Kredyt mieszkaniowy - pomimo stosunkowo niskiego oprocentowania - należy do najbardziej dochodowych produktów bankowych. Nie wiec dziwnego w swojej percie ma go olbrzymia większość banków działających na lokalnym terenie, w tym również i w naszym kraju,
Popularność kredytu mieszkaniowego wśród banków wynika przede wszystkim z relatywnie wysokiego stopnia bezpieczeństwa takiego finansowania, bowiem kredyty mieszkaniowe należą do tych, które charakteryzują się jednym z najmniejszych poziomów niespłacalności wśród kredytobiorców. Według danych Komisji Nadzoru Finansowego średni odsetek niespłacanych kredytów mieszkaniowych w naszym kraju wynosi 1,8 procenta, podczas gdy dla kredytów konsumpcyjnych poziom niespłacanych długów wynosi ponad 18 procent a więc 10 razy więcej!
Dlaczego klienci banków o wiele sumienniej spłacają kredyty mieszkaniowe? Ponieważ najczęściej kupowane na kredyt mieszkanie lub dom stanowią jednocześnie zabezpieczenie kredytu dla banku na wypadek niewypłacalności kredytobiorcy. W efekcie olbrzymia większość posiadaczy kredytów hipotecznych systematycznie spłaca swoje zadłużenie, bo nic tak nie mobilizuje jak groźba odebrania domu, w którym się mieszka.
Aby jednak finansowanie przez bank było dla niego intratne musi on posiąść wiedzę na temat realnej wartości kredytowanej nieruchomości – chodzi bowiem o to, aby wartość mieszkania stanowiącego zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego była adekwatna do wysokości udzielonego kredytu. Stąd powszechnie praktykowana przez banki wycena nieruchomości. W galimatiasie zasad stosowanych przez banki, klienci często nie orientują się do końca jak taka wycena nieruchomości wygląda i ile kosztuje – stąd nasz dzisiejszy poradnik na ten temat, w którym przedstawiamy niezbędne informacje o zasadach, sposobach i kosztach wyceny nieruchomości.
Co to jest wycena nieruchomości?
Wycena nieruchomości to czynność, której celem jest określenie wartości danej nieruchomości. Przeprowadza sieją do różnych celów - poza oszacowaniem wartości nieruchomości jako zabezpieczenia pod kredyt, wycena nieruchomości realizowana jest także po to aby ocenić stan prawny nieruchomości, dokonać analizy rynku nieruchomości, ocenić efektywność inwestycji.
Jakie są rodzaje wyceny nieruchomości?
W największym uproszczeniu można mówić o trzech rodzajach wyceny nieruchomości stosowanych przez banki.
Najprostszym i najtańszym jest dokonanie wyceny na podstawie średnich cen transakcyjnych w danej lokalizacji – ta metoda nie wymaga wizyty osoby dokonującej wyceny na terenie danej nieruchomości.
Drugim wariantem wyceny jest inspekcja nieruchomości. Najczęściej jest to wizyta pracownika banku na terenie nieruchomości i dokonanie przez niego wyceny w oparciu o stosowane przez bank zasady.
Najbardziej skomplikowanym typem wyceny i jednocześnie najdroższym jest operat szacunkowy - wycena przeprowadzana przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Forma i treść operatu szacunkowego są precyzyjnie ustalone prze przepisy obowiązującego prawa, a wszelkie zapisy w operacie szacunkowych rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest udokumentować oraz uzasadnić.
Kto zajmuje się wyceną nieruchomości?
Zależy to od wartości nieruchomości oraz zasad wyceny nieruchomości stosowanych w danym banki. Wycena nieruchomości może być dokonana przez oddelegowanego do tego celu pracownika banku. Przy wysokich wartościach kredytu częściej jednak bank korzysta z usług rzeczoznawcy majątkowego, przy czym w takim wypadku albo bank narzuca nam swojego rzeczoznawcę (tak jest na przykład w Banku Pekao SA) albo możemy sami wybrać sobie rzeczoznawcę z listy podmiotów licencjonowanych (taki sposób stosuje na przykład Deutsche Bank).
Czy wycena nieruchomości zawsze musi być przeprowadzona?
Nie, to czy bank wymaga wyceny nieruchomości zależy przede wszystkim od jej wartości. Z reguły mieszkania małe, czyli o niskiej wartości nie są poddawane bardzo rygorystycznej wycenie. Wraz ze wzrostem wartości pożądanego kredytu mieszkaniowego również jego zabezpieczenie musi być solidniejsze. Nic więc dziwnego, że z reguły przy kredycie hipotecznym na kwoty przekraczające 300 000 PLN banki obowiązkowo stosują wycenę nieruchomości, najczęściej w formie operatu szacunkowego.
Ile kosztuje wycena nieruchomości?
Koszt wyceny nieruchomości zależy od wielu czynników – po pierwsze od stosowanych przez bank zasad wyceny nieruchomości, następnie od tego kto taka wycenę przeprowadza (czy licencjonowany rzeczoznawca majątkowy, czy tez na przykład pracownik banku), od lokalizacji danej nieruchomości (np. odległości domu będącego zabezpieczeniem kredytu od miasta w którym znajduje się oddział banku). W praktyce większość banków stosuje określone stałe koszty wyceny, część banków różnicuje na przykład koszty w zależności od rodzaju nieruchomości (czyli inne koszty przy wycenie mieszkania. a inne przy wycenie wartości domu). Koszt wyceny nieruchomości wahają się od 200 PLN w przypadku inspekcji do ponad 1000 PLN jeżeli opracowany musi być operat szacunkowy - w takim przypadku koszt wyceny stanowi znaczący udział w opłatach okołokredytowych. Jest tez grupa banków, która nie pobiera opłaty za wycenę nieruchomości. Poniższa tabela przedstawia informacje o kosztach wyceny nieruchomości w naszych bankach.
Koszty wyceny nieruchomości w poszczególnych bankach:
