnym wypadku, w 2015 roku przy zakupie na kredyt nieruchomości za 300 000 złotych, oznacza to konieczność "dozbierania" dodatkowych 15 000 złotych.

Rekordowo niskie stopy procentowe

Historycznie najniższa wysokość stóp procentowych w naszym kraju sprawia, że oprocentowanie kredytów w złotówkach jest również niskie, a to za sprawą stawek WIBOR, które obok marż decydują o wysokości oprocentowania kredytu. Banki skrzętnie wykorzystują spadający WIBOR, kompensując ten spadek bardzo łagodnym i powolnym wzrostem marż kredytowych.  Dzięki temu zabiegowi, klienci będą bardziej skorzy do zaakceptowania podwyżek, nie widząc tego, żeby w jakimś szczególnym stopniu wpływały one na oprocentowanie.

Czy marże w 2015 roku dalej będą wzrastać?

Niestety, powyższe powody mogą sprawić, że również w 2015 roku będziemy świadkami dalszego, powolnego na szczęście, wzrostu wysokości marż bankowych. Ich skala zależy w dużym stopniu od popytu na te kredyty, a także od tego, jakie będą zmiany w wysokości stóp procentowych uchwalonych przez Radę Polityki Pieniężnej - dalsze obniżki stóp procentowych mogą skłaniać banki do podwyższania marż, podczas gdy decyzje o podwyżce raczej spowodują zahamowanie tendencji do podwyższania poziomu tego parametru kredytowego, a w konsekwencji również oprocentowania.