Kredyt hipoteczny - albo inaczej kredyt mieszkaniowy - jest jednym z instrumentów finansowych wykorzystywanych do sfinansowania zakupu lub budowy nieruchomości.
Z racji wysokiego koszty nabycia lub wybudowania mieszkania albo domu (średnio wynoszącego kilkaset tysięcy złotych) kredyt hipoteczny zaciągany jest na długi okres czasu - z reguły kredytobiorcy decydują się na spłatę takiego kredytu w okresie od 20 do 30 lat, chociaż w niektórych bankach istnieje możliwość wzięcia kredytu nawet na 50 lat.
Spłata kredytu hipotecznego odbywa się w odstępach miesięcznych, przy czym comiesięczna rata kredytu jest sumą części udzielonej kwoty kredytu (jest to tak zwana rata kapitałowa) oraz odsetek od kwoty udzielonego kredytu (ta część raty kredytu zwana jest ratą odsetkową). Rata odsetkowa z kolei jest sumą stawki bazowej, (będącej miarą stawek procentowania pożyczek udzielanych sobie wzajemnie przez banki) oraz marży kredytowej, która jest zyskiem banku udzielającego kredytu.
Stawka bazowa kredytu hipotecznego zależna jest od rodzaju waluty w jakiej udzielany jest kredyt hipoteczny. Dla kredytów hipotecznych udzielanych w Polskich złotych wykorzystuje się do tego celu stawkę WIBOR, która określa jakie jest oprocentowanie pożyczek w złotych pomiędzy bankami w naszym kraju.
Stawka WIBOR zależy od okresu na który banki chcą sobie pożyczyć pieniądze – generalnie panuje zasada, w myśl której im dłuższy okres pożyczki tym wyższe jej procentowania. Banki najczęściej do celów kredytu hipotecznego stosują 3 lub 6-miesięczne stawki WIBOR, zatem stawki te określane są odpowiednio jako WIBOR 3M (3-miesięczna stawka pożyczek międzybankowych WIBOR) lub WIBOR 6M (6-miesięczny WIBOR). W przypadku kredytów w walutach obcych stosuje się inne stawki pożyczek międzybankowych – LIBOR lub EURIBOR. Stawka LIBOR jest to wartość stopy procentowej kredytów oferowanych w Londynie przez 4 banki (Barclay’s Bank, National Westminster, Bankers Trust oraz Bank of Tokyo). Natomiast EURIBOR jest to stawka stopy procentowej kredytów udzielanych wzajemnie pomiędzy bankami w strefie euro, przy czym stawka EURIBOR ustalana jest jako średnia oprocentowania oferowanego na rynku międzybankowym przez 57 największych banków europejskich.
Kredyt hipoteczny może być spłacany w ratach równych (zwanych także ratami annuitetowymi lub w ratach malejących. W pierwszym przypadku, zakładając oczywiście niezmienność oprocentowania kredytu, przez cały okres spłaty wysokość miesięcznej raty będzie jednakowa. Raty równe cechują się początkowo wysokim udziałem części odsetkowej (tzw. raty odsetkowej), a niskim - raty kapitałowej. Wraz z postępującą spłatą pożyczonego kapitału te proporcje zaczynają się odwracać. Raty malejące to z kolei raty charakteryzujące się systematycznie zmniejszającą się wysokością. W przypadku rat malejących rata kapitałowa jest stała, natomiast rata odsetkowa zmniejsza się z każdą następną ratą. Gdy kredyt spłacany w ratach malejących, w początkowym okresie są one najwyższe (bo od wysokiego kapitału pożyczonego naliczone są wysokie odsetki). Później, gdy wartość kapitału się zmniejsza, zmniejszają się także odsetki.
Banki, decydując się na udzielenie kredytu hipotecznego, warunkują jego przyznanie, uzyskaniem od kredytobiorcy gwarancji jego spłaty w postaci odpowiedniego zabezpieczenia. Podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest tzw. hipoteka. Dodatkowe rodzaje zabezpieczeń stosowanych przez banki, to weksle, poręczenia osób trzecich, ubezpieczenia nieruchomości lub lokaty bankowe.
Kredyty hipoteczne, które aktualnie oferowane są w Polsce można podzielić na kredyty złotowe oraz kredyty w walutach obcych. Spośród kredytów walutowych obecnie najpopularniejszymi są kredyty hipoteczne w euro (EUR) oraz we frankach szwajcarskich (CHF)
Kredyt hipoteczny w PLN
Kredyt hipoteczny złotowy jest w chwili obecnej najczęściej wykorzystywanym rodzajem kredytu mieszkaniowego. W tym przypadku kredytobiorca uzyskuje kapitał na zakup lub budową nieruchomości w złotówkach i w tej samej walucie go spłaca.
Zaletą kredytów hipotecznych w PLN jest znaczna stabilność wysokości raty kredytowej, bowiem w tym przypadku koszt spłaty kredytu nie zależy od wahań kursów walut. Kolejnym atutem kredytu hipotecznego w złotówkach są generalnie niższe marże kredytowe stosowane przez banki – w chwilo obecnej średnia wysokość marży kredytowej dla kredytów mieszkaniowych w PLN oscyluje wokół jednego procenta, choć na rynku można znaleźć oferty banków ze znacznie niższą marżą kredytową – najlepszym tego przykładem jest ekologiczny kredyt hipoteczny oferowany przez Bank Ochrony Środowiska – w tym przypadku kredyt hipoteczny w PLN na kwotę przekraczającą 50 tysięcy złotych przeznaczony na zakup lub budowę domu pasywnego charakteryzuje się marżą kredytową w wysokości dokładnie 1 procenta.
Podstawową wadą kredytu hipotecznego w PLN jest wysokość stawek WIBOR – są one znacznie wyższe niż w przypadku obecnie obowiązujących stawek LIBOR czy EURIBOR, co sprawia że wysokość rat kredytowej często jest o wiele wyższa niż w przypadku kredytów udzielanych w walutach obcych. Przykładowo najczęściej stosowana stawka WIBOR 3M wynosi obecnie około 3.85%
Kredyt hipoteczny w euro
Spośród kredytów hipotecznych w walutach obcych, kredyt hipoteczny w euro jest obecnie najchętniej wykorzystywanym przez kredytobiorców zobowiązaniem finansowym. Część odsetkowa kredytu w euro składa się ze stawki LIBOR lub WIBOR oraz marży kredytowej. Najczęściej wykorzystywaną składową oprocentowania jest trzymiesięczna stawka EURIBOR (EURIBOR 3M).
Zaletą kredytu hipotecznego w euro jest relatywnie niska wartość aktualnych stów procentowych. Obecnie EURIBOR 3M oscyluje wokół 0.7%, co jest wartością ponad 5-krotnie niższą niż analogiczna stopa WIBOR stosowana przy kredycie hipotecznym w PLN. Również marże kredytowe dla kredytów mieszkaniowych w euro można uznać za w miarę atrakcyjne, bowiem ich średnia wysokość oscyluje wokół 2,5 – 3%. To sprawia że wysokość miesięcznej raty kredytu dla kredytu hipotecznego w euro jest wyraźnie niższa niż przy kredycie w PLN.
Niestety oferty kredytu hipotecznego w euro maja także swoje wady. Do najważniejszych należy niestabilność wysokości raty kredytowej – jej wysokość zależy w dużym stopniu od aktualnego kursu euro względem złotego – jeśli spada wartość złotego, to automatycznie rośnie wysokość spłacanej raty (i odwrotnie). Ważną niedogodnością tego kredytu jest również tzw. spread walutowy, czyli różnica pomiędzy kursem zakupu a kursem sprzedaży określonej waluty obcej. Różnica ta w naszych bankach wynosi średnio około 7% - w dużym uproszczeniu oznacza to, ze o tyle jest podwyższona wysokość raty kredytowej w momencie jej spłaty. Przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego w określonym banku warto sprawdzić jaką wysokość spreadu walutowego dany bank stosuje, bowiem rozpiętość stawek jest tu ogromna (od 4 do ponad 10%!).
Kredyt hipoteczny w CHF
Jeszcze 2 lata temu kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich był najbardziej poszukiwanym rodzajem finansowania zakupu nieruchomości. Wysoka popularność tego kredytu wynikała z trzech podstawowych przyczyn: stale spadającej wartości franka szwajcarskiego względem złotówki, niskich stóp procentowych LIBOR, (które są podstawą naliczania raty odsetkowej przy tym kredycie) oraz z wyjątkowo niskich stawek marży kredytowej, która często była niższa od 1 procenta.
W chwili obecnej, pomimo rekordowo niskich stawek LIBOR (LIBOR 3M dla franka wynosi teraz mniej niż 0.1%!) kredyt hipoteczny udzielany we frankach szwajcarskich jest mało popularny – przyczyną jest jego mała dostępność a także wysoki poziom marż kredytowych, przekraczających 4%.W powiązaniu z niestabilnością kursu CHF względem złotego oraz z koniecznością ponoszenia kosztów wymiany franka na złotego (spread walutowy) jest to aktualnie mało atrakcyjny rodzaj kredytu.
Kredyt hipoteczny w USD
Jest to w chwili obecnej najmniej popularny rodzaj kredytu walutowego. Niska jego popularność wynika przede wszystkim z bardzo wysokich marż kredytowych stosowanych przez banki (które często przekraczają 5 procent) oraz z bardzo niewielkiej jego dostępności w bankach.
