KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA

Przeznaczenie kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
PRZYDATNE STRONY:

Czy na kredycie można zarobić?

FacebookTwitter

Obliczenia Tytuł tego poradnika zapewne dla wielu osób jest mocno prowokacyjny. Wszak pożyczkobiorcy, zwłaszcza ci, którzy zdecydowali się na kredyt na mieszkanie czy dom, często utyskują na gehennę comiesięcznej spłaty rat kredytowych.

Co więcej, z lektury forów internetowych można by wywnioskować, że każdy kredytobiorca jest do granic możliwości nieuczciwie doświadczany przez banki oraz że każdy bank to siedlisko niekompetencji i bezduszności. W niektórych wypadkach tak z pewnością jest, choć z drugiej strony wielu zadowolonych klientów, którzy cenią sobie sposób w jaki ich bank obsługuje spłatę kredytu hipotecznego, po prostu siedzi cicho i się nie odzywa.

Jest jednak pewna grupa kredytobiorców należąca do bardzo świadomych klientów, która stosunkowo rzadko narzeka na posiadane zobowiązanie kredytowe. To osoby, które spłacając zaciągnięty w banku kredyt, jednocześnie na nim zarabiają. Powyższa konstatacja każe zastanowić się nad tym, czy kredyt hipoteczny może być korzystny? Jak również nad tym, czy i w jaki sposób można na nim zarobić?

Otóż generalnie jak najbardziej istnieje możliwość zarabiania na kredycie hipotecznym. Pokazują to zwłaszcza doświadczenia dobrze zarabiających kredytobiorców w krajach rozwiniętych (Europa Zachodnia, Ameryka Północna, Australia), którzy stosunkowo często sięgają po taki sposób. W krajach anglojęzycznych ten rodzaj inżynierii finansowej, który pozwala uzyskiwać korzyści finansowe za pomocą zaciągniętego długu zabezpieczonego hipoteką nosi nazwę mortgage leverage.

Na jakiej zasadzie działa mortgage leverage?

Otóż, jeżeli dysponujemy odpowiednio wysokim kapitałem możemy go ulokować z relatywnie wysokim zyskiem, natomiast środki na zakup mieszkania pozyskać z kredytu hipotecznego. W tym przypadku, aby osiągnąć zysk, należy spełnić podstawowy warunek związany zarówno z ulokowaniem oszczędności jak i z zaciągnięciem zobowiązania wobec banku:

OPROCENTOWANIE LOKATY MUSI BYŚ NIŻSZE

Dodatkowo, maksymalizację zysku zapewnić może wykorzystywanie różnych systemów walutowych, z których jeden charakteryzuje się niskimi stopami referencyjnymi, a drugi - relatywnie wysokimi.

Czy w Polsce kupowanie za pieniądze z banku może być korzystne?

Trudno w tej chwili sobie to wyobrazić, ale jest to możliwe. Obecny okres to czas kredytów ze stosunkowo wysokimi marżami oraz okres ciągle obniżanego oprocentowania lokat bankowych, co sprawia, że wykorzystanie tej metody teraz jest stosunkowo trudne, ale nie niemożliwe.Tak na przykład robili niektórzy klienci banków kilka lat temu, zaciągając najtańszy kredyt hipoteczny we franku szwajcarskim, podczas gdy oszczędności lokowali na najwyżej oprocentowanej lokacie terminowej w złotych.

Przykładowo w połowie 2006 roku można było wziąć pożyczkę we frankach na kwotę 200 000 złotych na 30 lat z oprocentowaniem rzeczywistym rzędu 2,7%. Podstawiając te dane do naszego narzędzia obliczeniowego (zobacz stronę) okaże się, że suma odsetek należnych bankowi przez cały okres spłaty (w systemie rat równych) wyniesie 92 030, 29 PLN. Przykładowo pierwsze 3 raty obciążone będą odsetkami w sumarycznej wysokości 1348 PLN.

A teraz załóżmy, że kredytobiorca biorąc pożyczając z banku pieniądze, jednocześnie dysponował oszczędnościami w kwocie 200 000 PLN. Mógł je w tym czasie ulokować w banku na lokacie terminowej. Najlepsze 3-miesięczne lokaty pozwalały uzyskać oprocentowanie nominalne rzędu 4,1-4,5%. Umieszczając swoje 200 000 PLN na lokacie na 4,1%, kredytobiorca po trzech miesiącach uzyskiwał odsetki w wysokości 1 660 PLN (po potrąceniu tzw. podatku Belki).

Zatem w takich warunkach podany w powyższym przykładzie kredytobiorca zarabiał na kredycie hipotecznym uzyskując średniomiesięczny zysk w wysokości 104 złote miesięcznie. Co więcej, teoretycznie z każdym postępującym miesiącem jego zysk mógł ulegać podwyższeniu, ponieważ z miesiąca na miesiąc zmniejszał się udział części odsetkowej w comiesięcznej racie.

Teoretycznie (i tylko teoretycznie), można założyć, że gdyby oprocentowanie kredytu (i inne jego koszty obsługi) i lokaty nie ulegało zmianom przez 30 lat, to po 30 latach zysk netto (po potrąceniu podatku) z przedłużanej co 3 miesiące lokaty wyniósłby 388 780 PLN, a koszt odsetek należnych bankowi z tytułu spłaty zadłużenia - 92 030 PLN.  Zysk z takiej operacji wyniósłby 296 750 PLN. W praktyce szansa na utrzymanie się w niezmienionej formie powyższych warunków finansowych jest zerowa.

Zarówno kredyty jak i lokaty opierają się na stopach procentowych, które w dłuższej perspektywie ulegają zmianom. W rezultacie, w pewnym momencie kredyt hipoteczny może być droższy i kosztowniejszy niż ewentualny zysk płynący z lokaty. I nawet nie chodzi o zmiany kursów walut (bo te w dobie dominującego kredytu w złotych nie mają znaczenia), ale o stopy procentowe. Przykładowo, osobom, które przyzwyczaiły się do stóp w Szwajcarii na poziomie 0,02 - 0,09% przypomnijmy, że na początku lat 90-tych stopy procentowe Narodowego Banku Szwajcarii znajdowały się na poziomie 9%!

Na koniec ważna uwaga

Zalecamy oczywiście podchodzenie z dużą ostrożnością do tego typu sposobów wykorzystania kredytu hipotecznego i uprzednie skorzystanie z pomocy doświadczonych w tym zakresie kredytobiorców oraz dobrego i doświadczonego doradcy kredytowego. Zbyt pochopne podjęcie decyzji o wyborze kredytu i lokaty czy innego instrumentu pomnażającego oszczędności, może doprowadzić do straty finansowej.

Kredytobiorca potrafiący jednak roztropnie posługiwać się inżynierią finansową będzie na to przygotowany (np. gwarantując sobie w umowie kredytowej brak prowizji od wcześniejszej spłaty zadłużenia) - i jeżeli nastąpi taka konieczność spłaci całkowicie kredyt za pomocą ulokowanych oszczędności.