KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA OFERT BANKOWYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA, WAD I ZALET

Rodzaj kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
Zaawansowane opcje
PORADNIKI Zdolność kredytowa

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Email Drukuj
FacebookTwitterGoogle BookmarksLinkedin

Breloczek Nie ma praktycznie szans, aby uzyskać kredyt hipoteczny bez zarobków w wysokości adekwatnej do pożyczanej pod hipotekę kwoty pieniędzy. Banki nie są instytucjami charytatywnymi, wręcz przeciwnie – nastawione są na osiąganie odpowiednio wysokich i bezpiecznych zysków. Właśnie „bezpieczeństwo” jest słowem szczególnie akcentowanym, jeżeli chodzi o powierzenie sporej kwoty pieniężnej kredytobiorcy. Przecież każdy bank musi mieć jak największą pewność, że pożyczone środki finansowe trafią do niego z powrotem, rzecz jasna w wysokości powiększonej o koszt odsetek.

Toteż każdy z banków ustala odpowiedni poziom zarobków wymaganych od przyszłego kredytobiorcy, który daje prawo do starania się o kredyt hipoteczny – pośrednio wysokość zarobków daje bankom pewnego rodzaju gwarancję niezaburzonej i systematycznej spłaty zaciągniętego zadłużenia. Poziom dochodów klienta banku jest więc najważniejszym wyznacznikiem tego, na jak wysoki kredyt będzie go stać.

I właśnie o tym, ile trzeba zarabiać, aby otrzymać kredyt hipoteczny, będzie traktował niniejszy poradnik serwisu Kred.pl.

Obliczanie wymaganych zarobków do kredytu hipotecznego

Prosta zasada obowiązująca w krajach zachodnich brzmi następująco: dostaniesz kredyt pod hipotekę w takiej wysokości, ile wynosi stukrotność Twoich miesięcznych dochodów netto. Powyższa prawidłowość bardzo dobrze sprawdza się w Europie Zachodniej czy w Stanach Zjednoczonych. Jeżeli więc w Niemczech, Francji czy Włoszech chciałbyś uzyskać kredyt na mieszkanie w wysokości 400 000 euro, to powinieneś co miesiąc dostawać na konto od pracodawcy przynajmniej 4 000 EUR w formie wynagrodzenia.

W Polsce powyższa zasada nie do końca się sprawdza

W naszym kraju powyższa reguła nie jest jednak w stanie tak precyzyjnie określić poziomu wynagrodzenia koniecznego do uzyskania kredytu jak na zachodzie Europy (choć w przypadku Getin Banku mieliśmy do czynienia z kredytem hipotecznym Stokrotka, który przyznawany był właśnie na tej zasadzie - analogicznej jak w państwach zachodnich). Nie do końca się ona sprawdza głównie ze względu na znacząco wyższy poziom stóp procentowych w naszym kraju w porównaniu z państwami na zachód od Odry (o ile LIBOR 3M dla franka szwajcarskiego wynosi 0,02%, a EURIBOR 3M0,22%, to WIBOR 3M – najczęściej stosowany w naszym kraju przy kredytach złotówkowych - osiąga poziom 2,65%). Specyfika wyższych stóp procentowych w Polsce (a co za tym idzie wyższych kosztów związanych ze spłatą odsetek kredytowych) każe więc założyć, że nasza zdolność kredytowa wyniesie około 80-krotność naszego wynagrodzenia netto (z naciskiem na "około"). Jeżeli więc zarabiamy 3000 PLN netto, to nasza zdolność kredytowa wyniesie około 240 000 złotych.

Kredyt hipoteczny a zarobki za granicą

Ważna uwaga! Taka przybliżona prawidłowość dotyczy także kredytu hipotecznego przy zarobkach zagranicznych. W tym przypadku nie ma znaczenia pochodzenie zarobków (czyli to, czy dochody uzyskane są w krajach strefy euro - Irlandii, Francji, Niemczech, Włoszech, Hiszpanii, czy też w krajach do tej strefy nienależących - np. w Wielkiej Brytanii czy Norwegii). Kluczowe jest miejsce (kraj) uzyskania kredytu. Skoro tym krajem jest Polska, to musimy w tym przypadku uwzględniać specyfikę polskiego, a nie zagranicznego, systemu bankowości.

Średnia krajowa, a kredyt hipoteczny

Rozpatrując kwestie związane z dochodami kredytobiorców, często bierzemy pod uwagę przeciętne wynagrodzenie. Przyjrzyjmy się więc w tym przypadku sytuacji typowego kredytobiorcy uzyskującego wynagrodzenie w wysokości średniej krajowej. Aktualnie według danych GUS średnie wynagrodzenie brutto wynosi ok. 3770 złotych miesięcznie. W skali netto wyniesie ono niecałe 2700 PLN.

W przypadku singli zarabiających średnią krajową i prowadzących jednoosobowe gospodarstwo domowe precyzyjna analiza zdolności kredytowej w poszczególnych bankach sugeruje, iż średnia zdolność kredytowa takiego kredytobiorcy wyniesie 242 000 złotych. Tak więc można w tym przypadku odwrócić logikę i stwierdzić, iż aby dostać kredyt hipoteczny na 240 000 złotych, trzeba zarabiać średnią krajową.

Z kolei małżeństwo zarabiające w sumie dwukrotność średniej krajowej dostanie kredyt hipoteczny w przeciętnej wysokości około  510 000 złotych. Dlaczego w przypadku małżeństwa kredyt będzie wyższy, niż wynika to z prostego przemnożenia dwóch średnich krajowych? Bo pojawia się tu kwestia między innymi niższych kosztów życia przypadających na osobę w przypadku małżeństwa, w porównaniu do singla (proste przykłady: ogrzewanie mieszkania, w którym mieszkają dwie osoby jest tak samo kosztowne jak w przypadku takiej samej nieruchomości zamieszkanej przez singla; koszt wydatków na żywność w przeliczeniu na osobę jest w kilkuosobowej rodzinie również niższy, aniżeli w przypadku jednoosobowego gospodarstwa). Wraz z niższymi wydatkami na żywność i opłatami eksploatacyjnymi zwiększać się zatem będzie zdolność kredytowa.

Banki mają różne wymagania odnośnie zarobków

Nie znaczy to jednak, że zarabiając średnią krajową (lub dwie średnie – w przypadku małżeństwa) w każdym banku dostaniemy dokładnie takie kwoty kredytu, jak przytoczone powyżej. Każdy bank nieco inaczej bowiem oblicza zdolność kredytową. Odmienność algorytmów obliczania zdolności kredytowej w bankach wynika między innymi z niejednakowego uwzględniania przez banki wszystkich rodzajów dochodów osiąganych przez kredytobiorcę (a jest ich sporo – dochody na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony, dochody na podstawie umowy o pracę na czas określony, dochody z tytułu umowy-zlecenia, dochody z umowy o dzieło, itp.), co sprawia, że w każdym z banków zdolność będzie nieco inna. Zagadnieniu dotyczącemu tego, jak banki obliczają zdolność kredytową poświęciliśmy zresztą obszerny trzyczęściowy cykl poradnikowy.

Tendencja do niejednakowego brania pod uwagę dochodów przyszłego kredytobiorcy (a także wydatków), wpływająca na znaczące różnice w obliczanej zdolności, jest zresztą wyraźnie widoczna w tabeli porównawczej zdolności kredytowej w poszczególnych bankach, znajdującej się pod naszym kalkulatorem zdolności kredytowej. Zróżnicowanie zdolności kredytowej, a tym samym zróżnicowanie wymaganych zarobków przy kredycie hipotecznym wynika także z niejednakowego uwzględniania przez banki kosztów życia czy dotychczasowych obciążeń kredytowych danego klienta banku.

Powyższe fakty niech zobrazuje tabela pokazująca, ile trzeba miesięcznie zarabiać, żeby uzyskać kredyt hipoteczny na 270 tysięcy złotych:

Zarobki wymagane do uzyskania kredytu mieszkaniowego w wysokości 270 tys. złotych w poszczególnych bankach

Zarobki na 270 000 zł

Jak widać z powyższej tabeli, są banki liberalnie obliczające zdolność kredytową, jak na przykład Pekao SA (w przypadku tego banku uzyskanie kredytu na 270 tys. zł wymaga zarobków netto w wysokości około 3350 PLN), BNP Paribas czy Getin Bank. Z drugiej strony znaleźć możemy takie instytucje, które dosyć restrykcyjnie podchodzą do kwestii zdolności kredytowej (np. Deutsche Bank, który chce, aby kredytobiorca biorący kredyt na 270 000 zarabiał netto 4800 PLN).

Pech chce, że często restrykcyjne obliczanie zdolności kredytowej idzie w parze z atrakcyjnymi warunkami kredytowania (np. niska marża i wynikające z tego bardzo korzystne oprocentowanie). Co więc zrobić w takim przypadku? Znaleźć lepiej płatną pracę? Gdyby to było takie łatwe! Można jednak posłużyć się kilkoma prostymi sztuczkami inżynierii finansowej i zmodyfikować budżet domowy w taki sposób, aby nasza zdolność kredytowa się podwyższyła – o tym właśnie traktuje nasz praktyczny poradnik dotyczący sposobów podwyższania zdolności kredytowej.