KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA

Przeznaczenie kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
PRZYDATNE STRONY:

Jaki kredyt hipoteczny wybrać w 2016?

FacebookTwitter

Latające domki Jednym z najpoważniejszych i największych zobowiązań finansowych, jakim musimy podołać w ciągu całego swojego życia jest kredyt hipoteczny. Nic więc dziwnego, że wybór pożyczki przeznaczonej na zakup lokalu mieszkalnego nie jest łatwą decyzją. Wszak niejednokrotnie decydujemy się wziąć kredyt na mieszkanie na 30 i więcej lat – jakiekolwiek błędy przy wyborze rodzaju kredytowania, niewłaściwe kryteria wyboru parametrów takiego zobowiązania finansowego mogą potem przez kilkadziesiąt lat skutkować sporymi trudnościami w jego obsłudze, a zwłaszcza w jego terminowej spłacie.

W niniejszym poradniku nie będziemy omawiać kwestii, który bank oferuje najlepszy kredyt hipoteczny – jest to zagadnienie, szeroko dyskutowane w naszym w naszym dziale zatytułowanym "Ranking kredytów hipotecznych", którego głównym celem jest porównanie banków pod względem kosztów związanych z pożyczaniem pieniędzy od banku oraz ich spłatą, a w konsekwencji wskazanie najlepszego rodzaju finansowania zakupu nieruchomości pod względem oprocentowania rzeczywistego pozwalające na podjęcie decyzji o tym, w jakim banku korzystnie będzie wziąć kredyt.

Natomiast celem niniejszego poradnika jest przedstawienie czytelnikom korzyści i zagrożeń oraz niedogodności wynikających z uzyskania różnych rodzajów finansowania pod zastaw nieruchomości (standardowe oferty w złotych, kredyty mieszkaniowe w euro, inne rozwiązania walutowe, czy finansowanie w ramach programu Mieszkanie dla młodych). Co prawda tego typu poradnik pod tytułem "Jaki kredyt mieszkaniowy wybrać" przygotowaliśmy kilka lat temu, jednak ze względu na niemożność uzyskania wsparcia w ramach programu Rodzina na swoim od 1 stycznia 2013 roku, likwidację ofert bez wkładu własnego, a także ze względu na wycofanie się banków z pożyczania pieniędzy we frankach szwajcarskich, stracił on nieco na aktualności. Ponadto od 1 stycznia 2016 roku kredyt na zakup mieszkania czy na budowę domu można uzyskać pod warunkiem posiadania 15% wkładu własnego - trzeba więc posiadać o 50% oszczędności więcej, aniżeli w roku ubiegłym.

Zatem jaki kredyt hipoteczny wybrać w 2016 roku – innymi słowy - jaki rodzaj finansowania będzie najkorzystniejszy w danej sytuacji?

Oferty w złotych

W sytuacji, gdy staramy się o środki finansowe w złotówkach, mamy do wyboru takie rozwiązania, jak kredyt udzielany: na warunkach standardowych, na warunkach promocyjnych, kredyt oparty o sprzedaż wiązaną (tzw. cross-selling) bądź dofinansowanie w ramach programu Mieszkanie dla młodych (MDM).

Standardowe kredyty w złotych

Bierz kredyt w takiej walucie, w jakiej osiągasz dochody! - ta naczelna, skądinąd bardzo słuszna - z punktu widzenia ryzyka wahań kursu walut - zasada sprawia, że standardowe kredyty hipoteczne w złotych, dostępne w stałej ofercie banku, są w chwili obecnej najpopularniejszymi rozwiązaniami przeznaczonymi na zakup mieszkania. Wynika to z faktu braku ograniczeń co do starań o taką pożyczkę (praktycznie każdy, kto spełnia kryterium odpowiedniej zdolności kredytowej oraz kryterium wieku, może starać się o tego rodzaju finansowanie).

W rezultacie wysokiej popularności standardowych ofert w złotych (są one w ofercie niemal 20 banków komercyjnych a także w wielu bankach spółdzielczych) i będącej tego efektem konkurencji między bankami, marże w złotych znajdują się na względnie niskim poziomie (poniżej 2%). Historycznie niskie są także stawki WIBOR (w zależności od banku WIBOR 3M lub WIBOR 6M) będące drugim - oprócz marży - składnikiem oprocentowania kredytów w złotych. To właśnie między innymi sprawia, że w chwili obecnej instrumenty złotowe stanowią ponad 99% wszystkich udzielanych w Polsce kredytów na zakup nieruchomości mieszkalnych.

Promocyjne kredyty w złotych

Co więcej, często banki wprowadzają specjalne promocje polegające na obniżeniu marży lub braku pobierania prowizji, takie promocyjne oferty banków niewątpliwie są najkorzystniejszym rozwiązaniem dla przeciętnego kredytobiorcy. Ale uwaga! Pod warunkiem, że uzyskanie takiego finansowania nie wiąże się z zakupem dodatkowych produktów banku, zwłaszcza takich, których koszty przekroczą korzyści z obniżki marży czy braki prowizji.

Cross-selling, czyli sprzedaż wiązana

Często promocje są niestety promocjami tylko z nazwy – obniżenie marży czy rezygnacja z pobierania prowizji wiąże się bowiem ze spełnieniem przez kredytobiorcę różnych warunków, polegających na zakupie innych produktów bankowych (jest to tzw. cross-selling albo inaczej - oferta pakietowa, będąca formą sprzedaży wiązanej). Innymi słowy w przypadku tego typu wariantu finansowania banki udzielą pożyczkobiorcy najlepszy kredyt pod względem wysokości marży czy prowizji, ale w zamian za to konieczne będzie wykupienie innych produktów czy usług banku (i tu pada mniej bądź bardziej pokaźna lista produktów bankowych, z których musimy skorzystać). Niby nie ma w tym nic dziwnego i jeżeli taka lista ogranicza się do założenia rachunku-oszczędnościowo rozliczeniowego i regularnych wpływów wynagrodzenia na taki rachunek czy wyrobienia karty debetowej, to takie warunki są korzystne (koszty powyższych produktów są tak niewielkie w porównaniu z korzyściami wynikającymi z obniżenia marży lub zaoszczędzenia kilku tysięcy złotych na prowizji). Również warunek założenia karty kredytowej danego banku może nie być uciążliwym dla kredytobiorcy (roczne koszty utrzymania karty kredytowej to tylko kilkadziesiąt złotych, co więcej - rekompensowane one są możliwością wzięcia nieoprocentowanej pożyczki na kilkadziesiąt dni). Gorzej, jeżeli celem uzyskania pożyczki od banku musimy wykupić jakieś ubezpieczenia bądź przystąpić do programu inwestycyjnego – w takim wypadku koszty tych dodatków mogą przekroczyć korzyści z uzyskania taniego kredytu.

Zalecamy, aby w przypadku konieczności skorzystania z ubezpieczenia na życie oferowanego przez bank, ubezpieczenia od utraty pracy czy obowiązku przystąpienia do jakiegoś programu inwestycyjnego dobrze policzyć koszty tych dodatków i sprawdzić możliwość wcześniejszego wycofania się z nich w trakcie spłaty zadłużenia.

Mieszkanie dla młodych - alternatywa dla ofert standardowych

Program Mieszkanie dla młodych (MDM), wprowadzony w życie 1 stycznia 2014 roku umożliwia uzyskanie dopłat do wkładu własnego od skarbu państwa. Pierwotnie program MDM skierowany był tylko i wyłącznie do osób poniżej 35 roku życia planujących zakup mieszkania lub domu na rynku pierwotnym (np. od dewelopera). Jednak od 1 września 2015 obowiązują znacząco zmienione przepisy które uczyniły ten program zdecydowanie bardziej korzystnym - obecnie można np. uzyskać dofinansowanie na zakup mieszkania lub domu na rynku wtórnym a ponadto osoby z co najmniej trójką dzieci mogą starać się o dofinansowanie MDM nawet po przekroczeniu 35 roku życia (to jednak nie wszystko - sprawdź szczegółowe najnowsze zmiany w tym programie). W typowych przypadkach dopłata taka wyniesie od kilkunastu do dwudziestu kilku tysięcy złotych. Już samo to stwierdzenie działa jak magnes na kredytobiorców. Skoro państwo dopłaca pieniądze do kredytu na mieszkanie, to grzechem byłoby nie skorzystać, nieprawdaż? Problem polega tylko na tym, że pomimo niedawnego uatrakcyjnienia warunków MDM uzyskanie finansowania w ramach tego programu obwarowane jest wieloma ograniczeniami i warunkami. Jeżeli więc:

  • pożyczasz środki z banku sam i masz powyżej 35 lat,
  • pożyczasz od banku wspólnie z małżonkiem i najmłodsze z Was ma powyżej 35 lat (nawet jeżeli macie jedno lub dwoje dzieci),
  • chcesz uzyskać finansowanie na mniej niż 15 lat,
  • cena metra kwadratowego upatrzonego mieszkania przekracza specjalne limity cenowe MDM,

to Mieszkanie dla Młodych nie jest dla Ciebie! Nie spełniasz po prostu jego warunków.

Zawiedziony? Fakt, że kilkanaście tysięcy złotych umknęło sprzed nosa może irytować, ale popatrzmy na drugą stronę medalu: co prawda program Mieszkania dla młodych stał się znacznie bardziej opłacalny, ale w dalszym ciągu dostępność mieszkań kwalifikujących się do finansowania w ramach MDM w niektórych miastach jest naprawdę niewielka (zwłaszcza w Warszawie czy Krakowie, a także w wielu wypadkach w centrach innych miast). Wynika to z poziomu maksymalnych cen metra kwadratowego mieszkań ustalonych w ramach wyżej wspomnianych limitów cenowych MDM.

Jeżeli jesteś jednak młodym kredytobiorcą i chcesz za mieszkanie zapłacić jak najmniej godząc się na to, że twoje wymarzone mieszkanie będzie wybudowane gdzieś na peryferiach miasta, to jak najbardziej powinieneś rozważyć takie dofinansowanie ze strony skarbu państwa. Dodatkowo dofinansowanie w ramach MDM może być traktowane jako wkład własny kredytobiorcy.

UWAGA! Bank Gospodarstwa Krajowego - instytucja zarządzająca programem MDM - aktualnie zawiesiła przyjmowanie wniosków o dofinansowanie w ramach programu Mieszkanie dla Młodych w przypadku nieruchomości, które miałby być zakupione w 2016 (pieniądze na 2016 rok zostały całkowicie wyczerpane) lub w 2017 roku (osiągnięto limit środków, które na ten okres mogły być wykorzystane w bieżącym roku). Wznowienie przyjmowania wniosków o dofinansowanie MDM nastąpi z dniem 1 stycznia 2017 roku.

Rodzina na swoim - już z niej nie skorzystasz

Program Rodzina na swoim został „wygaszony” z końcem 2012 roku. Co prawda posiadacze kredytów udzielonych w ramach RnS dalej go spłacają, jednak od 1 stycznia 2013 roku banki nie mogą udzielać takiego dofinansowania nowym kredytobiorcom. Tak więc nie musisz już sobie zaprzątać głowy kwestią wyboru oferty Rodzina na swoim – po prostu nigdzie go już nie dostaniesz…

Z punktu widzenia młodych osób to wielka szkoda, bowiem finansowanie w ramach RnS było korzystniejsze aniżeli MDM.

Oferty w walutach obcych

Rozwiązania walutowe swoje lata świetności w naszym kraju mają raczej za sobą. Bardzo niewiele banków ich udziela, jednak z racji faktu, iż w dalszym ciągu pewien niewielki odsetek klientów banków się na nie decyduje, postanowiliśmy opisać je w niniejszym poradniku. Zwracamy jednak uwagę na fakt, iż od 1 lipca 2014 roku w myśl obowiązujących przepisów wprowadzonych w ramach Rekomendacji S, na kredyt w walucie obcej mają jedynie szanse osoby uzyskujące dochody w danej walucie. Przykładowo, o kredyt w euro mogą się starać tylko osoby zarabiające w euro.

Kredyt w euro - tylko dla dobrze zarabiających

Finansowanie w euro jest jeszcze w Polsce realizowane przez kilka banków (znajdziesz je w ofercie Pekao SA, BZ WBK, BOŚ, Alior Banku, Raiffeisen Polbanku czy Deutsche Banku). Niestety nie są one już tak korzystne jak kilka lat temu. Po pierwsze marże ofert w euro są wyraźnie wyższe niż ich odpowiedników w złotówkach. Po drugie, aby uzyskać finansowanie w euro trzeba spełnić znacznie ostrzejsze kryteria dochodowe, niż w przypadku produktów złotówkowych – w niektórych bankach dochody netto klienta starającego się o finansowanie w euro muszą przekraczać 10 000 złotych. Na taki luksus stać zatem bardzo niewiele osób. Nic więc dziwnego, że finansowanie w euro stanowi już mniej niż 1% wszystkich kredytów. I ich udział w dalszym ciągu będzie zresztą spadać – niebawem wejdzie w życie jeden z zapisów Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego nakazujący bankom pożyczanie w euro tylko tym klientom, którzy osiągają dochody właśnie w tej walucie.

Wspomniana grupa klientów, która zarabia w euro (np. osoby czasowo przebywające w Niemczech, Włoszech, Hiszpanii czy Francji) może jednak rozważyć celowość zaciągnięcia zobowiązania w walucie Eurolandu, zwłaszcza jeżeli istnieje perspektywa pracy na zachodzie przez cały okres kredytowania (no i jeżeli można te zarobki udokumentować). W niektórych bowiem wypadkach takie rozwiązanie może okazać się najkorzystniejsze.

Niewątpliwą zaletą finansowania w euro jest ich bardzo niskie oprocentowanie. Nie, nie wynika ono z niskiej marży (wręcz przeciwnie, jest ona wyższa niż przy kredytach złotowych) tylko z bardzo niskiego poziomu drugiego składnika oprocentowania, jakim jest stawka pożyczek międzybankowych (w zależności od banku może być tutaj wykorzystywana stawka LIBOR 3M lub EURIBOR 3M – w jednym bądź drugim przypadku ich wysokość nie przekracza obecnie 0,30% co w porównaniu do obwiązujących dla pożyczek w złotych stawek WIBOR 3M i WIBOR 6M – wynoszących w październiku 2015, odpowiednio, 1,73% i 1,81%, jest wyjątkowo niskim poziomem). Pamiętać jednak należy, że tak niski poziom stóp procentowych w krajach strefy euro nie będzie trwać w nieskończoność, co oznacza, że kiedyś taki kredyt może stać się tak samo lub niewiele mniej kosztowny niż jego odpowiednik w złotych.

Inne kredyty walutowe

Pozostałe rozwiązania walutowe takie jak kredyt w funtach brytyjskich czy dolarach to już prawdziwa rzadkość na naszym rynku. Starania o takie pożyczki mogą ewentualnie rozważać osoby pracujące w Wielkiej Brytanii czy w Stanach Zjednoczonych, przy czym mają tutaj zastosowanie podobne zastrzeżenia, jak w przypadku ofert w euro.

Warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden rodzaj produktów walutowych – kredyt we frankach szwajcarskich – w latach 2005-2008 najczęściej zaciągany rodzaj instrumentu walutowego. Teraz jednak próżno szukać tego rozwiązania w bankach (znaleźć go można jedynie w Alior Banku), a poza tym ostatnie doniesienia medialne o trudnościach w spłacie zobowiązań we frankach czy w zbyciu obciążonych zadłużeniem nieruchomości skutecznie odstraszają potencjalnych klientów nawet od wypytywania o ich dostępność w bankach.

Jak skutecznie dostać od banku pieniądze na mieszkanie?

Powyższy poradnik z pewnością nie wyczerpuje wielu rozterek i wątpliwości, jakie targają przyszłymi pożyczkobiorcami. Trudno także wskazać bezapelacyjnie najlepszy kredyt, który będzie najkorzystniejszym rozwiązaniem dla każdego. W przypadku każdego z potencjalnych posiadaczy kredytu na mieszkanie mogą pojawiać się bowiem specyficzne dylematy, które rozstrzygnąć można tylko indywidualnie.

Pomocnym w ustaleniu najkorzystniejszej oferty kredytowej z pewnością będzie nasz wszechstronny poradnik poświęcony kredytowi hipotecznemu - zawiera on usystematyzowane i aktualne informacje dotyczące tego jak krok po kroku uzyskać kredyt pod hipotekę. Dzięki niemu będziesz miał szanse porównać wszystkie banki detaliczne pod względem kilkunastu parametrów kredytowych, w tym między innymi maksymalnej długości spłaty zadłużenia, maksymalnego wieku kredytobiorcy, oprocentowania, prowizji od wcześniejszej spłaty i wielu innych.