Praktycznie każdy kredytobiorca posiadający kredyt hipoteczny w euro, spłacający ratę kredytową na początku miesiąca, miał w ubiegłym tygodniu tnie lada problem. W ciągu tygodnia euro zdrożało o niemal 8,5 proc., a frank o nawet 10,6 procent. Na szczęście sytuacja na rynku walutowym bardzo szybko się odwróciła i już dziś notowania obydwu walut spadły. W takie dni wiele osób posiadających kredyt hipoteczny w walucie obcej zastanawia się, czy nie przewalutować kredytu, by mieć święty spokój.
Jak się okazuje, z finansowego punktu widzenia nie jest to najlepsze rozwiązanie, bo przewalutowania powinno się dokonywać przy jak najniższym kursie, by zafiksować sobie niskie zadłużenie. Decydując się na przewalutowanie kredytu hipotecznego trzeba liczyć się ze znacznym wzrostem raty kredytu, co jest spowodowane wyższym oprocentowaniem kredytu złotowego. Dla kredytu zaciągniętego w połowie 2007 roku (czyli w szczycie hossy kredytowo-nieruchomościowej), gdy frank kosztował ok. 2,30 zł, wzrost ten – w zależności od warunków danego banku – wynieść dziś może nawet 70-90 procent.
A z drugiej strony, mimo dużych wahań kursu franka, kredyt hipoteczny w CHF charakteryzuje się w miarę stabilną wysokością raty kredytowej, a to dzięki spadkowi stóp procentowych w Szwajcarii i idącemu za tym obniżeniu oprocentowania kredytów frankowych.
Nad przewalutowaniem kredytu mieszkaniowego we frankach szwajcarskich mogą zastanawiać się osoby, które kredyt hipoteczny zaciągały wtedy, gdy szwajcarska waluta była najdroższa. Czyli na przykład w połowie 2004 roku albo wiosną 2009 roku. Gdyby chcieć przewalutować dziś kredyt na mieszkanie zaciągnięty w lutym 2009 roku (przy najwyższym kursie franka), trzeba by zaakceptować wzrost raty o ponad 15 proc., z 1708 zł do 1978 zł (przy średnich rynkowych marżach). Według prognoz głównego ekonomisty Noble Banku, do wakacji tego roku kurs franka powinien obniżyć się do 2,70 zł, a na koniec roku nawet do 2,60 zł. Podobnie ma się sytuacja z euro, którego kurs, wg prognoz Noble Banku, do wakacji spadnie do 3,80 zł, a na koniec roku do 3,70 zł.
Chcąc przewalutować kredyt hipoteczny, lepiej poczekać choć kilka miesięcy. Nie dość, że warunki do takiej operacji powinny być lepsze, to jeszcze do tego czasu będziemy płacić niższe raty. Inna sprawa to koszt przewalutowania. Zdecydowana większość banków nie pobierze za to ani grosza prowizji (o ile zmiany dokonujemy z waluty obcej na PLN, a właśnie taki przypadek tu omawiamy). W nielicznych przypadkach bank zażyczy sobie za tę operację 0,5-1,5 proc., co dla 300 tysięcy zł kredytu może kosztować nawet 4,5 tys. złotych.
Czy więc przewalutowywać? Wszystko zależy od profilu klienta posiadającego kredyt hipoteczny. Przewalutowanie na pewno oznaczać będzie znaczny wzrost raty. W zamian za to kredytobiorca uwalnia się od ryzyka kursowego – wahania związane ze zmianami stóp procentowych istnieją bez względu na walutę kredytu. Umacnianie się złotego powoduje zmniejszenie poziomu zadłużenia – klient, który pożyczył od banku 300 tys. zł, przy wysokim kursie franka, musi mu teraz oddać 250 tys. złotych lub mniej. Przewalutowanie sprawi, że wahania kursu nie będą już na tę wartość wpływały.
Taka perspektywa jest bardzo kusząca, należy jednak pamiętać, że z jednej strony dalszy spadek kursu waluty to proporcjonalne obniżenie raty kredytowej, a z drugiej wyższe oprocentowanie kredytu w złotym wiąże się ze sporym wzrostem raty kredytu. Obecnie raty kredytów walutowych wciąż są dużo niższe od złotowych i to bez względu na datę zaciągnięcia kredytu. Jeśli ktoś pożyczył na mieszkanie na początku kwietnia bieżącego roku, jego rata będzie niższa od złotowej tak długo, aż kurs euro nie przekroczy 4,86 zł. Dla franka odpowiednia wartość to 4,05 zł. Bufor jest zatem spory.
Źródło: Open Finance
