W ostatnich tygodniach jesteśmy świadkami stosunkowo dynamicznego obniżania się kursu walut obcych względem złotówki.
Aktualna cena jednego euro kształtuje się na poziomie 4,18 złotych, półtora miesiąca temu (13 grudnia 2011) jego wartość przekraczała 4,56 PLN. Oznacza to spadek wartości waluty europejskiej względem złotówki o około 8,4%.
Nieco mniejszy spadek, bo o około 6,2%, zanotował frank szwajcarski. W chwili obecnej kurs CHF wynosi niespełna 3,47 PLN, podczas gdy 13 grudnia 2011 roku jego wartość przekraczała 3,70 PLN.
Z takiego obrotu sprawy powinni być zadowoleni klienci banków posiadający kredyty walutowe, zwłaszcza kredyty hipoteczne w euro. Po okresie konieczności spłacania rat kredytowych w podwyższonej wysokości, będą mogli nieco zaoszczędzić na kosztach obsługi swojego zadłużenia.
O ile niższe raty kredytu hipotecznego będą oni płacić?
Rata kredytu hipotecznego jest sumą wysokości marży kredytowej oraz stawki oprocentowania pożyczek międzybankowych. W przypadku kredytów walutowych banki stosują stawki określane mianem LIBOR bądź EURIBOR. Najczęściej obecnie stosowana stawka – EURIBOR 3M – od połowy grudnia 2011 do lutego 2012 obniżyła się z 1,41% do 1,11%, co dodatkowo wzmacnia efekt spadku wysokości raty kredytowej. Pamiętajmy także o tym że koszt obsługi kredytu hipotecznego w dużym stopniu zależy od kursu euro w momencie podpisywania umowy o kredyt hipoteczny.
Sprawdźmy zatem na konkretnym przykładzie, o ile zmniejszyła się wysokość raty pomiędzy grudniem 2011 a lutym 2012. Przyjmijmy założenie, że kredytobiorca w połowie grudnia 2011 uzyskał kredyt hipoteczny w euro w wysokości 400 000 złotych zaciągnięty na okres 30 lat. Marża kredytu jaką uzyskał wynosi 3%. Zgodnie z powyższymi danymi pierwsza rata kredytu jaką zapłacił kształtowała się na poziomie 2005 złotych. Aktualnie, w wyniki spadku kursu euro oraz spadku stawki EURIBOR 3M, jego rata będzie o niemal 233 złote niższa i wyniesie 1772 PLN.
Osób które znalazły się w tak komfortowej sytuacji jest jednak niewiele – w grudniu 2011 na rynku kredytów w euro pozostało mniej niż dziesięć banków, z czego połowa miała bardzo wyśrubowane wymagania dotyczące dochodów kredytobiorcy (warunkiem uzyskania kredytu w euro buły dochody netto rzędu 10 000 – 15 000 PLN w zależności od banku).
Podobnie ktoś, kto zaciągał kredyt hipoteczny w euro na początku wiosny 2009 (kiedy euro kształtowało się na poziomie 4,80 PLN) – właściwie cały czas jest w korzystnej sytuacji, płacąc każdą ratę w wysokości niższej niż pierwsza rata kredytowa.
Przykładowo: osoba która pożyczyła 400 000 PLN w marcu 2009 po kursie euro 4,80 PLN z marżą 3% płaciła pierwszą ratę w wysokości około 2026 złotych. W grudniu 2011 roku, kiedy kurs euro wynosił 4,56, a więc był o 5,0% niższy od kursu w marcu 2009, wysokość miesięcznej raty kredytu wynosiła 1905 złotych, natomiast obecnie jego rata kredytowa kształtuje się na poziomie 1685 PLN.
Z kolei kredytobiorca, który zaciągnął kredyt w euro w lipcu 2008 również jest w korzystnej sytuacji, pomimo tego, iż w tamtym okresie kurs euro był wyjątkowo niski i wynosił 3,20 PLN. Jego rata kredytu paradoksalnie jest obecnie niższa niż na początku opłacania rat kredytowych. Te obserwacje wynikają z faktu, że w tamtym czasie można było uzyskać znacznie niższe marże kredytowe niż teraz, a ponadto stawki LIBOR i EURIBOR były o wiele wyższe. W efekcie, przy kredycie na 400 tysięcy złotych na 30 lat kredytobiorca posiadający taki kredyt w euro początkowo płacił ratę w wysokości około 2450 PLN, podczas gdy obecnie jego miesięczna rata kredytowa wynosi 2010 PLN.
Niemniej jednak osób zaciągających kredyty w euro w połowie 2008 roku było bardzo niewiele, gdyż rzeczywiste oprocentowanie takich kredytów kształtowało się w zakresie od 6,4% do 7,15%, czego przyczyną był stosunkowo wysokie stawki LIBOR i EURIBOR (EURIBOR 3M wynosił w tamtym czasie 4,96%). Klienci banków o wiele chętniej starali się o kredyty hipoteczne w CHF, które charakteryzowały się oprocentowaniem rzeczywistym w zakresie pomiędzy 4,1 a 4,5%.
Wszystkie powyższe obliczenia uwzględniają założenie niezmienności marży kredytu w całym okresie jego spłacania. Założyliśmy również, iż banki na bieżąco uwzględniają zmiany stawek EURIBOR 3M, co nie w każdym wypadku jest faktem.