KREDYT HIPOTECZNY - KALKULATOR

KALKULATOR KREDYTOWY I PORÓWNYWARKA KREDYTÓW HIPOTECZNYCH: RAT, MARŻ, PROWIZJI, OPROCENTOWANIA

Przeznaczenie kredytu
Rodzaj nieruchomości
Wartość nieruchomości
Kwota kredytu
Waluta
Rodzaj rat
Okres spłaty lat
Wiek najstarszego kredytobiorcy lat
PRZYDATNE STRONY:

Porównanie kredytów hipotecznych

FacebookTwitter

PorównywanieKredyt hipoteczny, inaczej zwany mieszkaniowym - jest jednym z instrumentów finansowych najczęściej wykorzystywanych do finansowania zakupu lub budowy nieruchomości.

Z racji wysokiego kosztu nabycia lub wybudowania mieszkania albo domu (średnio wynoszącego kilkaset tysięcy złotych), tego typu produkt zaciągany jest na długi okres czasu -  z reguły kredytobiorcy decydują się na spłatę takiego zobowiązania w okresie od 20 do 30 lat, chociaż w niektórych bankach istnieje możliwość wzięcia go nawet na 50 lat.

Poniżej prezentujemy najistotniejsze informacje dotyczące zasad spłaty tego instrumentu oraz różnic pomiędzy kredytem w złotych, a różnymi rodzajami jego odpowiedników w walutach obcych. W szczególności skupiamy się w tym przypadku na porównaniu wad oraz zalet kredytów denominowanych w różnych walutach.

Zasady spłaty

Spłata zadłużenia odbywa się najczęściej w odstępach miesięcznych. Każdego miesiąca kredytobiorca zobowiązany jest przekazać bankowi część długu wraz z należnymi odsetkami, których wysokość wynika z zasad ustalonych pomiędzy bankiem i kredytobiorcą i najczęściej zapisanych w umowie kredytowej.

Rata kredytowa

Comiesięczna rata kredytu, którą klient płaci bankowi jest sumą części udzielonej kwoty (jest to tak zwana rata kapitałowa) oraz odsetek od kwoty udzielonego finansowania (ta część zwana jest ratą odsetkową). Rata odsetkowa obliczana jest natomiast na bazie oprocentowania kredytu, które to oprocentowanie jest z kolei sumą stawki bazowej (będącej miarą procentowania pożyczek udzielanych sobie wzajemnie przez banki) oraz marży bankowej, która jest zyskiem instytucji udzielającej takiej pożyczki.

Stawka bazowa

Stawka bazowa kredytu hipotecznego zależna jest od rodzaju waluty, w jakiej realizowane jest tego typu finansowanie. Dla kredytów udzielanych w polskich złotych wykorzystuje się do tego celu stawkę WIBOR, która określa, jakie jest oprocentowanie pożyczek w złotych pomiędzy bankami w naszym kraju.

Stawka WIBOR zależy od okresu, na który banki chcą sobie pożyczyć pieniądze – generalnie panuje zasada, w myśl której, im dłuższy okres pożyczki, tym wyższe jej oprocentowanie. Banki najczęściej do celów pożyczania pod hipotekę stosują 3 lub 6-miesięczne stawki WIBOR, zatem stawki te określane są odpowiednio jako WIBOR 3M (3-miesięczna stawka pożyczek międzybankowych WIBOR) lub WIBOR 6M (6-miesięczny WIBOR). W przypadku kredytów w walutach obcych stosuje się inne stawki pożyczek międzybankowych – LIBOR lub EURIBOR. Wskaźnik LIBOR jest to wartość stopy procentowej pożyczek oferowanych w Londynie przez 4 banki (Barclay’s Bank, National Westminster, Bankers Trust oraz Bank of Tokyo). Natomiast EURIBOR jest to stawka stopy procentowej pożyczek udzielanych wzajemnie pomiędzy bankami w strefie euro, przy czym stawka EURIBOR ustalana jest jako średnia oprocentowania oferowanego na rynku międzybankowym przez 57 największych banków europejskich.

Raty równe lub malejące

Kredyt tego typu może być spłacany w ratach równych (zwanych także ratami annuitetowymi) lub w ratach malejących. W pierwszym przypadku, zakładając oczywiście niezmienność oprocentowania , przez cały okres spłaty wysokość miesięcznej raty będzie jednakowa. Raty równe cechują się początkowo wysokim udziałem części odsetkowej (tzw. raty odsetkowej), a niskim - raty kapitałowej. Wraz z postępującą spłatą pożyczonego kapitału te proporcje zaczynają się odwracać. Raty malejące to z kolei rozwiązanie charakteryzujące się systematycznie zmniejszającą się wysokością spłacanego zadłużenia. W przypadku rat malejących część kapitałowa jest stała, natomiast rata odsetkowa zmniejsza się z każdą następną ratą. Gdy zobowiązanie spłacane jest w systemie rat malejących, w początkowym okresie są one najwyższe (bo od wysokiego kapitału pożyczonego naliczone są wysokie odsetki). Później, gdy wartość kapitału się zmniejsza, zmniejszają się także odsetki.

Zabezpieczenie kredytu jako gwarancja jego spłaty lub odzyskania pożyczonych środków

Banki, decydując się na udzielenie pożyczenie pieniędzy na mieszkanie czy budowę domu, warunkują jego przyznanie, uzyskaniem od kredytobiorcy gwarancji jego spłaty w postaci odpowiedniego zabezpieczenia. Podstawowym zabezpieczeniem takiego kredytu jest tzw. hipoteka. Dodatkowe rodzaje zabezpieczeń stosowanych przez banki, to weksle, poręczenia osób trzecich, ubezpieczenia nieruchomości lub lokaty bankowe.

Rodzaje kredytów pod względem walut

Kredyty hipoteczne, które aktualnie oferowane są w Polsce, można podzielić na złotowe oraz walutowe. Spośród instrumentów walutowych obecnie najpopularniejszymi są kredyty w euro (EUR) oraz we frankach szwajcarskich (CHF). Poniżej zamieszczamy porównanie tych rozwiązań bankowych.

1. Kredyt w złotówkach (PLN)

Kredyt hipoteczny w złotych jest w chwili obecnej najczęściej wykorzystywanym rodzajem kredytu mieszkaniowego. W tym przypadku, klient banku uzyskuje kapitał na zakup lub budowę nieruchomości w złotówkach i w tej samej walucie go spłaca.

Zaletą kredytów w PLN jest znaczna stabilność wysokości raty, bowiem w tym przypadku koszt spłaty zadłużenia nie zależy od wahań kursów walut. Kolejnym ich atutem są generalnie niskie marże stosowane przez banki – w chwili obecnej średnia wysokość marży w tym przypadku oscyluje wokół jednego procenta, choć na rynku można znaleźć oferty banków ze znacznie niższym poziomem tego wskaźnika  – najlepszym tego przykładem jest ekologiczny kredyt hipoteczny oferowany przez Bank Ochrony Środowiska – w tym przypadku kredyt w PLN na kwotę przekraczającą 50 tysięcy złotych przeznaczony na zakup lub budowę domu pasywnego charakteryzuje się marżą w wysokości dokładnie 1 procenta.

Podstawową wadą tego wariantu jest wysokość stawek WIBOR – są one znacznie wyższe, niż w przypadku obecnie obowiązujących stawek LIBOR czy EURIBOR, co sprawia, że wysokość rat często jest o wiele wyższa, niż w przypadku finansowania w walutach obcych. Przykładowo, najczęściej stosowana stawka WIBOR 3M wynosi obecnie około 3.85%.

2. Kredyt w euro (EUR)

Spośród kredytów walutowych, kredyt hipoteczny w euro jest obecnie najchętniej wykorzystywanym przez kredytobiorców sposobem na realizację marzeń o posiadaniu własnego mieszkania. Część odsetkowa kredytu w euro składa się ze stawki LIBOR lub WIBOR oraz marży. Najczęściej wykorzystywaną składową oprocentowania jest trzymiesięczna stawka EURIBOR (EURIBOR 3M).

Zaletą finansowania w euro jest relatywnie niska wartość aktualnych stóp procentowych. Obecnie EURIBOR 3M oscyluje wokół 0.7%, co jest wartością ponad 5-krotnie niższą, niż analogiczna stopa WIBOR stosowana przy kredycie w PLN. Również marże w euro można uznać za w miarę korzystne, bowiem ich średnia wysokość oscyluje wokół 2,5 – 3%. To sprawia, że wysokość miesięcznej raty dla kredytu w euro jest wyraźnie niższa, niż przy kredycie w PLN.

Niestety, oferty hipoteczne w euro maja także swoje wady. Do najważniejszych należy niestabilność wysokości raty – jej poziom zależy w dużym stopniu od aktualnego kursu euro względem złotego – jeśli spada wartość złotówki, to automatycznie rośnie wysokość spłacanej raty (i odwrotnie). Ważną niedogodnością tego rozwiązania jest również tzw. spread walutowy, czyli różnica pomiędzy kursem zakupu a kursem sprzedaży określonej waluty obcej. Różnica ta w naszych bankach wynosi średnio około 7% - w dużym uproszczeniu oznacza to, że o tyle jest podwyższona wysokość raty w momencie jej spłaty. Przed zaciągnięciem takiego zobowiązania finansowego w określonym banku warto sprawdzić, jaką wysokość spreadu walutowego dany bank stosuje, bowiem rozpiętość stawek jest tu ogromna (od 4 do ponad 10%!).

3. Kredyt w szwajcarskich frankach (CHF)

Jeszcze 2 lata temu kredyt denominowany we frankach szwajcarskich był najbardziej poszukiwanym rodzajem finansowania zakupu nieruchomości. Wysoka popularność tego rozwiązania wynikała z trzech podstawowych przyczyn: stale spadającej wartości franka szwajcarskiego względem złotówki, niskich stóp procentowych LIBOR (które są podstawą naliczania raty odsetkowej przy tym kredycie), oraz z wyjątkowo niskich stawek marży, która często była niższa od 1 procenta.

W chwili obecnej, pomimo rekordowo niskich stawek LIBOR (LIBOR 3M dla franka wynosi teraz mniej niż 0.1%!), kredyt hipoteczny udzielany we frankach szwajcarskich jest mało popularny – przyczyną jest jego mała dostępność a także wysoki poziom marż bankowych, przekraczających 4%. W powiązaniu z niestabilnością kursu CHF względem złotego oraz z koniecznością ponoszenia kosztów wymiany franka na złotego (spread walutowy), jest to aktualnie mało korzystny rodzaj finansowania.

4. Kredyt w dolarach amerykańskich (USD)

Jest to w chwili obecnej najmniej popularny rodzaj kredytu walutowego. Niska jego popularność wynika przede wszystkim z bardzo wysokich marż stosowanych przez banki (które często przekraczają 5 procent) oraz z bardzo niewielkiej jego dostępności w bankach.